Fannie Mae: Pożyczki, HomePath i wszystko, co powinieneś wiedzieć

Fannie Mae – znana oficjalnie jako Federalne Narodowe Stowarzyszenie Hipoteczne (FNMA) – jest przedsiębiorstwo sponsorowane przez rząd (GSE) wyczarterowane przez Kongres w celu stymulowania posiadania domów i zapewnienia płynności rynkowi kredytów hipotecznych. Została założona w 1938 roku w latach Wielka Depresja jako część Nowa umowa. Jego celem jest pomoc kredytobiorcom o niskich i średnich dochodach w uzyskaniu finansowania domu.

Co robi Fannie Mae?

Jak wtórny rynek kredytów hipotecznych uczestnik, Fannie Mae nie udziela kredytów hipotecznych. Zamiast tego utrzymuje przepływ środków do pożyczkodawców, kupując lub gwarantując kredyty hipoteczne wystawione przez spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe, banki, oszczędnościoraz inne instytucje finansowe. Jest jednym z dwóch dużych nabywców kredytów hipotecznych na rynku wtórnym. Drugi to jego rodzeństwo Freddie Mac, lub Federal Home Loan Mortgage Corporation, która jest również GSE czarterowaną przez Kongres.

Po zakupie kredytów hipotecznych na rynku wtórnym Fannie Mae łączy je, tworząc papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS). MBS to papiery wartościowe zabezpieczone aktywami, które są zabezpieczone hipoteką lub pulą kredytów hipotecznych. Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką Fannie Mae są następnie kupowane przez instytucje, takie jak firmy ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne i banki inwestycyjne. Gwarantuje spłaty kapitału i odsetek od swoich MBS.

Fannie Mae posiada również własny portfel, powszechnie określany jako portfel zatrzymany, który inwestuje we własne i inne instytucje zabezpieczone hipotecznie papierami wartościowymi. Fannie Mae emituje dług, zwany długiem agencyjnym, w celu sfinansowania zachowanego portfela.

Inwestując na rynku kredytów hipotecznych, Fannie Mae zapewnia pożyczkodawcom płynność, co z kolei pozwala im: przyjąć do ubezpieczenia lub sfinansuj dodatkowe kredyty hipoteczne. W 2020 roku Fannie Mae zapewniła rynkowi kredytów hipotecznych 1,4 biliona dolarów płynności, co pomogło Amerykanom o niskich dochodach kupić, zrefinansować lub wynająć około sześciu milionów domów.

Fannie Mae Stock

Cena akcji Fannie Mae

Fannie Mae jest notowana na giełdzie od 1968 roku. Do 2010 r. handlowano na Nowojorska Giełda Papierów Wartościowych (NYSE). Śledząc Wielka Recesja i wpływ, jaki wywarło to na Rynek mieszkaniowy, Fannie Mae została zmuszona do wycofania swoich akcji z obrotu za niespełnienie wymogu minimalnej ceny zamknięcia narzuconego przez NYSE. Fannie Mae teraz handluje bez recepty.

W drugiej połowie 2008 roku Fannie Mae i Freddie Mac zostali przejęci przez rząd za pośrednictwem konserwatorstwo z Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA). ten Skarb Stanów Zjednoczonych zapewnił 191,5 miliarda dolarów na utrzymanie zarówno wypłacalności. Obie agencje zwróciły pieniądze, a potem jeszcze trochę.

W sierpniu 2012 r. zmieniono warunki regulujące zobowiązania dywidendowe Fannie Mae, tak aby Departament Skarbu USA pobierał jakiekolwiek zyski na koniec każdego kwartału i zapewniał kapitał w przypadku deficytu. We wrześniu 2019 r. Ministerstwo Skarbu i FHFA ogłosiły, że Fannie Mae i Freddie Mac mogą zacząć zatrzymywać swoje zarobki, aby wzmocnić rezerwy kapitałowe w wysokości odpowiednio 25 miliardów dolarów i 20 miliardów dolarów. Ten ruch jest krokiem w kierunku przejścia tych dwóch z konserwatorium.

Wymagania pożyczki Fannie Mae

Aby prowadzić interesy z Fannie Mae, pożyczkodawca hipoteczny musi przestrzegać Oświadczenia w sprawie pożyczek subprime wydanego przez rząd federalny. Oświadczenie dotyczy kilku zagrożeń związanych z pożyczki subprime, takie jak niskie stawki wstępne, po których następuje wyższa zmienna stopa, bardzo wysokie limity wysokości oprocentowania wzrost, ograniczony do braku dokumentacji dochodów kredytobiorcy oraz cechy produktu, które powodują częste refinansowanie kredytu prawdopodobne.

Kredyty hipoteczne, które kupuje i poręcza Fannie Mae, muszą spełniać surowe kryteria. Limit, na przykład dla a konwencjonalna pożyczka za dom jednorodzinny w 2021 r. wynosi 548 250 USD (wzrost z 510 400 USD w 2020 r.) dla większości obszarów i 822 375 USD (wzrost z 765 600 USD w 2020 r.) dla obszarów o wysokich kosztach, w tym na Hawajach i Alasce. FHFA ustala te granice.

Aby uzyskać pożyczkę wspieraną przez Fannie Mae, musisz przejść przez zatwierdzonego pożyczkodawcę. Oprócz unikania wspomnianych powyżej kredytów subprime, kredytodawcy muszą spełniać kryteria kwalifikowalności i gwarancji, które zapewniają jakość kredytową finansowania.

Jak ubiegać się o kredyt hipoteczny wspierany przez Fannie Mae?

Po znalezieniu pożyczkodawcy kwalifikującego się do udzielenia pożyczki wspieranej przez Fannie Mae, zostaniesz poproszony o wypełnienie wniosku o jednolitą pożyczkę mieszkaniową. Będziesz musiał zebrać i dostarczyć informacje i dokumentację finansową. Obejmuje to rejestr zatrudnienia oraz dochód brutto i oświadczenia, takie jak: W-2 lub 1099 formularz kopii zapasowej. Będziesz także musiał podać sumę swoich miesięcznych zobowiązań dłużnych, takich jak salda na kartach kredytowych, płatności za samochód, alimenty i alimenty.

Generalnie pożyczkodawcy wolą podążać za Reguła 28/36—tzn. gospodarstwo domowe powinno wydawać nie więcej niż 28% miesięcznych dochodów na wydatki mieszkaniowe i nie więcej niż 36% na obsługę zadłużenia (w tym kredytów hipotecznych i samochodowych). Fannie Mae zaakceptuje maksimum wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI) 36%, choć może to być nawet 45%, jeśli kredytobiorca spełnia wymogi oceny kredytowej i rezerwy.

Jeśli Twój wskaźnik DTI jest zbyt wysoki, możesz wpłacić większą zaliczkę, co obniży Twoje miesięczne koszty. Chociaż zaliczka w wysokości 20% jest uważana za idealną, niektórzy pożyczkobiorcy mogą być w stanie odłożyć nawet 3%.

Kupujący muszą również spełnić minimalne wymagania kredytowe, aby kwalifikować się do kredytów hipotecznych wspieranych przez Fannie Mae. W przypadku domu jednorodzinnego będącego głównym miejscem zamieszkania: Wynik FICO co najmniej 620 dla kredytów o stałym oprocentowaniu i 640 dla kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM) jest wymagane. Oczywiście, im lepszy lub wyższy Twój wynik FICO, tym bardziej kwalifikujesz się do najniższych dostępnych stóp procentowych.

Modyfikacje pożyczki

Śledząc krach kredytów hipotecznychFannie Mae zaczęła koncentrować się na modyfikacjach pożyczek. Modyfikacje kredytu zmieniają warunki istniejącego kredytu hipotecznego, aby pomóc kredytobiorcom uniknąć niewypłacalności, przejęcia i ostatecznie utraty domów. Modyfikacje mogą polegać na obniżeniu oprocentowania i wydłużeniu okresu kredytowania, co obniżyłoby miesięczne raty. Od września 2008 r. Fannie Mae i Freddie Mac dokonali ponad 2,45 mln modyfikacji pożyczek.

Fannie Mae HomeŚcieżka

W przypadku wystąpienia egzekucji na hipotekach, w których Fannie Mae jest właścicielem/inwestorem, lub gdy nieruchomości są nabywane poprzez czyny zamiast wykluczenia lub przepadku, Fannie Mae próbuje sprzedać nieruchomości w odpowiednim czasie, aby zminimalizować potencjalny wpływ na społeczność. HomePath.com to strona internetowa Fannie Mae, na której nabywcy domów i inwestorzy mogą wyszukiwać i składać oferty dotyczące tych nieruchomości, a HomeReady by Fannie Mae oferuje produkty finansowania nabywców nieruchomości.

W niektórych przypadkach może być dostępne specjalne finansowanie. Obejmują one pomoc w kosztach zamknięcia, 3% zaliczki oraz koszty poprawy związane z pożyczką.

HomePath.com oferuje wyłącznie nieruchomości należące do Fannie Mae i obejmuje domy jednorodzinne, kamienice i kondominia. Fannie Mae korzysta z usług lokalnych specjalistów od nieruchomości, którzy przygotowują, utrzymują i wystawiają nieruchomości na sprzedaż. Większość ofert zawiera zdjęcia, opisy nieruchomości i inne szczegóły, w tym informacje o szkole i okolicy.

Fannie Mae i COVID-19

Ze względu na finansowe skutki trwającej pandemii koronawirusa niezliczeni właściciele domów znaleźli się w sytuacjach, w których nie było ich stać na spłatę kredytu hipotecznego. Aby pomóc w tej sytuacji, Ustawa o pomocy, zasiłku i bezpieczeństwie ekonomicznym koronawirusa (CARES), uchwalony w marcu 2020 r., wymagał, aby kredytodawcy posiadający kredyty hipoteczne z federalnym zabezpieczeniem przyznali swoim klientom dotkniętym pandemią wyrozumiałość do 180 dni i wstrzymali się z eksmisjami związanymi z wykluczeniem. W ramach tego Fannie Mae zaoferowała następujące opcje pomocy hipotecznej i ulgi dla kredytobiorców jednorodzinnych kredytów hipotecznych, na których finansowo wpłynęła obecna krajowa nagły wypadek:

• Możliwość zwrócenia się o pomoc w zakresie kredytu hipotecznego, kontaktując się z obsługą kredytów hipotecznych
• Zawieszenie sprzedaży wykluczenia i eksmisji zaplanowano na koniec 31 lipca 2021 r., ale zawieszenie eksmisji zostało przesunięte na 30 września 2021 r.
• Uprawnienie do planu forbearance w celu zmniejszenia lub zawieszenia spłaty kredytu hipotecznego na okres do 12 miesięcy
• Zawieszenie raportowania przez biura kredytowe zaległych płatności pożyczkobiorców w planie forbearance w wyniku trudności związanych z trwającą pandemią
• Brak ponoszenia opłat za spóźnienie dla kredytobiorców w ramach planu forbearance
• Wymóg, aby po wyrozumiałości osoba obsługująca współpracowała z pożyczkobiorcami w ramach stałego planu, aby w razie potrzeby utrzymać lub zmniejszyć miesięczne kwoty płatności, w tym modyfikację pożyczki

Przedłużenie moratorium

Pod koniec czerwca 2021 r. prezydent Biden ogłosił, że zostaną podjęte dodatkowe działania, aby zapobiec egzekucji. Jego administracja przedłużyła moratorium na wykluczenie do ostatniego dnia lipca i przedłużyła rejestrację w wyrozumiałości okno do 30 września 2021 r. dla niektórych kredytobiorców, których kredyty hipoteczne są utrzymywane przez trzy agencje federalne, które wspierają kredyty hipoteczne.

Ponadto FHFA wprowadziła również bardziej elastyczne standardy udzielania pożyczek i wyceny pożyczek wspieranych przez Fannie Mae i Freddie Mac, aby pewność, że nabywcy domów mogą zamknąć pożyczki podczas pandemii i że wszystkie zaangażowane strony mogą zachować dystans społeczny przez cały czas proces. Te standardy umożliwiają teraz:

• Alternatywne oceny dotyczące kredytów na zakup i refinansowanie (przeprowadzanie ocen drive-by i online w porównaniu z oceną na miejscu)
• Alternatywne metody dokumentowania dochodów i weryfikacji zatrudnienia przed zamknięciem kredytu (np. weryfikacja zatrudnienia przez e-mail)
• Rozszerzenie zastosowania pełnomocnictwo pomoc przy zamykaniu pożyczek (na przykład podpisy elektroniczne)

Elastyczność w zakresie dokumentowania dochodów i pełnomocnictwa wygasła 30 kwietnia 2021 r., ale elastyczność alternatywnych wycen została przedłużona do 31 maja 2021 r. Podczas gdy niektóre początkowe zabezpieczenia na mocy ustawy CARES wygasły, prezydent Joe Biden przedłużył moratorium na wykluczenie hipotek gwarantowanych przez władze federalne do 31 lipca 2021 r.

Program RefiNow Fannie Mae

Od 5 czerwca 2021 r. Fannie Mae zaoferuje posiadaczom kredytów hipotecznych o niskich dochodach nową opcję refinansowania za pośrednictwem programu o nazwie RefiNow, który ma na celu zmniejszenie ich miesięcznych płatności i stóp procentowych. Aby się kwalifikować, właściciele domów muszą zarabiać na poziomie 80% lub poniżej mediany dochodu z obszaru (AMI).

Program ten ma na celu pomóc większej liczbie właścicieli domów w refinansowaniu poprzez usunięcie niektórych barier tradycyjnego procesu refinansowania, poprawę przystępności cenowej i promowanie zrównoważonej własności domów. „Pożyczkobiorcy o niższych dochodach zazwyczaj refinansują się wolniej niż kredytobiorcy o wyższych dochodach, potencjalnie tracąc możliwość zaoszczędzenia na kosztach mieszkaniowych – mówi Malloy Evans, starszy wiceprezes i dyrektor ds. ryzyka kredytowego w domach jednorodzinnych, Fannie Mae.

Jeśli właściciele domów nie są pewni, czy Fannie Mae jest właścicielem kredytu hipotecznego, mogą odwiedzić Narzędzie wyszukiwania pożyczek Fannie Mae. Program RefiNow oferuje właścicielom domów szereg korzyści. Po pierwsze, wymaga obniżenia stopy procentowej właściciela domu o co najmniej 50 punktów bazowych i oszczędności co najmniej 50 USD w miesięcznej spłacie kredytu hipotecznego właściciela domu. Po drugie, Fannie Mae udzieli pożyczkodawcy kredytu w wysokości 500 USD w momencie zakupu pożyczki, jeśli dla transakcji uzyskano wycenę, a kredyt ten musi zostać przekazany od pożyczkodawcy do właściciel domu.

Aby zakwalifikować się do programu RefiNow, właściciel domu musi spełnić następujące kwalifikacje:

• Być w posiadaniu hipoteki zabezpieczonej przez Fannie Mae, zabezpieczonej jedną główną siedzibą.
• Mieć aktualny dochód na poziomie 80% AMI lub niższym (nie dochód z pierwotnego kredytu).
• Nigdy nie przegapiłeś spłaty kredytu hipotecznego w ciągu ostatnich sześciu miesięcy i nie więcej niż jeden nie spłaciłeś kredytu hipotecznego w ciągu ostatnich 12 miesięcy.
• Być w posiadaniu kredytu hipotecznego ze wskaźnikiem wartości kredytu do wartości do 97%, wskaźnikiem zadłużenia do dochodu na poziomie 65% lub niższym i minimum 620 punktów FICO.