Jumbo kontra Tradycyjne kredyty hipoteczne: jaka jest różnica?

Jumbo kontra Tradycyjne kredyty hipoteczne: przegląd

Kredyty hipoteczne typu jumbo i konwencjonalne to dwa rodzaje finansowania wykorzystywane przez kredytobiorców do zakupu domów. Oba wymagają od właścicieli domów spełnienia pewnych wymagań kwalifikacyjnych, w tym minimum ocena kredytowa, progi dochodowe, zdolność spłaty, a także minimum zaliczka wymagania. Przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd (GSE), takie jak Fannie Mae i Freddie Mac, ten Federalna Administracja Mieszkaniowa (FHA), Departament Spraw Weteranów USA (VA) lub Usługi mieszkalnictwa wiejskiego USDA nie wspieraj żadnego produktu hipotecznego. Chociaż mogą być używane w tym samym celu — do zabezpieczenia nieruchomości — są z natury różne.

Do zakupu wykorzystywane są kredyty hipoteczne typu jumbo nieruchomości z wysokimi cenami – często tymi, które sięgają milionów dolarów. Z drugiej strony, konwencjonalne kredyty hipoteczne są bardziej zgodne z potrzebami przeciętnego nabywcy domu i mogą być zgodne lub niezgodne. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o tych dwóch rodzajach produktów hipotecznych.

Kredyty hipoteczne Jumbo

Jak wspomniano wyżej, duże kredyty hipoteczne to kredyty wykorzystywane do finansowania zakupu nieruchomości. W przeciwieństwie do zwykłych kredytów hipotecznych, pożyczki te są przeznaczone na nieruchomości o wysokich cenach. Luksusowe domy i te znalezione w wysoce konkurencyjnych lokalach nieruchomość rynki są na ogół finansowane za pomocą dużych kredytów hipotecznych.

Te kredyty hipoteczne – zwane również kredytami jumbo – są niezgodne. Oznacza to, że wypadają poza Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) i dlatego nie są wspierane przez Fannie Mae ani Freddie Mac. Mimo to wielu nadal przestrzega wytycznych dotyczących kwalifikowanych kredytów hipotecznych określonych przez Biuro Ochrony Finansowej Konsumentów (CFP). Przekraczają również maksymalny zgodny limit pożyczki w swoich okręgach. Inne czynniki, które dyskwalifikują je od udzielania pożyczek zgodnych, mogą obejmować zamożnych pożyczkobiorców o wyjątkowych potrzebach lub wyłącznie oprocentowane kredyty hipoteczne, których kulminacją płatności balonowe, gdzie całe pożyczone saldo jest należne na koniec okresu kredytowania.

Aby zakwalifikować się do otrzymania dużej pożyczki, pożyczkobiorcy muszą mieć doskonałą zdolność kredytową. Pożyczkobiorcy powinni również należeć do wyższego przedziału dochodów. W końcu trzeba dużo pieniędzy, aby nadążyć za regularnym płatności hipotecznych i inne powiązane koszty. A ponieważ wymagania kredytowe stały się bardziej rygorystyczne w następstwie kryzysu finansowego, pożyczkobiorcy muszą mieć niskie dług do dochodu (DTI).

W przeszłości, stopy procentowe w przypadku kredytów jumbo były znacznie wyższe niż tradycyjne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Choć luka się domyka, nadal są nieco wyższe. Podobnie skonstruowane były wymagania dotyczące zaliczek – w pewnym momencie sięgały nawet 30%. Ale teraz coraz częściej zdarza się, że duże pożyczki wymagają zaliczki w wysokości około 10% do 15%. Wyższe stopy procentowe i zaliczki z przeszłości zostały ogólnie wprowadzone głównie w celu zrównoważenia wyższego stopnia ryzyko zaangażowanych w te produkty hipoteczne, ponieważ nie są one gwarantowane przez wymienione powyżej GSE.

Tradycyjne kredyty hipoteczne

Kredyty hipoteczne konwencjonalne czy pożyczki oferowane są przez prywatnych pożyczkodawców, takich jak banki i inne instytucje finansowe Jak na przykład kasy kredytowe i firmy hipoteczne. Podobnie jak duże pożyczki, pożyczkobiorcy wymagają zaliczki, minimalnej oceny kredytowej, określonego poziomu dochodów, a także niskiego wskaźnika DTI i nie są wspierani przez GSE.

W przeciwieństwie do dużych pożyczek, konwencjonalne kredyty hipoteczne mogą być zgodne lub niezgodne. Pożyczki zgodne to te, których limity są ustalane przez FHFA. Wytyczne ubezpieczeniowe dla tych pożyczek są również ustalane przez Fannie Mae i Freddie Mac. W 2021 r. maksymalna krajowa kwota zgodnych z konwencjonalnymi pożyczkami wynosi 548 250 USD na mieszkanie jednorodzinne, w porównaniu z 510 400 USD w 2020 r. Jednak ponad 200 hrabstw w Stanach Zjednoczonych zostało wyznaczonych jako drogie, konkurencyjne obszary, a maksymalne limity pożyczek w tych obszarach mogą wzrosnąć do 822 375 USD w 2021 r., w porównaniu z 765 600 USD w 2020 r. Nowy Jork, Los Angeles i Nantucket to kilka takich lokalizacji.

Jednak nie wszystkie kredyty hipoteczne są zgodne z tymi wytycznymi, a te, które ich nie spełniają, są uważane za konwencjonalne kredyty niezgodne. Zwykle trudniej się do nich zakwalifikować niż hipoteki zgodne z wymogami, ponieważ nie są wspierane przez rząd, więc kwalifikowalność i warunki pozostawia się pożyczkodawcom. Jedną z zalet jest to, że często kosztują mniej.

Uwagi specjalne

Fannie Mae i Freddie Mac kupią, spakują i odsprzedają praktycznie każdy kredyt hipoteczny, o ile będzie on zgodny z ich wytycznymi dotyczącymi kredytów. Wytyczne te uwzględniają ocenę kredytową i historię kredytobiorcy, wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI), kredyt hipoteczny kredyt do wartości spłaty (LTV) i jeszcze jeden kluczowy czynnik – wielkość kredytu. Te maksymalne wartości są ustalane przez rząd.

Ponieważ duże pożyczki nie są wspierane przez agencje federalne, pożyczkodawcy podejmują większe ryzyko, gdy je oferują. Będziesz musiał stawić czoła bardziej rygorystycznym wymaganiom kredytowym, jeśli spróbujesz je zabezpieczyć. Jak wspomniano powyżej, aby się zakwalifikować, musisz spełnić pewne minimalne wymagania, w tym:

• Zaświadczenie o dochodach: Przygotuj się z dwuletnią dokumentacją podatkową lub podobną dokumentacją, aby udowodnić, że masz wiarygodne, stałe źródło dochodu. Pożyczkodawcy będą również chcieli, abyś miał pod ręką wystarczającą ilość płynnych aktywów, aby pokryć sześciomiesięczne lub więcej spłat kredytu hipotecznego.
• Ocena kredytowa i historia: Zazwyczaj potrzebujesz oceny kredytowej co najmniej 580 (uważanej za „uczciwą”), zanim pożyczkodawca zatwierdzi Cię na konwencjonalną kredyt hipoteczny, ale istnieje bardzo małe prawdopodobieństwo, że pożyczkodawcy zatwierdzą Cię na dużą hipotekę, jeśli Twoja zdolność kredytowa spadnie poniżej 670.
• Wskaźnik zadłużenia do dochodów (DTI): Aby kwalifikować się do konwencjonalnego kredytu hipotecznego, wskaźnik zadłużenia do dochodu (twoje miesięczne zobowiązania z tytułu zadłużenia w porównaniu z miesięcznymi dochodami) powinien wynosić 43 procent lub mniej. Pożyczkodawcy zazwyczaj szukają jeszcze niższego DTI dla dużych kredytów hipotecznych, ponieważ pożyczki są tak duże.