Pozbywanie się kapitału pozostawia wierzycieli z pustymi rękami

Equity stripping – proces ograniczania kapitał wartość majątku nieruchomościowego – to jedna z najstarszych strategii ochrony majątku. Zasadniczo wiąże się to z obciążeniem nieruchomości długiem do takiego stopnia, że ​​wierzyciele nie mają wystarczającego kapitału własnego lub nie mają go wcale. Składając drugiej stronie roszczenie wobec nieruchomości, właściciele zachowują kontrolę nad przepływami pieniężnymi i wykorzystaniem aktywów, jednocześnie czyniąc nieruchomość nieatrakcyjną dla tych, którzy próbują udoskonalić każdy rodzaj legalnego osąd. Chociaż jest to pozornie proste podejście, istnieją pewne wymagania, które należy spełnić, aby zapewnić jego skuteczność. Różne sposoby realizacji tej strategii zapewniają właścicielom coraz większe korzyści.

Podstawy strippingu kapitałowego

Nie mylić z oszustwem związanym z wykluczeniem, wyprzedażą kapitału lub zabezpieczeniem, jest dokonywana w celu chronić własność aktywów nieruchomościowych, czyniąc kapitał w tych aktywach bezwartościowym w oczach wierzyciele. Chociaż istnieje wiele różnych strategii ograniczania akcji, wszystkie one wiążą się z kontrolowaniem aktywów nieruchomościowych bez posiadania w nich dużych udziałów kapitałowych. Utrudniając lub utrudniając uzyskanie kapitału własnego w nieruchomości, właściciele mają nadzieję, że zabezpieczą swoje domy i inną własność przed zajęciami w postępowaniu sądowym. Pomysł jest prosty: zachować kontrolę i radość z nieruchomości, ale pozostawić wierzycielowi niewielki lub żaden kapitał. (Aby dowiedzieć się więcej, przeczytaj

Unikanie oszustw związanych z wykluczeniem.)

Jednocześnie, podobnie jak w przypadku każdego rodzaju strategii ochrony aktywów, stripping akcji musi być wykonany na długo przed czasem, w którym wymagana jest ochrona. Wykonywanie jakiejkolwiek strategii projekcji aktywów w trakcie postępowania prawnego będzie zazwyczaj uważane przez sądy za niewłaściwe. Na przykład próba umieszczenia majątku na cudzym imieniu zostałaby uznana za oszukańczy transfer dokonany wyłącznie w celu ukrycia majątku.

Tradycyjnie, najczęstszą formą zdzierania majątku (znaną jako sousal stripping) była rezygnacja z tytułu własności małżonkowi, który był mniej skłonny do pozwania z powodów finansowych. Ta wcześniej skuteczna strategia nie jest już stosowana, ponieważ rozwód stanowi obecnie większe zagrożenie dla majątku niż odpowiedzialność prawna.

Korzystanie z HELOC

W dzisiejszych czasach najczęstszym sposobem zmniejszenia prawdopodobieństwa zajęcia jest zaciągnięcie pożyczki pod zastaw aktywów i udzielenie innej stronie zastawu na zobowiązaniu dłużnym. Najpopularniejszą formą pożyczania jest linia kredytowa pod zastaw domu (HELOC). Dzięki HELOC pożyczkodawca otrzymuje zastaw na kapitale własnym nieruchomości, który służy jako zabezpieczenie pożyczki. Nawet niefinansowana pożyczka kapitałowa znacznie zmniejszy kapitał własny w księgach, nie stwarzając żadnego znaczącego ryzyka dla pożyczkobiorcy. Większość linii kredytowych na akcje nie pobiera opłat za niewykorzystanie środków i jest bardzo tania (jeśli nie bezpłatna) w uruchomieniu. HELOC znacznie utrudniają i kosztowniejsze dochodzenie przez wierzyciela do rzeczywistego kapitału własnego nieruchomości oraz często zniechęca wierzycieli do wszczynania postępowań sądowych, nie wpływając na przepływ środków pieniężnych pożyczający.

Umieszczenie niefinansowanego HELOC na kawałku nieruchomości jest pierwszą linią obrony dla każdej nieruchomości; zapewnia również źródło funduszy, które można wykorzystać na nagłe wypadki lub inne nieoczekiwane zobowiązania finansowe. Jeśli nie zostanie sfinansowany, HELOC nie doda żadnego ryzyka finansowego w postaci wymaganych spłat odsetek lub kapitału. Ponieważ wierzyciele nie są w stanie powiedzieć, ile faktycznie są winni bankowi, strategia ta może być skuteczna w: zniechęcenie strony do pójścia po majątek, ale jest mniej skuteczne, jeśli wierzyciel zdecyduje się na odejście do sądu.

Wyciągnięcie drugiej hipoteki

Bardziej skutecznym, choć bardziej ryzykownym środkiem ochrony jest skorzystanie z pożyczek kapitałowych w formie HELOC lub drugiej hipoteki. Kiedy pożyczka jest finansowana, pożyczkodawca otrzymuje zastaw priorytetowy, tj. roszczenie wobec kapitału własnego na pożyczoną kwotę, które zastępuje orzeczenie jakiegokolwiek wierzyciela. W takim przypadku kapitał własny w nieruchomości jest faktycznie pomniejszony o kwotę pożyczonego kapitału, którego nie można odzyskać za pomocą środków prawnych, co dodatkowo zmniejsza motywację wierzyciela do pozwu.

Korzystanie z wyjątków dla gospodarstw domowych

Wiele stanów ma zwolnienia gospodarstw domowych, które ograniczają wielkość kapitału własnego domu, który wierzyciel może przejąć w celu zaspokojenia zobowiązania finansowego. Jednak dla większości ludzi zwolnienie gospodarstw domowych chroni tylko ułamek wartości kapitału własnego domu. Na przykład dom o wartości 400 000 USD bez hipoteki i zwolnienie domu o wartości 100 000 USD miałby 300 000 USD kapitału własnego narażonego na potencjalne roszczenia prawne. W tej sytuacji sensowne byłoby zatrzymanie jakiegoś rodzaju pożyczki na nieruchomości, tak aby kapitał własny nigdy nie przekraczał 100 000 USD. Jeśli coś się wydarzy i zostanie wydane orzeczenie, wierzyciel przejrzy ewidencję nieruchomości, oszacuje wartość domu i uzna, że ​​niewiele można zyskać na kosztownych czynnościach prawnych.

Jednak kwestia finansowania pożyczki jest dwojaka. Po pierwsze, właściciel nieruchomości musi znaleźć takie wykorzystanie kapitału, które będzie tak samo lub bardziej produktywne, jak inwestycja w nieruchomość. Po drugie, właściciel musi być w stanie utrzymać pożyczkę poprzez wymagane miesięczne spłaty kapitału i odsetek lub ryzyko wykluczenie przez pożyczkodawcę. Istnieje wiele kont właścicieli nieruchomości, którzy pozbawiają swoich nieruchomości kapitału i inwestują go na giełdzie. Celebrowana w hossach strategia ta podsycała wskaźniki wykluczenia podczas dłuższych okresów spadków na rynku. Rozważając tę ​​strategię, większość ludzi nie myśli, jak właściwie wykorzystać lub zainwestować wpływy, które wyciągnęli ze swoich nieruchomości. (Aby uzyskać dodatkowe informacje, zapoznaj się z naszym Funkcja specjalna Investopedia: Kredyty hipoteczne subprime.)

Strategia Przyjaznych Pożyczek

Aby zmniejszyć ryzyko egzekucji, niektórzy właściciele uzyskują przyjazną pożyczkę od firmy lub trustu kontrolowanego przez kogoś, kogo znają osobiście. Ze względu na osobistą relację właściciele zakładają, że pożyczkodawca nie zamknie się w przypadku powolnego lub nieistniejącego okresu spłaty pożyczki. Wiele z tych przyjaznych pożyczek jest ostatecznie odrzucanych jako oszukańcze, ponieważ nie wydają się one autentyczne.

Mimo, że każda jurysdykcja ma swoje specyficzne regulacje, aby zdać sprawę, pożyczka musi być udzielona na określony cel gospodarczy, musi być odpowiednio udokumentowana, a zastaw hipoteczny złożony. Co ważniejsze, spłaty kapitału i odsetek muszą być dokonywane terminowo i zgodnie z dokumentami kredytowymi. Wiele pożyczek umieszczonych w celu ochrony mienia jest odrzucanych przez sądy, ponieważ pożyczkobiorca nigdy nie dokonał ani nie udokumentował spłaty kredytu hipotecznego.

Zabezpieczenie krzyżowe

Przechodzić-kolateralizacja to kolejna strategia ochrony aktywów, która obciąża kapitał własny w nieruchomości, przy czym kapitał ten jest wykorzystywany jako zabezpieczenie wielu innych aktywów. Nawet jeśli nie ma na nim zaległego zastawu, nie można go zająć, ponieważ chroni interes innej pożyczki lub gwarancji.

Tak to działa: załóżmy, że dwie firmy należące do tej samej grupy mają majątek. Firma nr 1 udziela pożyczki firmie nr 2 i wykorzystuje jej majątek jako zabezpieczenie. Firma nr 2 wykorzystuje następnie wpływy z pożyczki, aby udzielić Firmie nr 1 równoważnej pożyczki i zastawia swoją własność jako zabezpieczenie. Bez żadnych pieniędzy wychodzących poza tę samą grupę właścicielską, obie nieruchomości mają zastawy majątkowe i są teraz chronione przed wierzycielami. Jeśli Spółka nr 1 zostanie pozwana i uzyskano orzeczenie przeciwko nieruchomości, ta ostatnia może być nadal wykorzystywana bez wydania.

Ostatecznie, gdy zostanie sprzedany, wpływy są wykorzystywane na spłatę istniejącego kredytu hipotecznego, pozostawiając wierzycielowi bez regresu w stosunku do nieruchomości. Chociaż jest to bardzo uproszczony i przejrzysty przykład, bardziej złożone struktury, wykorzystujące na morzu podmioty i prywatne trusty są często zatrudniane, aby utrudnić wierzycielom ustalenie prawdziwej własności lub udowodnienie, że transakcje nie są prowadzone w dobrej wierze.

Nieruchomości LLC

Posiadanie nieruchomości na wynajem jest przedsięwzięciem obarczonym wysokim ryzykiem. Bardzo trudno jest zabezpieczyć majątek przed odpowiedzialnością prawną posiadania i zarządzania nieruchomością. Jednak dzięki wykorzystaniu nieruchomości LLC, właściciele znaleźli sposób, aby chronić swoje inne aktywa przed działaniami związanymi z nieruchomościami i vice versa. Posiadając nieruchomość w ramach jednego majątku LLC, tylko sama nieruchomość może zostać pozwana, co izoluje właścicieli innych aktywów od zajęcia.

Ponieważ LLC jest osobą prawną, wierzyciele, którzy chcą pozwać właściciela, mogą jedynie dochodzić interesu właściciela w LLC. Aby dalej izolować aktywa, spółki LLC z pojedynczymi aktywami są często własnością zarządzanej LLC Spółka holdingowa zarejestrowany w stanie takim jak Nevada, co pozwala na kolejność ładowania jako jedyny sposób atakowania bytu. Ponieważ nakaz obciążenia pozwala wierzycielom tylko na udział jako członek, nigdy nie otrzymają oni żadnych wypłat dochodów od zarządcy, ale poniosą zobowiązania podatkowe; jest to nie do utrzymania finansowo. Co ciekawe, większość strategii opartych na LLC sugeruje również pozbycie się kapitału za pomocą HELOC, wykorzystując fundusze do inwestowania lub aktualizacji innych nieruchomości.

Dolna linia

Kiedy jest to wykonywane w ramach przemyślanego i dobrze opracowanego planu, wyprzedaż kapitału może być bardzo potężnym narzędziem ochrony aktywów. Często najlepiej jest stosować z innymi strategiami ochrony, takimi jak struktura nieruchomości LLC, która chroni zarówno własność, jak i właściciela. Strategie te muszą uwzględniać strategiczne wykorzystanie wpływów z pożyczek i być realizowane z dużym wyprzedzeniem, zanim zaistnieje taka potrzeba, aby uniknąć postrzegania przez sądy jako nieuczciwych przelewów. Podobnie jak w przypadku każdej strategii ochrony majątku, przed zawarciem jakichkolwiek pożyczek lub dokumentów prawnych należy skonsultować się z prawnikiem posiadającym wiedzę w tym zakresie. (Aby dowiedzieć się więcej, zobacz nasze Samouczek dotyczący podstaw kredytu hipotecznego.)