Definicja pożyczki zbiorczej
Co to jest pożyczka zbiorcza?
Pożyczka typu wrap-around jest rodzajem kredyt hipoteczny pożyczka, którą można wykorzystać w oferty finansowania właścicielskiego. Ten rodzaj pożyczki obejmuje hipotekę sprzedającego na domu i dodaje dodatkową wartość przyrostową, aby uzyskać całkowitą cenę zakupu, którą należy zapłacić sprzedającemu w miarę upływu czasu.
Kluczowe dania na wynos
- Pożyczka typu wrap-around to forma finansowania przez właściciela, w której sprzedający nieruchomość utrzymuje niespłaconą pierwszą hipotekę, która jest następnie częściowo spłacana przez nowego nabywcę.
- Zamiast ubiegać się o konwencjonalną hipotekę bankową, kupujący podpisuje kredyt hipoteczny ze sprzedającym, a nowy kredyt nie jest wykorzystywany do spłaty istniejącego kredytu sprzedającego.
- Pożyczki typu wrap-around mogą być ryzykowne ze względu na fakt, że sprzedawca-finansujący bierze na siebie pełne ryzyko niewypłacalności związane z obydwoma pożyczkami.
Zrozumienie całościowych pożyczek
Forma finansowania, na której opiera się pożyczka typu wrap-around, jest powszechnie stosowana w transakcjach finansowanych przez sprzedającego. Pożyczka typu wrap-around ma te same cechy, co pożyczka finansowana przez sprzedawcę, ale uwzględnia aktualny kredyt hipoteczny sprzedającego w warunkach finansowania.
Finansowanie sprzedającego to rodzaj finansowania, który pozwala kupującemu zapłacić kwotę główną bezpośrednio sprzedającemu. Transakcje finansowania sprzedającego wiążą się z wysokim ryzykiem dla sprzedającego i zwykle wymagają wyższych niż przeciętne zaliczek. W umowie finansowanej przez sprzedawcę umowa opiera się na: weksel szczegółowo określa warunki finansowania. Ponadto umowa finansowana przez sprzedawcę nie wymaga wymiany kapitału z góry, a kupujący dokonuje płatności ratalnych bezpośrednio na rzecz sprzedawcy, które obejmują kapitał i odsetki.
Pożyczki typu wrap-around mogą być ryzykowne dla sprzedających, ponieważ biorą na siebie pełne ryzyko niewykonania zobowiązania. Sprzedający muszą również mieć pewność, że ich dotychczasowa hipoteka nie obejmuje klauzula alienacji, co wymaga od nich pełnej spłaty instytucji udzielającej kredytu hipotecznego w przypadku przeniesienia własności zabezpieczenia lub sprzedaży zabezpieczenia. Klauzule alienacji są powszechne w większości kredytów hipotecznych, co często uniemożliwia zawieranie transakcji kredytowych typu wrap-around.
Jak działa pożyczka zbiorcza
Pożyczki typu wrap-around opierają się na koncepcji finansowania przez właściciela i stosują tę samą podstawową strukturę. Ogólna struktura pożyczki jest stosowana w umowie finansowanej przez właściciela, gdy sprzedawca ma saldo do spłaty pierwszego kredytu hipotecznego. Pożyczka typu wrap-around uwzględnia pozostałe saldo istniejącej hipoteki sprzedającego według jego zakontraktowanej stopy kredytu hipotecznego i dodaje saldo przyrostowe, aby uzyskać całkowitą cenę zakupu.
W przypadku pożyczki typu wrap-around podstawowa stopa procentowa sprzedającego opiera się na warunkach istniejącego kredytu hipotecznego. Aby wyjść na zero, sprzedający musi przynajmniej zarobić odsetki odpowiadające oprocentowaniu pożyczki, które nadal musi zostać spłacone. W ten sposób sprzedający ma swobodę negocjowania stopy procentowej kupującego na podstawie ich aktualnych warunków. Ogólnie rzecz biorąc, sprzedający będzie chciał negocjować najwyższe możliwe oprocentowanie, aby spłacić pierwszy kredyt hipoteczny, a także zarobić spread na transakcji.
Przykład pożyczki zbiorczej
Załóżmy, że Joyce ma 80 000 dolarów kredytu hipotecznego na swój dom ze stałą stopą procentową 4%.
Zgadza się sprzedać swój dom Brianowi za 120 000 USD, który odkłada 10% i pożycza resztę, czyli 108 000 USD, na 7%.
Joyce zarabia 7% na 28 000 USD (różnica między 108 000 USD a 80 000 USD, które wciąż jest winna), plus różnica między 7% a 4% (tj. 3%) na saldzie 80 000 USD kredytu hipotecznego.