Dochód operacyjny netto (NOI) Definicja

Co to jest dochód operacyjny netto (NOI)?

Dochód operacyjny netto (NOI) to kalkulacja wykorzystywana do analizy rentowności przynoszących dochód inwestycji w nieruchomości. NOI równa się wszystko przychód z nieruchomości, po odliczeniu wszystkich niezbędnych środków koszty operacyjne.

NOI to wartość przed opodatkowaniem, pojawiająca się w rachunku zysków i strat nieruchomości, która nie obejmuje spłat kapitału i odsetek od pożyczek, nakładów inwestycyjnych, amortyzacji i amortyzacja. Gdy ten wskaźnik jest używany w innych branżach, jest określany jako „EBIT”, co oznacza „zarobki przed oprocentowaniem i opodatkowaniem.”

Zrozumienie dochodu operacyjnego netto (NOI)

Dochód operacyjny netto to metoda wyceny stosowana przez specjalistów z branży nieruchomości w celu określenia dokładnej wartości ich nieruchomości przynoszących dochód. Aby obliczyć NOI, koszty operacyjne nieruchomości należy odjąć od dochodu, jaki nieruchomość generuje.

Oprócz dochodów z wynajmu nieruchomość może również generować dochody z takich udogodnień, jak konstrukcje parkingowe, automaty sprzedające i pralnie. Koszty operacyjne obejmują koszty eksploatacji i utrzymania budynku, w tym składki ubezpieczeniowe, opłaty prawne, media, podatki od nieruchomości, koszty napraw i opłaty za sprzątanie. Nakłady inwestycyjne, takie jak koszty nowego systemu klimatyzacji dla całego budynku, nie są uwzględniane w obliczeniach.

NOI pomaga inwestorom nieruchomości określić stopę kapitalizacji, co z kolei pomaga im obliczyć a wartości nieruchomości, co pozwala im porównać różne nieruchomości, których zakup mogą rozważać lub sprzedawanie.

W przypadku nieruchomości finansowanych NOI stosuje się również w wskaźnik pokrycia zadłużenia (DCR), który informuje pożyczkodawców i inwestorów, czy dochód z nieruchomości pokrywa koszty operacyjne i spłatę zadłużenia. NOI jest również używany do obliczania mnożnika dochodu netto, zwrotu gotówki z inwestycji i całkowitego zwrotu z inwestycji.

Jak obliczyć dochód operacyjny netto (NOI)

Aby obliczyć dochód operacyjny netto, odejmij koszty operacyjne od przychodów generowanych przez nieruchomość. Przychody z nieruchomości obejmują dochody z wynajmu, opłaty parkingowe, zmiany usług, automaty sprzedające, pralki i tak dalej.

Koszty operacyjne obejmują wszystkie koszty związane z obsługą nieruchomości. Obejmują one opłaty za zarządzanie nieruchomościami, ubezpieczenie, media, podatki od nieruchomości, naprawy i konserwację.

Formuła dochodu operacyjnego netto (NOI)

​Przychód operacyjny netto=rr−Omigdzie:rr=przychody z nieruchomościOmi=koszty operacyjne​

Jako przykład załóżmy, że poniższa informacja dotyczy profilu konkretnego budynku mieszkalnego, który właściciel wynajmował.

Przychód:

• Dochód z wynajmu: 20 000 USD
• Opłaty parkingowe: 5000 USD
• Maszyny pralnicze: 1000 USD

Całkowite przychody = 26 000 $

Załóżmy teraz, że koszty operacyjne budynku mieszkalnego są następujące:

Koszty operacyjne:

• Opłaty za zarządzanie nieruchomością: $1,000
• Podatki od nieruchomości: 5000 USD
• Naprawa i konserwacja: 3000 USD
• Ubezpieczenie: $1000

Całkowite koszty operacyjne = 10 000 USD

Dochód operacyjny netto (NOI) w tym przykładzie wyniósłby 26 000 $ - 10 000 $ = 16 000 $.

Przykład dochodu operacyjnego netto (NOI)

Załóżmy, że jesteś właścicielem nieruchomości, która rocznie generuje 120 000 USD przychodów i generuje 80 000 USD w kosztach operacyjnych. W takiej sytuacji NOI będzie wynosił 40 000 USD (120 000 - 80 000 USD). Jeżeli suma jest ujemna, gdzie koszty operacyjne są wyższe niż przychody, wynik nazywa się a strata operacyjna netto (NOL).

Wierzyciele i kredytodawcy komercyjni w dużej mierze polegają na NOI w celu określenia potencjału generowania dochodu nieruchomości, która ma być obciążona hipoteką, nawet bardziej niż uwzględniają historię kredytową inwestora decyzje. Mówiąc najprościej: ten wskaźnik pomaga kredytodawcom fundamentalnie ocenić początkową wartość nieruchomości poprzez prognozowanie jej przepływów pieniężnych.

Jeśli nieruchomość zostanie uznana za rentowną, pożyczkodawcy używają tej liczby również do określenia wielkości pożyczki, którą są gotowi udzielić. Z drugiej strony, jeśli nieruchomość wykazuje stratę operacyjną netto, kredytodawcy prawdopodobnie odrzucą wniosek kredytobiorcy o kredyt hipoteczny, całkowicie.

Właściciele nieruchomości mogą manipulować swoimi kosztami operacyjnymi, odraczając niektóre wydatki i przyspieszając inne. NOI można również zwiększyć poprzez podniesienie czynszów i innych opłat, przy jednoczesnym zmniejszeniu racjonalnie niezbędnych kosztów operacyjnych.

Jako przykład tego ostatniego rozważmy scenariusz, w którym właściciel mieszkania zrzeka się rocznego czynszu najemcy w wysokości 12 000 USD w zamian za to, że najemca działa jako zarządca nieruchomości. Jeśli właściciel mieszkania normalnie zapłaciłby zarządcy budynku pensję w wysokości 30 000 USD, może w związku z tym odejmij „racjonalnie konieczny” koszt 30 000 USD od przychodów, a nie rzeczywisty koszt $12,000.

Często zadawane pytania dotyczące formuły dochodu operacyjnego netto (NOI)

Jaki jest wzór na obliczanie NOI?

Wzór na obliczenie NOI jest następujący:

• NOI = przychody z nieruchomości - koszty operacyjne

Jak obliczyć dochód operacyjny netto (NOI) przed opodatkowaniem?

NOI jest kalkulacją przed opodatkowaniem, ponieważ nie uwzględnia podatku.

Jaka jest różnica między dochodem netto a dochodem operacyjnym netto (NOI)?

Dochód operacyjny netto to dochód pomniejszony o wszystkie koszty operacyjne, podczas gdy dochód netto to dochód pomniejszony o wszystkie wydatki, w tym koszty operacyjne i koszty nieoperacyjne, takie jak podatki.

Jaki jest dobry procent dochodu operacyjnego netto (NOI)?

NOI nie jest wartością procentową, ale liczbą uwzględniającą przychody i wydatki nieruchomości. Można ją porównać do całej wartości nieruchomości, gdyby ta nieruchomość została w całości opłacona gotówką. W tym przypadku im wyższy procent dochodów operacyjnych netto w stosunku do ceny nieruchomości, tym lepiej.

Dolna linia

Dochód operacyjny netto (NOI) jest powszechnie stosowaną wartością do oceny rentowności nieruchomości. Kalkulacja polega na odjęciu wszystkich kosztów operacyjnych nieruchomości od wszystkich przychodów generowanych z nieruchomości. Im wyższe przychody i mniejsze wydatki, tym bardziej opłacalna jest nieruchomość. To mówi właścicielowi, czy dochód uzyskany z posiadania i utrzymania nieruchomości jest wart poniesionych kosztów.