2/28 Kredyt hipoteczny z regulowaną stopą procentową (2/28 ARM) Definicja

Co to jest kredyt hipoteczny z regulowaną oprocentowaniem 2/28 (2/28 ARM)?

Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu 2/28 (2/28 ARM) to rodzaj 30-letniej pożyczki mieszkaniowej, która ma początkowy dwuletni okres oprocentowania stałej stopy procentowej. Po tym 2-letnim okresie stawka zmienia się na podstawie wskaźnik indeksu plus margines.

Początkowa stawka teaser jest zwykle niższa od średniej stawki konwencjonalnych kredytów hipotecznych, ale regulowana stawka może później znacznie wzrosnąć. Ponieważ banki nie zarabiają dużo na początkowej stawce teaserowej, 2/28 ARM obejmuje mocne kary za przedpłatę w ciągu pierwszych dwóch lat.

Zrozumienie 2/28 kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu

Modele 2/28 ARM stały się popularne podczas boomu na rynku nieruchomości na początku 2000 roku, kiedy ceny wzrosły konwencjonalny kredyt hipoteczny płatności poza zasięgiem wielu kupujących. Na przykład konwencjonalna 30-letnia hipoteka o wartości 300 000 USD wymagałaby miesięcznych spłat w wysokości 1610 USD. Ale ARM 2/28 z początkową stawką zwiastuna 3% wymagałoby miesięcznych płatności w wysokości zaledwie 1265 USD.

Istnieją inne struktury ARM, takie jak 5/1, 5/5 i 5/6 ramion, które charakteryzują się pięcioletnim okresem wstępnym, po którym następuje korekta stawek odpowiednio co pięć lat lub co sześć miesięcy. Warto zauważyć, że 15/15 ARM dostosowuje się raz po 15 latach, a następnie pozostaje stałe przez pozostałą część pożyczki. Mniej powszechne są 2/28 i 3/27 ramion. W pierwszym przypadku stała stopa procentowa obowiązuje tylko przez pierwsze dwa lata, po czym następuje 28 lat oprocentowania zmiennego; w przypadku tych ostatnich stała stawka obowiązuje przez trzy lata, z korektami w każdym z kolejnych 27 lat. W takich przypadkach stawki są dostosowywane co pół roku.

Potencjalne pułapki 2/28 ARM

Potencjalny catch-22 kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu 2/28 polega na tym, że po dwóch latach stawka jest dostosowywana co sześć miesięcy, zwykle w górę, o marżę ARM ponad stopę indeksu, taką jak Oprocentowanie międzybankowe w Londynie (LIBOR). 2/28 ARM ma kilka wbudowanych funkcji bezpieczeństwa, takich jak dożywotnia górna granica oprocentowania oraz limity określające, jak bardzo stawka może się zwiększać lub zmniejszać z każdym okresem. Ale nawet z czapkami właściciele domów mogą zmierzyć się z oszałamiającymi skokami płatności na niestabilnych rynkach.

W podanym powyżej przykładzie 30-letniego kredytu 3% ARM 2/28 o wartości 300 000 USD, jeśli po dwóch latach LIBOR wynosi 2,7, a marża 1,5, odsetki wzrosłyby o 4,2 proc., do łącznie 7,2 proc. Ta 7,2% stopa może być znacznie wyższa niż obecne konwencjonalne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Miesięczna płatność właściciela domu wzrosłaby z dnia na dzień o ponad 60%, do 2036 USD.

Wielu właścicieli domów w okresie boomu nie rozumiało, w jaki sposób pozornie niewielka podwyżka stóp może dramatycznie zwiększyć ich miesięczną opłatę. A nawet ci, którzy byli w pełni świadomi ryzyka, postrzegali 2/28 ARM jako narzędzie finansowania krótkoterminowego. Pomysł polegał na skorzystaniu z niskiej stopy teaserowej, a następnie refinansowaniu po dwóch latach albo na konwencjonalny kredyt hipoteczny, albo, jeśli ich kredyt nie był na to wystarczająco dobry, na nowy kredyt hipoteczny regulowany. A biorąc pod uwagę rosnące ceny nieruchomości, spuść dług dalej. Dla wielu miało to pewien sens, ponieważ w końcu kapitał własny pożyczkobiorcy szybko rósł.

Kłopoty przyszedł z załamanie rynku w 2008. Wartość domu gwałtownie spadła. Wielu właścicieli 2/28 ARM nie było w stanie refinansować, dokonać płatności lub sprzedać swoich domów za wartość niespłaconego kredytu. Wysypka przejęć doprowadziła do zaostrzenia standardów kredytowych. Obecnie banki ostrożniej oceniają zdolność kredytobiorców do dokonywania płatności o zmiennej stopie procentowej.