REIT: Wciąż opłacalna inwestycja?

W wersji Okresowego Wykresu Zwrotów z Inwestycji MFS Investments za lata 1998-2017, fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT) były klasą aktywów o najlepszych wynikach w sześciu z tych lat. Ponadto w tym okresie REIT, reprezentowane przez NAREIT Equity REIT Index, skompilował średni roczny zwrot w wysokości 8,67%, co stanowiło drugą najlepszą klasę aktywów w tym samym okresie po małych aktywach o średniej kapitalizacji ze średnią roczną stopą zwrotu w wysokości 9,12%.

Wyniki osiągnięte w przeszłości nie gwarantują przyszłych zwrotów. Czy w obecnej sytuacji REIT-y są nadal opłacalne dla inwestorów indywidualnych, a także dla doradców finansowych i ich klientów? (Aby zapoznać się z pokrewną lekturą, zobacz: REIT ETFs Offer Stability.)

Oprocentowanie + REITS

Według Yahoo! Finance, Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), który śledzi indeks MSCI US REIT Index, ma bieżącą rentowność na poziomie 4,3%. W dzisiejszym środowisku niskich stóp procentowych jest to z pewnością atrakcyjne dla wielu inwestorów.

Rosnące stopy procentowe są generalnie negatywnym czynnikiem dla REIT; ich wypływy zwiększają się z powodu wyższych płatności odsetek, co zmniejsza środki pieniężne, które mają do dyspozycji wypłaty dywidendy dla inwestorów.

REIT-y z nadmiernym poziomem zadłużenia lub te, które muszą refinansować nieruchomości w krótkim terminie, są bardziej podatne na podwyżkę stóp procentowych niż inne.

W 2018 r. cena funduszu Vanguard REIT ETF (VNQ) spadła o ponad 12% z najwyższego poziomu ze stycznia 2015 r., częściowo z powodu niepewności co do Fed czas i chęć podniesienia stóp procentowych.

Wcześniejsze wyniki REIT

Cohen & Steers, menedżer inwestycyjny, który oferuje szereg funduszy REIT, przytacza ostatni cykl zacieśniania polityki przez Fed między czerwcem 2004 a czerwcem 2006 jako przykład tego, gdzie wyższe stawki początkowo negatywnie wpłynęły na wyniki REIT. Ale w miarę upływu czasu silna gospodarka pomogła zwiększyć zwrot dla REIT.

Według firmy skumulowany zwrot z REIT w tym okresie wyniósł 57,9%, w porównaniu do 15,5% dla akcji i 5,9% dla obligacji.

Firma mówi w an artykuł na swojej stronie: „Kiedy gospodarka się poprawia, a fundamenty są mocne, korekty oparte na zyskach historycznie przedstawiały atrakcyjne możliwości zakupu dla inwestorów długoterminowych. Ponieważ korzyści płynące z silniejszego wzrostu gospodarczego stają się coraz bardziej widoczne, wyceny mają tendencję do powrotu do normy. Wierzymy, że inwestorzy, którzy są przygotowani do korzystania z tych możliwości, mogą zostać wynagrodzeni w dłuższej perspektywie”.

REIT-y oferują dywersyfikację Plusy

REIT-y nie są wielkim dywersyfikatorem od akcji, o czym świadczy ich około 78% korelacja z akcjami na podstawie porównania Indeks S&P 500 oraz NAREIT Equity REIT Index na przestrzeni 10 lat do końca 2015 roku. REIT zapewniają jednak dobrą dywersyfikację pod względem niskiej lub negatywnej korelacji z obligacjami podstawowymi, Surowcei waluty.

Poza stopami procentowymi, wyniki REIT będą zależeć od tego, jak radzi sobie gospodarka i giełda. W ostatni artykuł CNBC, Joseph Smith, dyrektor ds. inwestycji w CBRE Clarion Securities, która zarządza nieruchomościami o wartości około 22 miliardów dolarów aktywów, powiedział: „Przez cały rok nastąpiła zmiana między oczekiwaniami wzrostu gospodarczego a odsetkami stawki. Ta niepewność powoduje zmienność, a w czasach zmienności wzrasta korelacja REIT-ów z szerszym rynkiem akcji”. Cytat Smitha powstał pod koniec 2015 roku. (Aby zapoznać się z pokrewnymi lekturami, zobacz: Inwestowanie w nieruchomości w środowisku o wysokim oprocentowaniu.)

Czynniki wpływające na poszczególne REIT-y

Jak każdy fundusz powierniczy lub ETF, w tych funduszach znajdują się REIT-y bazowe. Poszczególne REIT mogą obejmować te, które mają bazowy portfel nieruchomości komercyjnych, nieruchomości mieszkaniowych i hoteli lub kurortów, między innymi. Ponadto istnieje ekspozycja na określone sektory, takie jak opieka zdrowotna i obszary specjalistyczne, takie jak drewno i kredyty hipoteczne REIT.

Chodzi o to, że niektóre wyniki tych REIT będą powiązane z wynikami rynku akcji i sektorów biznesowych, z którymi są powiązane. Oznacza to, że wyniki tych REIT wykraczają poza wyniki całego rynku akcji i/lub gospodarki. Nie różni się to od powiedzenia o nieruchomościach, które odnosi się do tego, że wszystkie nieruchomości są lokalne.

Na poszczególne REIT-y mają też wpływ osoby nimi zarządzające. Jak w przypadku innych akcji lub podobnych instrumentów, zarządzanie jest ważne. Jakie jest ich doświadczenie? Czy są zorientowani na akcjonariuszy? Czy mają własne pieniądze zainwestowane razem z twoimi?

ten Ustawa o ulgach podatkowych i zatrudnieniu z 2017 r. jest korzystne dla inwestorów nieruchomości. Część zmian zawartych w nowym prawie podatkowym dotyczy REIT-ów. Na przykład REIT-y korzystają z 20% odliczenia od dochodu podmiotu tranzytowego.

Dolna linia

Podobnie jak wiele innych dzisiejszych inwestycji, REIT-y mogą przynajmniej początkowo ucierpieć z powodu okresu podwyżek stóp procentowych. REIT, które są silnie lewarowane i te, które mogą potrzebować refinansowania zadłużenia podczas wzrostu stóp, mogą być bardziej wrażliwe niż inne. Osoby, które przyglądają się indywidualnym REIT, muszą przyjrzeć się zarządzaniu firmą i jej bazowym portfelem inwestycji. Istnieje wiele funduszy inwestycyjnych i ETF, które również zapewniają solidną ekspozycję na ten obszar. Z biegiem czasu REIT okazały się solidnym elementem wielu portfeli i mogą nadal rozwijać się. (Aby zapoznać się z pokrewnymi lekturami, zobacz: 5 rodzajów REIT i jak w nie inwestować.)