Inwestowanie w nieruchomości poza stanem

Kupno i posiadanie nieruchomości rzadko jest łatwe lub proste. Gdy dana nieruchomość znajduje się w odległej lokalizacji, wyzwania się mnożą. Niemniej jednak inwestowanie w nieruchomości poza stanem może wydawać się atrakcyjne, jeśli mieszkasz w obszarze, w którym nieruchomości są drogie. Może to być również atrakcyjne, jeśli posiadasz już swój dom, ale chcesz urozmaicać Twoje inwestycje. Możesz po prostu chcieć posiadać dom wakacyjny. Lub Twoje motywy mogą łączyć wszystkie te powody i wiele więcej.

Niezależnie od tego, oto kwestie, które należy rozważyć przed złożeniem oferty.

Powody, dla których warto kupić

Jeśli mieszkasz w miejscu, w którym ceny są niebotyczne, takim jak San Francisco lub Nowy Jork, lokalne inwestycje w nieruchomości, a nawet lokalna własność domów mogą być wykluczone. Chcesz przyjrzeć się obszarom, w których rynek

podstawy są solidne, ale koszty nieruchomości są znacznie niższe.

Z drugiej strony, jeśli mieszkasz w okolicy, w której ceny nieruchomości są niskie lub spadają, możesz woleć wynająć dom i zainwestować w nieruchomości gdzie indziej.

Zwrot z inwestycji jest kluczem

W obu przypadkach może się okazać, że zwrot z inwestycji (ROI) jest lepiej gdzie indziej niż w domu. To duży powód, dla którego wielu kupuje poza regionem, w którym mieszka. Cena zakupu, uznanie stawki, kredyt hipoteczny wydatki, podatki, przepisy mieszkaniowe, warunki na rynku najmu i inne czynniki mogą być korzystniejsze w innym stanie i przyczynić się do potencjalnego zwrotu z inwestycji w nieruchomość.

Wyzwania do rozważenia

Nie będziesz mieć tak intymnej, codziennej wiedzy o odległym rynku, jak o rynku, na którym żyjesz. Nie masz dogłębnego zrozumienia najlepszych dzielnic—albo najgorsze. Będziesz musiał polegać na badaniach, poczcie pantoflowej, instynkcie i opiniach zatrudnionych specjalistów.

Zrozumienie prawa i przepisów dotyczących własności nieruchomości i podatków od nieruchomości w obszarze docelowym to kolejne wyzwanie. Nawet jeśli przeczytasz każdą linijkę lokalnych kodeksów i rozporządzeń, to, co jest napisane na papierze, nie zawsze pasuje do tego, co dzieje się w prawdziwym świecie. Porozmawiaj z właścicielami nieruchomości w okolicy, aby naprawdę zrozumieć lokalne wyzwania.

Sieć poza stanem

Aby Twój plan inwestycyjny się powiódł, będziesz potrzebować dobrych kontaktów w okolicy. To nie tylko oznacza pośrednika w obrocie nieruchomościami. Możesz potrzebować zarządca nieruchomości, konserwator, a wkrótce wykonawca.

Sekretem sukcesu wielu inwestorów spoza stanu jest znalezienie i zatrudnienie doskonałego zarządzanie własnością Spółka. To będzie ich praca do wypełnienia wakaty, pobierać czynsz, dokonywać napraw i obsługiwać w sytuacjach awaryjnych.

Jeśli mieszkałeś w okolicy, możesz wybrać: samodzielnie zarządzaj nieruchomością. Jeśli mieszkasz daleko, profesjonalne zarządzanie nieruchomościami to dodatkowy koszt, który po prostu musisz ponieść, aby zabezpieczyć swoją inwestycję.

Doświadczony budowniczy i zarządca nieruchomości Rusty Meador zauważa: „Bez względu na to, jak dobrą ofertę nieruchomości znajdziesz, jest ona tylko tak dobra, jak jej zdolność do dobrego zarządzania”.

Komplikacje

Nawet z firmą zarządzającą nieruchomościami na liście płac, nadal będziesz musiał od czasu do czasu odwiedzać swoją nieruchomość, aby upewnić się, że to, co mówią ci zarządcy i najemcy, odpowiada rzeczywistości. Jest to dodatkowy koszt czasu i pieniędzy, który należy wziąć pod uwagę.

Ponadto, kupując nieruchomość na wynajem, zwłaszcza nieruchomość na wynajem poza stanem, prawdopodobnie spotkasz się z wyższymi ubezpieczenie domów stawki, wyższe odsetki od kredytu hipotecznego stawki i wyższe zaliczka wymagania. Kredytodawcy uważają czynsze za bardziej ryzykowne niż kredyty hipoteczne właścicieli.

Skomplikujesz również swoją sytuację podatkową, posiadając nieruchomość na wynajem i osiągając dochód w więcej niż jednym stanie. Być może będziesz musiał zatrudnić podatek dochodowy profesjonalny, aby utrzymać Cię w łaskach organów podatkowych.

Jak daleko jechać

Po rozważeniu wszystkich tych czynników może się okazać, że bycie właścicielem mieszkania lub zakupem nieruchomości inwestycyjne blisko domu to znacznie prostsza i tańsza propozycja.

Właściwie przemyśl to. Nawet San Francisco i Nowy Jork znajdują się w ciągu kilku godzin od tańszych nieruchomości, a nawet miejsca, w których ceny są niskie, mają solidne dzielnice dość blisko.

Zanim kupisz poza stanem

Jeśli nadal zamierzasz kupować poza stanem, pamiętaj o tych dodatkowych ostrzeżeniach. Nie kupuj wzroku niewidocznym. Informacje online dotyczące nieruchomości mogą być nieaktualne lub niekompletne. Lokalny agent nieruchomości lub właściciel nieruchomości może skłamać, aby zamknąć sprzedaż.

Jeśli nieświadomie staniesz się właścicielem uciążliwej nieruchomości, która narusza przepisy dotyczące zdrowia i bezpieczeństwa, możesz być pod presją naruszeń kodeksu, które są czasochłonne i kosztowne w naprawie. Jeśli nieruchomość jest pusta przez wystarczająco długi czas, może pojawić się problem z utrzymaniem, który można rozwiązać tylko za pomocą buldożera, a ty możesz być na haczyku z rachunkiem za rozbiórkę.

Uzyskaj inspekcję

Upewnij się, że obejrzysz nieruchomość osobiście i zatrudnij specjalistę do przeprowadzenia inspekcji.

Znalezienie wysokiej jakości najemców jest szczególnie ważne dla nieobecni wynajmujący. Nie będziesz tam, aby uważnie obserwować zachowanie swoich najemców lub ich traktowanie nieruchomości, lub wywierać na nich presję, aby płacili, jeśli czynsz jest termin przekroczony. Oprócz zatrudniania najwyższej klasy firmy zarządzającej nieruchomościami, chcesz mieć najemców, którzy nie będą sprawiać problemów Tobie ani Twojej firmie zarządzającej.

Uzyskaj wstępną zgodę

Podczas wizyty poświęć trochę czasu na spotkanie różnych pożyczkodawców i zbadaj różne rodzaje kredytów hipotecznych i stopy procentowe dostępne lokalnie. Najlepiej dostać wstępnie zatwierdzone o kredyt hipoteczny, ponieważ skróci to czas potrzebny na zamknięcie transakcji po znalezieniu wymarzonego domu poza stanem.

Wreszcie, jeśli nigdy nie posiadałeś nieruchomości, kupowanie pierwszej nieruchomości poza stanem jest bardzo ryzykowne. Bez względu na to, ile książek na temat własności nieruchomości przeczytasz, nic nie zastąpi doświadczenia.

Jak to zrobić

Jeśli zamierzasz kupować poza stanem, rozważ zakup w okolicy, którą znasz, na przykład w swoim mieście uniwersyteckim lub rodzinnym. Pomaga mieć pewną wiedzę o okolicy.

Jako bonus, jeśli kupisz w okolicy, którą i tak odwiedzasz, Twoja podróż w celach wypoczynkowych może stać się przynajmniej częściowo można odliczyć od podatku, ponieważ do tych wyjazdów dodasz element biznesowy, aby sprawdzić swoje własność.

Za I przeciw

Kupuj w okolicy, która jest podobna do miejsca, w którym mieszkasz, np. klimat, dane demograficzne lub wiek nieruchomości, aby mieć pojęcie o tym, z czym masz do czynienia. Jeśli przez całe życie mieszkałeś na przedmieściach Kalifornii z lat 60., nie kupuj wiktoriańskiego w Bostonie.

Nie kupuj nieruchomości wysokiego ryzyka. Kupuj w okolicy zamieszkanej głównie przez właścicieli, aby przyciągnąć najemców, którzy są mniej zagrożeni ekonomicznie, mówi Ryan L. Hinricher, założyciel firmy zajmującej się sprzedażą domów inwestycyjnych Investor Nation. Zauważa, że ​​wysokiej jakości nieruchomość będzie zazwyczaj wymagała mniej konserwacji i utrzymania. „Te nieruchomości również szybciej się wynajmują, ponieważ zazwyczaj mają nowoczesny rozkład i odpowiednią liczbę sypialni i łazienek”.

Wreszcie, jak wspomniano wcześniej, ważne jest zbudowanie świetnej sieci profesjonalistów, którzy pomogą Ci i od czasu do czasu samodzielnie odwiedzają Twoją nieruchomość.

Alternatywy poza stanem

Istnieją inne sposoby inwestowania w nieruchomości gdzie indziej. Jedną z opcji jest fundusz powierniczy ds. inwestycji w nieruchomości (REIT) lub Fundusz ETF (ETF). Jest to podobne do inwestowania w akcje i możesz wybrać REIT z profil ryzyka/zwrotu pasuje do tego, czego szukasz.

Tak jak właściciel akcji nie musi podejmować decyzji o prowadzeniu firmy, tak samo posiadanie akcji REIT nie powoduje żadnych kłopotów związanych z posiadaniem nieruchomości.