Jak znaleźć najlepszego pożyczkodawcę hipotecznego?

Jest więcej do znalezienia kredytodawca hipoteczny niż po prostu zapewnienie najniższego oprocentowania. Wystarczy zapytać profesora Administracji Biznesu na Uniwersytecie Virginia Darden School of Business Elena Łoutskina, który niedawno powiedział Investopedii: „Jeśli konsument chce być chroniony, to edukacja jest najważniejsza”.

Loutskina szczegółowo mówił o tym, co konsumenci powinni wiedzieć, jakie pytania zadać i jak znaleźć najlepszego kredytodawcę hipotecznego w skomplikowanym i czasami zagmatwanym świecie kupowania domów. Następuje nasza zredagowana rozmowa.

Kredytodawcy występują w wielu formach

Inwestopedia: Dzięki za zgodę na rozmowę z nami, Eleno. Może moglibyśmy zacząć od podstaw. Kim jest pożyczkodawca hipoteczny?

Łoutskina: Pytanie jest jednocześnie proste i złożone. Mamy różnych aktorów wdrażających różne części łańcucha wartości na rynku kredytów hipotecznych. Niektórzy kontaktują się bezpośrednio z pożyczkobiorcami — na przykład: Bank, pośrednik kredytów hipotecznych, Firma hipotecznalub portal internetowy, taki jak Lending Tree.

Inni udzielać kredytów hipotecznych i może to być ta sama lub inna jednostka. Na przykład brokerzy kredytów hipotecznych nie udzielają kredytów hipotecznych. Różni aktorzy finansują kredyty hipoteczne lub dostarczają pieniądze, które przepływają do kredytobiorcy.

Są też aktorzy, którzy utrzymują w swoim bilansie kredyty hipoteczne na czas trwania lub zapadalność tego długu, do 30 lat.

Na przykład bank mógłby pełnić wszystkie te role. Może wchodzić w interakcje z pożyczkobiorcą, udzielać pożyczki, finansować pożyczkę i utrzymywać kredyt hipoteczny do terminu zapadalności. Lub może istnieć inny podmiot dla każdej roli. Na przykład proces może rozpocząć się od pośrednika hipotecznego, a następnie udać się do banku, który udziela pożyczki. To jest pierwotny pożyczkodawca. Bank może zachować pożyczkę w swoim bilansie lub sprzedać ją, powiedzmy Fannie Mae lub Freddie Mac. Zamiast banku, inicjatorem może być firma finansowa lub hipoteczna, która pożycza pieniądze na rynku hurtowym lub od innych instytucji finansowych i udziela kredytu hipotecznego.

W tym miejscu pojęcie pożyczkodawcy staje się bardzo niejasne. Kto to jest? Czy to ktoś, z kim kontaktujesz się, aby otrzymać pożyczkę? Czy to ktoś, kto? ubezpieczycieli to? Czy to ktoś, kto początkowo je finansuje? Tu zaczyna się rozmycie.

Inwestopedia: OK, na pewno może to być mylące. Rozumiem, że na każdym kroku mogą być różni aktorzy. Jak konsument może to wszystko uporządkować?

Łoutskina: Nie jest dla mnie jasne, dlaczego kredytobiorcy muszą uporządkować wszystkie etapy procesu udzielania kredytu hipotecznego. Na przykład mój kredyt hipoteczny był wielokrotnie przenoszony między firmami finansowymi, ale nie zmieniło to moich zobowiązań finansowych. Kredytobiorcy muszą skoncentrować się na zidentyfikowaniu wiarygodnych agentów, czyli banków lub pośredników hipotecznych, którzy zaoferują im wycenę, a następnie skupią się na najlepszych dostępnych dla nich warunkach.

Problemy ze słabym egzekwowaniem i Shadow Banks

Inwestopedia: W 2015 roku pisałeś o kryzys finansowy 2009 r. i wspomniał o historii przed kryzysem niekonsekwentnego egzekwowania istniejących przepisów. A więc dwa pytania. Jaki jest status niespójnej egzekucji i jak to się ma do problemu równoległych banków? Wydaje się, że oba te czynniki mogą wpłynąć na konsumentów i sposób, w jaki robią zakupy dla pożyczkodawcy.

Łoutskina: Zdecydowanie zaobserwowaliśmy różnice w ekspozycji regulacyjnej i egzekucji pomiędzy bankami i korporacjami finansowymi. Korporacje finansowe nie prowadzą depozytów. A ponieważ nie posiadają kaucji i nie są ubezpieczeni przez Federalna Korporacja Ubezpieczenia Depozytów (FDIC), nie podlegają regulacji na tym samym poziomie. Nazywamy je równoległymi instytucjami bankowymi lub pośrednikami finansowymi nie będącymi depozytariuszami, którzy realizują te same funkcje, co banki.

ten Biuro Ochrony Finansowej Konsumentów (CFPD) który powstał po kryzysie finansowym, znacząco zmienił równanie egzekucyjne. Teraz istnieje wystarczająca wiarygodna groźba wymierzona w podmioty niebankowe, że przepisy mogą być egzekwowane.

Z punktu widzenia konsumenta jedną z najważniejszych rzeczy jest bycie poinformowanym. O wiele bardziej wierzę w edukację konsumentów na temat rynków finansowych niż egzekwowanie czegoś takiego jak Ustawa o własności i ochronie kapitału własnego. To dlatego, że przepisy mogą zmienić zachowanie tylko na marginesie. Jeśli konsument chce być chroniony, najważniejsza jest edukacja.

Inwestopedia: Jakie są tego przykłady?

Łoutskina: Konsumenci muszą zainwestować w zrozumienie wyceny kredytu hipotecznego i upewnić się, że obowiązują przepisy dotyczące uczciwego ujawniania informacji, co oznacza, że ​​otrzymują informacje z wyprzedzeniem, zanim otrzymają kredyt hipoteczny. Jeśli są zaskoczeni w momencie podpisywania dokumentów hipotecznych, prawdopodobnie jest to zły znak.

I muszą zadać wiele pytań: „Jaka będzie moja miesięczna opłata?” „Czy z czasem się to utrzyma?” "Czy potrzebuję ubezpieczenie kredytu hipotecznego?” „Jak będzie działał rachunek powierniczy?” To jest coś, co jest najlepszą ochroną dla konsumenta na froncie.

Jak szukać pożyczkodawcy

Inwestopedia: Jeśli chodzi o poszukiwanie pożyczkodawcy hipotecznego, o czym powinni myśleć kupujący?

Łoutskina: Najbardziej oczywista rada brzmi: nie pożyczaj od podejrzanych osób o nazwisku, którego nie możesz zweryfikować. Poza tym różnica między Bank of America, University of Virginia Credit Union, bankiem BBVA lub Lending Tree jest bardzo niewielka.

To kwestia ceny. Moją rekomendacją dla konsumentów jest zarzucenie szerokiej sieci. Sięgnij do lokalnego banku, do portali internetowych, do lokalnych pośredników kredytów hipotecznych, zapytaj ich wszystkich, co mogą Ci zaoferować. Jest to tanie wyszukiwanie, które pozwoli Ci lepiej zrozumieć ceny dostępne na rynku. To szerokie podejście sieciowe pozwoli również na negocjacje.

Inwestopedia: Czy jest coś jeszcze, o czym powinni wiedzieć konsumenci?

Łoutskina: Konsumenci muszą zrozumieć dostępne dla nich kompromisy, jeśli chodzi o punkty z góry i oprocentowanie kredytu hipotecznego. Punkty reprezentują opłatę z góry, którą pożyczkobiorca płacą za inicjację jako procent całkowitej kwoty. Niektórzy wolą uiścić opłatę z góry i obniżyć oprocentowanie na czas trwania kredytu hipotecznego, na przykład 30 lat. Inni chcą uniknąć płacenia opłaty początkowej, a nawet poprosić pożyczkodawcę, aby pokrył niektóre koszty zamknięcia. Ale będzie to kosztem wyższej stopy procentowej.

Inwestopedia: A co z wyceną nieruchomości, którą chcesz kupić? Jak to pasuje?

Łoutskina: To jest ważne. Musisz dowiedzieć się, czy twój pożyczkodawca będzie wymagał oszacowania wartości nieruchomości i ile to wpływa na decyzję o pożyczeniu ci pieniędzy. W dzisiejszych czasach, kiedy masz dobrą historię kredytową i 20% zaliczki, pożyczkodawcy często nie wymagają wyceny.

Nie powinieneś dać się zaskoczyć, gdy podpiszesz umowę kupna domu bez żadnych nieprzewidzianych okoliczności, a następnie udasz się na oszacowanie wartości nieruchomości i ta wycena jest niska, a kredytodawca hipoteczny odmawia wystawienia Twojej hipoteka.

Ukryty koszt wyceny

Inwestopedia: Dlaczego pożyczkodawca nie wymagałby wyceny nieruchomości?

Łoutskina: Wyceny są ważne dla pożyczkodawcy, ale są drogie. Wyceny, które polegają na tym, że ktoś przyjdzie do domu sprzedającego, aby upewnić się, że wartość nieruchomości jest wyższa niż kwota kredytu hipotecznego i tym samym chroni banki przed ryzykiem braku spłaty, jest droga i kredytobiorca ostatecznie pokrywa ten koszt.

Cena wyceny jest wliczana w punkty hipoteczne, koszty zamknięcia lub oprocentowanie. Kiedy masz kupującego z dobrą zdolnością kredytową i ponad 20% zaliczki, pożyczkodawcy mogą zdecydować się nie ponosić dodatkowych kosztów. Dobra ocena kredytowa i 20% zaliczki mogą być wystarczającymi czynnikami łagodzącymi ryzyko kredytodawców.

Wstępne zatwierdzenie jako część procesu

Inwestopedia: A co ze wstępną akceptacją? To jest coś, co pojawia się często. Czy jest to korzyść dla pożyczkobiorcy?

Łoutskina: Tak mysle. Wstępne zatwierdzenie daje możliwość zapytania, czy rzeczywiście możesz uzyskać tak dużo pieniędzy, biorąc pod uwagę historię kredytową i dochody. Wstępne zatwierdzenie to świetny sposób dla pożyczkodawcy i pożyczkobiorcy na osiągnięcie konsensusu bez formalnego zobowiązania.

Pożyczkobiorcy mogą myśleć o wstępnym zatwierdzeniu jako wstępnym potwierdzeniu od pożyczkodawcy. Jeśli wszystko, co mi mówisz, jest poprawne, a dom jest wart tyle, ile chcesz za niego zapłacić, to dziś chętnie udzielę ci tej pożyczki na tych warunkach. Ale na rynku kredytów hipotecznych kredytobiorcy często próbują obliczyć, ile możesz pożyczyć w marcu, aby zamknąć dom w lipcu lub sierpniu. Sporo czasu minie między marcem a lipcem lub sierpniem. Sytuacje mogą się zmienić. Finanse pożyczkodawców mogą się zmienić. Zamiar kupna danego domu przez kredytobiorców może ulec zmianie.

Zazwyczaj oferta wstępnego zatwierdzenia (ale nie zobowiązania) jest ważna przez 90 dni. Wstępne zatwierdzenie jest solidną wskazówką dla pożyczkobiorcy, ile może pożyczyć i na jakich warunkach. Ale nie zdziw się, jeśli zanim będziesz gotowy do podpisania umowy, bank zdecyduje się na renegocjację. Sugeruję, aby kredytobiorcy kontaktowali się ze swoim agentem hipotecznym (pożyczkodawcą), że zobowiązanie, które otrzymali w marcu, jest nadal dobre w czerwcu lub lipcu.

Kredytobiorcy mogą zablokować warunki kredytu hipotecznego za dodatkową opłatą. Zasadniczo mogą wykupić ubezpieczenie na wypadek, gdyby coś się wydarzyło od teraz do sierpnia i zmieniły się warunki rynkowe. Ale kredytobiorcy muszą mieć świadomość, że jeśli ich historia kredytowa znacznie się pogorszy lub wycena domu spadnie poniżej pierwotnych oczekiwań, bank nadal może zmienić warunki kredytu hipotecznego.

Jednak blokując warunki kredytu hipotecznego, kredytobiorca jest zapewniony, z wyjątkiem jakichkolwiek zmian w historii kredytowej lub wartości domu, nadal może uzyskać kredyt na wstępnie zatwierdzonych warunkach. Jeśli jednak np. nie sprzedają swojego poprzedniego domu lub jeśli nowy dom nie przejdzie kontroli, nie muszą zawierać umowy kredytu hipotecznego.

Czy najniższe oprocentowanie jest świętym Graalem?

Inwestopedia: Wydaje się, że celem kupna domu jest uzyskanie jak najniższego oprocentowania. Czy to ostatecznie najważniejsza rzecz przy wyborze pożyczkodawcy?

Łoutskina: Nie. Myślę, że współpracują ze sobą trzy czynniki. Dwa najważniejsze to wielkość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości i oprocentowanie. Im większa zaliczka, tym mniejsze ryzyko dla banku. Tutaj możesz spodziewać się nieco niższych stóp procentowych. Ale gdy Twoja zaliczka wyparuje, Twoje oprocentowanie może wzrosnąć. Czasami nie masz wyboru lub chcesz uzyskać większą pożyczkę, ponieważ środowisko stopy procentowej jest tak przyjazne.

Trzecim czynnikiem są punkty, które płacisz z góry za pożyczkę. Jeśli masz teraz pieniądze na zaliczkę i pokrycie punktów, to jedno. Jeśli nie, to już inna historia. Zatem drugim kompromisem, z jakim muszą zmierzyć się kredytobiorcy, jest wyższa opłata z góry w porównaniu z wyższe oprocentowanie przez cały okres trwania kredytu hipotecznego.

To są trzy najważniejsze czynniki. Inne mogą obejmować fakt, że nie każdy bank byłby skłonny udzielić wstępnej zgody w marcu i zamknąć transakcję w sierpniu. Musisz upewnić się, że bank chce trzymać się swoich pierwotnych warunków.

Ostatnie 18 miesięcy nauczyło nas, że warunki ekonomiczne mogą się radykalnie zmienić. Myślę, że banki będą ostrożnie zobowiązywać się do udzielenia kredytu hipotecznego sześć miesięcy później na określonych warunkach.

COVID-19: wyciągnięte wnioski

Inwestopedia: Masz rację. O tym, że warunki ekonomiczne mogą się zmienić, nauczyliśmy się podczas pandemii. Jak wpłynęło to z punktu widzenia konsumenta na współpracę z pożyczkodawcami?

Łoutskina: Pandemia zdecydowanie zmieniła rynek nieruchomości. Widzimy exodus ludzi z dużych miast na przedmieścia. Widzimy również zmianę strukturalną w tym, co jest niezbędne w domu: ludzie chcą mieć teraz domowe biuro. Mniej chodzi o sypialnie. Chodzi o posiadanie oddzielnej przestrzeni do pracy, aby uniknąć zakłóceń ze strony członków rodziny.

Stworzyło to ogromną presję na popyt na mieszkania, a ceny domów wzrosły. Według niektórych szacunków średnia cena domu w USA wzrosła o 13–15%. Większość obszary metropolitalne przeżywają boom budowlany, a deweloperzy próbują na tym skorzystać trendy. Śmierdzi okropnie jak boom przed kryzysem finansowym 2007 roku.

Banki i nabywcy domów powinni dbać o to, czy efekt ten jest tymczasowy, czy trwały. Jeśli trendy się odwrócą, na przykład w wyniku narzucenia przez firmy wymagań dotyczących powrotu do biura, może to odwrócić migrację i spowodować spadek cen domów. Niektórzy kredytobiorcy mogą znaleźć się pod wodą, posiadając nieruchomość wycenioną poniżej ich zobowiązania dłużnego.

Końcowe przemyślenia

Inwestopedia: Czy jest jakiś obszar lub coś, co jest dla Ciebie szczególnie interesujące, o czym nie pytałem, a które chciałbyś, aby zostało uwzględnione w naszej komunikacji z konsumentami?

Łoutskina: Jednym z największych problemów nabywców domów jest brak zrozumienia podstaw rynku kredytów hipotecznych. Może to prowadzić do złych wyników, nawet jeśli agenci kredytowi nie mają złych zamiarów.

Kiedy podejmujesz w swoim życiu tak wielką finansową decyzję, jak kupno domu i otrzymanie kredytu, który będziesz spłacam się przez 30 lat, moja największa rada to: poświęć trochę czasu, aby upewnić się, że rozumiesz podstawowe warunki kredytu hipotecznego pożyczanie.

Jeśli zobaczysz lub usłyszysz coś, czego nie rozumiesz, porozmawiaj ze swoim agentem pożyczkowym. Nie bój się zadawać pytań na dowolnym etapie procesu. Nawet przy całym moim wykształceniu i znajomości branży, kiedy po raz pierwszy dostałem kredyt hipoteczny, ilość papierkowej roboty była przytłaczająca. Kluczem jest zadawanie pytań przez cały czas, aby upewnić się, że Twoje oczekiwania dotyczące produktu, który otrzymujesz, są spełnione.