Pożyczki pod zastaw domu i limit odliczeń od podatku od kredytu na mieszkanie
The Ustawa o ulgach podatkowych i pracach (TCJA), podpisana w dniu gru. 22, 2017 dokonała istotnych zmian w zakresie odliczania odsetek od kredytów mieszkaniowych. Co najważniejsze, kwota odsetek, które można odliczyć od kwalifikujących się pożyczek na pobyt, jest teraz ograniczona do 750 000 USD dla pojedynczych plików i pary małżeńskie składające wnioski wspólnie (lub 375 000 USD, jeśli małżeństwo składane osobno), w porównaniu z 1 milionem USD (lub 500 000 USD w przypadku złożenia oddzielnego wniosku w związku małżeńskim) poprzednio.
Kluczowe dania na wynos
- Ustawa o cięciach podatkowych i zatrudnieniu (TCJA) obniżyła limit dolara na kredyty mieszkaniowe, które kwalifikują się do odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego.
- Limit zmniejszył się do 750 000 USD z 1 miliona USD w przypadku osób samotnych i par małżeńskich składających wspólnie (lub 375 000 USD w przypadku oddzielnego składania wniosków małżeńskich, w porównaniu z 500 000 USD).
- Kwalifikująca się pożyczka musi być przeznaczona na pierwszy lub drugi dom podatnika.
- Oprócz kredyty hipoteczne, pożyczki pod zastaw domu, linie kredytowe pod zastaw domu (HELOC), oraz drugie kredyty hipoteczne kwalifikują się do odliczenia, jeśli suma wszystkich pożyczek nie przekracza limitu 750 000 USD.
- Pożyczka pod zastaw domu i odliczenia odsetek HELOC są dozwolone tylko zgodnie z nowymi zasadami TCJA, jeśli pożyczka jest wykorzystywana do „kupowania, budowy lub znacznego ulepszenia” domu, który jest zabezpieczony tą pożyczką.
Limit odliczeń podatku hipotecznego na dom
Ile odsetek możesz odliczyć w zeznaniu podatkowym, zależy od daty pożyczki, kwoty pożyczki i sposobu wykorzystania wpływów z pożyczki.
Ustawa o ulgach podatkowych i zatrudnieniu
W przypadku kredytów mieszkaniowych zaciągniętych w grudniu lub później. 16, 2017, odsetki można w pełni odliczyć, jeśli saldo kredytu wynosi 750 000 USD lub mniej w przypadku osób samotnych i małżeństw składających wnioski wspólnie (lub 375 000 USD lub mniej, jeśli składane są osobno). Jeśli saldo Twojego kredytu mieszkaniowego przekracza tę kwotę, odsetki podlegają odliczeniu tylko do limitu. Dodatkowo, w przypadku pożyczki pod zastaw domu lub HELOC, wpływy z pożyczki muszą zostać wykorzystane na „kupno, budowę lub znaczne ulepszenie” domu zabezpieczającego pożyczkę, aby odsetki mogły być odliczone. Ustawa ta obowiązuje dla podatków od 2018 do 2026 roku.
Ustawa o cięciach przed opodatkowaniem i pracy
W przypadku kredytów mieszkaniowych zaciągniętych przed grudniem 16, 2017, ale po październiku. 13, 1987, odsetki można w pełni odliczyć, jeśli saldo pożyczki wynosi 1 milion USD lub mniej w przypadku osób samotnych i par małżeńskich składających wnioski wspólnie (lub 500 000 USD lub mniej, jeśli składane są osobno przez małżeństwa). Jeśli saldo Twojego kredytu mieszkaniowego przekracza tę kwotę, odsetki podlegają odliczeniu tylko do limitu. Jednak dla lata podatkowe 2018 do 2026, odsetki od pożyczek pod zastaw domu lub HELOC podlegają odliczeniu tylko wtedy, gdy wpływy z pożyczki są wykorzystywane do „kupowania, zbudować lub znacząco ulepszyć” dom zabezpieczający kredyt, nawet jeśli kredyt został zaciągnięty przed ustawą przeszedł.
Istnieje wyjątek: jeśli zawarłeś „pisemną wiążącą umowę przed 15 grudnia 2017 r., aby zamknąć przy zakupie głównej rezydencji przed 1 stycznia, 2018”, a jeśli faktycznie zamknąłeś miejsce zamieszkania przed 1 kwietnia 2018 r., „Uznaje się, że zaciągnąłeś dług na zakup domu przed 16 grudnia, 2017.”
Zadłużenie z przeszłości
Jeśli twój kredyt hipoteczny został nabyty w październiku lub wcześniej. 13, 1987, nie ma ograniczeń co do odliczania odsetek od kredytu hipotecznego. Ten dług spadkowy ( Urząd Skarbowy nadal używa starego terminu „dziadek”, pomimo jego rasistowskich korzeni) jest w pełni odliczany, jeśli był zabezpieczony przez twój wykwalifikowany dom przez cały czas po tej dacie. Ponadto nie ma ograniczeń dotyczących wykorzystania wpływów z zaległego długu, aby kwalifikować się do odliczenia odsetek od kredytu mieszkaniowego.
Jeśli refinansowałeś pożyczkę zabezpieczoną domem kwalifikowanym po październiku. 13 1987 r., na kwotę nie większą niż kapitał hipoteczny pozostawiony na długu, refinansowanie również kwalifikuje się jako dług spadkowy.
Kwalifikowane kredyty mieszkaniowe
Pożyczki zabezpieczone przez Twój główny lub dodatkowy dom (nazywany również kwalifikowanym miejscem zamieszkania), które nie przekroczenie odpowiedniego limitu opartego na dacie nabycia może kwalifikować się do odliczenia podatku od odsetek od kredytu hipotecznego. Rodzaje kwalifikujących się kredytów obejmują kredyt hipoteczny główny, kredyt hipoteczny wtórny, pożyczka pod zastaw domu, lub HELOC.
Odkąd TCJA minęła, pożyczki pod zastaw domu i HELOC kwalifikują się do odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego w domu tylko w takim zakresie, w jakim wpływy są wykorzystywane do „kupowania, budowania lub znacznego ulepszania” domu zabezpieczonego pożyczką i że łączna wartość wszystkich pożyczek nie przekracza odpowiednich czapka. Odliczenie odsetek od pożyczek pod zastaw domu lub HELOC jest zawieszone na lata podatkowe 2018 do 2026, jeśli wykorzystasz wpływy na jakikolwiek inny cel.
Przykłady odliczeń od podatku od kredytu mieszkaniowego
Oto kilka przykładów sytuacji, w których dozwolone jest odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego w porównaniu z nie dozwolony.
W pełni podlegająca odliczeniu pożyczka pod zastaw domu
W styczniu 2022 r. Sarah wzięła kredyt hipoteczny o wartości 400 000 USD na zakup głównego domu. W kwietniu 2022 r. zaciągnęła pożyczkę pod zastaw domu o wartości 200 000 USD, aby zbudować dodatek do swojego domu. W tym przykładzie całkowita wartość pożyczek Sarah nie przekracza limitu 750 000 USD, wykorzystanie pożyczki pod zastaw domu kwalifikuje się do odliczenia odsetek, a obie pożyczki są zabezpieczone przez główny dom. Wszystkie odsetki podlegają odliczeniu.
Dwa kredyty hipoteczne z pełnym odliczeniem
W styczniu 2022 r. Tom wziął kredyt hipoteczny w wysokości 300 000 USD na zakup swojego głównego domu. W maju 2022 r. zaciągnął kredyt hipoteczny w wysokości 250 000 USD na zakup domu wakacyjnego. Oba kredyty są zabezpieczone domami zakupionymi za środki – odpowiednio domem podstawowym i wakacyjnym. W tym przykładzie całkowita wartość pożyczek Toma nie przekracza limitu 750 000 USD, pożyczki są zabezpieczone przez odpowiednią kwalifikowaną rezydencję, a wszystkie odsetki można odliczyć.
Nie podlega odliczeniu pożyczka pod zastaw domu
W styczniu 2022 r. Jose wziął kredyt hipoteczny w wysokości 300 000 USD na zakup swojego głównego domu o wartości 800 000 USD. W marcu 2022 r. zaciągnął pożyczkę pod zastaw domu w wysokości 250 000 USD na główny dom na zakup domu wakacyjnego. W tym przykładzie całkowita wartość pożyczek jest mniejsza niż limit 750 000 USD. Jednak wykorzystanie wpływów z pożyczki pod zastaw domu nie kwalifikuje się do odliczenia od podatku. Pożyczka jest zabezpieczona głównym domem i została wykorzystana na zakup domu wakacyjnego. W związku z tym odsetki od pożyczki pod zastaw domu nie podlegają odliczeniu od podatku.
Kredyt hipoteczny częściowo odliczany
W styczniu 2022 r. Kat wzięła kredyt hipoteczny na 500 000 dolarów na zakup swojego głównego domu. W maju 2022 roku zaciągnęła kredyt hipoteczny na 400 000 dolarów na zakup domu wakacyjnego. Oba kredyty są zabezpieczone domami zakupionymi za środki – odpowiednio domem podstawowym i wakacyjnym. W tym przykładzie pożyczki są zabezpieczone odpowiednim kwalifikowanym miejscem zamieszkania. Jednak łączna wartość pożyczek przekracza limit 750 000 USD. Tylko procent całkowitych odsetek zapłaconych przez Kat podlega odliczeniu.
Czy odsetki od pożyczki pod zastaw domu lub linii kredytowej pod zastaw domu (HELOC) można odliczyć jako drugi kredyt hipoteczny?
To zależy. Odsetki od pożyczki pod zastaw domu lub linii kredytowej pod zastaw domu (HELOC) podlegają odliczeniu tylko wtedy, gdy wpływy zostaną wykorzystane na „kupno, budowę lub znaczne ulepszenie” domu, który zabezpiecza pożyczkę. Oznacza to, że nie można odliczyć odsetek, jeśli wykorzystałeś wpływy na pokrycie osobistych wydatków na życie.
Ponadto nie możesz odliczyć odsetek od pożyczki pod zastaw domu, którą zaciągnąłeś w swoim głównym miejscu zamieszkania, aby kupić drugie miejsce zamieszkania. Do odliczenia, wpływy z pożyczki pod zastaw domu muszą być wykorzystane na kwalifikowaną rezydencję, która jest zabezpieczona pożyczką.
Wziąłem pożyczkę pod zastaw domu na spłatę zadłużenia karty kredytowej. Czy odsetki podlegają odliczeniu?
Nie, Twoje odsetki od kredytu nie podlegają odliczeniu, jeśli są używane do długów osobistych. Pożyczka pod zastaw domu kwalifikuje się do odliczenia odsetek tylko wtedy, gdy wpływy zostały wykorzystane na „kupno, budowę lub znaczne ulepszenie” domu, który zabezpiecza pożyczkę.
Jak znaleźć moje odsetki od kredytu hipotecznego na rok?
Twój pożyczkodawca hipoteczny zgłosi roczną kwotę odsetek od kredytu hipotecznego, które zapłaciłeś Formularz 1098. Po otrzymaniu formularza 1098 możesz użyć tej kwoty, aby zapisać odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego w załączniku A, wiersz 8a, z Formularz 1040.
Dolna linia
Niektóre pożyczki pod zastaw domu i HELOC kwalifikują się do odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego, ale tylko wtedy, gdy spełniasz wymagania dotyczące limitu pożyczki i korzystasz z pożyczki pod zastaw domu lub HELOC dla dozwolonych cele. Przejrzyj dokładnie swoje odliczenia, aby upewnić się, że spełniasz wymagania.