Inwestorzy uciekają, ponieważ nieruchomości „zombie” tracą najemców

Inwestorzy na rynku nieruchomości komercyjnych zmierzają do wyjścia – lub próbują – jako rosnące stopy procentowe i obawy przed zbliżającą się recesją zamieniają nieruchomości biurowe w zombie, a fundusze nieruchomości reagują limitami wypłat.

Blackstone Inc. powiedział, że jego flagowy fundusz o wartości 69 miliardów dolarów, Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), zmniejszy ilość pieniędzy, które inwestorzy mogą wykupić po gwałtownym wzroście wniosków.

„Nie jest niespodzianką, że po takim wystąpieniu można zaobserwować spowolnienie przepływów od inwestorów indywidualnych pewnego rodzaju spadek na rynku”, powiedział prezes Blackstone i dyrektor operacyjny Jonathan Gray o inwestorze dzwonić.

Rosnące koszty pożyczek, wraz z cięciami dokonywanymi przez najemców biur, których pracownicy pracują z domu przez część lub cały czas, oznaczają spadek zysków dla właścicieli. Przy inflacji unoszącej się na najwyższym poziomie od 40 lat, Rezerwa Federalna wyznaczył docelową referencyjną stopę procentową na poziomie 3,75–4%. Chociaż nie jest to tak wysokie, jak 6,5% stawki z 2000 roku, stopy rosną w najszybszym tempie od dekady i wykazują niewiele oznak spowolnienia. To, w połączeniu z problemami w łańcuchu dostaw i trendami związanymi z pracą w domu, odbiło się na rynku nieruchomości, który w 2023 roku ma się pogorszyć.

Bob Knakal, szef sprzedaży inwestycji w JLL, widzi rosnącą hordę biurowców „zombie” na Manhattanie, które wciąż żyją, ale nie mają oczywistej przyszłości, donosi Financial Times. Typowy zombie mógł zostać kupiony wiele pokoleń temu i co miesiąc dostarczał czeki coraz większej liczbie beneficjentów.

„Teraz budynek nie jest konkurencyjny pod względem najmu, ponieważ potrzebuje nowego lobby, nowych wind, okien i łazienek. A gdybyś poszedł do tych 37 osób i powiedział: „Wiesz co? Musisz wypisać czek na 750 000 dolarów, abyśmy mogli naprawić budynek. Ci ludzie dostaliby zawału serca” – powiedział Knakal.

Blackstone's BREIT powiedział w zeszłym tygodniu, że żądania wykupu przekroczyły ustalony limit, a niektórzy inwestorzy nie byli w stanie wypłacić środków do przyszłego roku. Blackstone nie jest jedyną grupą próbującą spowolnić wypłaty. Starwood Capital Group powiadomiła również inwestorów, że ograniczy wypłaty z funduszu o wartości 14 miliardów dolarów.

Wzrost liczby wniosków o umorzenie pochodzi zarówno od inwestorów indywidualnych, jak i inwestorów instytucjonalnych, takich jak fundusze emerytalne. W 2020 r. nastąpił również krótkotrwały wzrost liczby tych próśb, który został stłumiony, gdy okazało się, że najemcy biurowi nie opuszczają ani nie ograniczają działalności. Jednak wiele firm nie porzuciło swoich biur, a rozwój handlu elektronicznego sprawił, że magazyny były solidną inwestycją, więc inwestorzy pozostali na miejscu.

Teraz, gdy stopy procentowe wciąż rosną, firmy błagają o porzucenie swoich powierzchni biurowych. Nowy Jork, największy na świecie rynek biurowy, przeżywa szczególnie silny kryzys.

Od stycznia akcje SL Green i Vornado, dwóch w obrocie publicznym REIT-y dla największych nowojorskich właścicieli biur, spadły o połowę.

Podwyższone stopy procentowe sprawiły, że pozostanie w Nowym Jorku dla właścicieli i deweloperów stało się droższe.

„Jeśli masz zaległy dług, nagle twoje stawki są podwojone, a bank zmusi cię do zainwestowania pieniędzy w aktywa”, powiedział jeden z deweloperów w Financial Times.

Kiedy stopy procentowe były niskie, inwestorzy szukali nieruchomości komercyjnych w celu uzyskania wyższych zysków niż te, które mogliby uzyskać z posiadania obligacji lub papierów skarbowych o niskim ryzyku, a BREIT był w stanie zapewnić osobom fizycznym 13% roczne zwroty. Blackstone pozostaje optymistą, że fundusz nadal będzie przynosił wysokie zyski.

„Nasza działalność opiera się na wynikach, a nie przepływach funduszy, a wyniki są solidne” – powiedział rzecznik Blackstone po tym, jak firma ogłosiła limity wykupu.

Zwolnienia uderzają także w rynek nieruchomości. Wells Fargo & Co., największy pomysłodawca kredytów mieszkaniowych wśród amerykańskich banków, powiedział w zeszłym tygodniu, że obniży setki hipoteka pracownicy.

Indeks FTSE NAREIT All Equity REIT, który śledzi wszystkich właścicieli nieruchomości notowanych na giełdzie, spadł w tym roku o ponad 20%.