Ile kosztuje odwrócona hipoteka?

Odwrócona hipoteka zapewnia starszemu właścicielowi domu możliwość wykorzystania kapitału własnego domu w zamian za gotówkę, bez konieczności spłacania kredytu hipotecznego. Ale ta szansa ma swoją cenę.

Ile zatem kosztuje odwrócona hipoteka? Od opłaty za udzielenie pożyczki i opłaty za wycenę po ubezpieczenie kredytu hipotecznego i odsetki, odwrócona hipoteka może kosztować tysiące dolarów.

Ile kosztuje odwrócona hipoteka

Odwrócona hipoteka umożliwia właścicielowi domu, zazwyczaj osobie w wieku co najmniej 62 lat, pożyczenie pieniędzy na podstawie ich kapitał własny — różnica między wartością ich domu a kwotą, którą nadal są należni z tytułu istniejącego kredytu hipotecznego. Pożyczkobiorca może otrzymać te pieniądze w formie płatności ryczałtowej, płatności miesięcznych lub linii kredytowej.

Ten rodzaj pożyczki spłaca pierwotną hipotekę, jeśli ta hipoteka nie została jeszcze spłacona, a reszta dostępnych pieniędzy trafia do pożyczkobiorcy.

Ogólnie rzecz biorąc, odwrócona hipoteka musi zostać spłacona, gdy kredytobiorca wyprowadza się na stałe z domu lub umiera.

Każdy, kto myśli o uzyskaniu odwróconej hipoteki, powinien mieć świadomość, że wiąże się to zarówno z kosztami początkowymi, jak i kosztami bieżącymi, takimi jak opłata za udzielenie kredytu czy opłaty za obsługę kredytu.

Koszty początkowe

• Opłata za poradę: Jeśli właściciel domu zaciągnie odwróconą hipotekę w ramach federalnego i powszechnie stosowanego programu Home Equity Conversion Mortgage (HECM), musi wziąć udział w doradztwie z agencji zatwierdzony przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Stanów Zjednoczonych (HUD). Ceny wahają się od 125 do 200 dolarów.
• Opłata za udzielenie kredytu: Jeśli odwrócona hipoteka jest pożyczką HECM, opłata za zainicjowanie nie może przekroczyć 6000 USD. Opłata ta wynosi 2500 USD lub 2% pierwszych 200 000 USD wartości domu plus 1% kwoty powyżej 200 000 USD, w zależności od tego, która kwota jest większa.
• Składka ubezpieczenia kredytu hipotecznego: Jeśli hipoteka jest pożyczką HECM, początkowa składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP) wynosi 2% kwoty pożyczki. Premia ta jest pobierana przez pożyczkodawcę i wpłacana do Federalnej Administracji Mieszkaniowej (FHA).
• Koszty zamknięcia. Koszty te obejmują takie rzeczy, jak czeki kredytowe, ocena domu, inspekcja nieruchomości i ubezpieczenie tytułu. Będą się one różnić w zależności od pożyczkodawcy i usługodawcy, ale mogą wynosić kilka tysięcy dolarów.

Bieżące koszty

• Odsetki: Miesięczne opłaty odsetkowe mogą sumować się przez cały okres kredytowania. Odsetki zwykle naliczane są zarówno od kwoty głównej odwróconego kredytu hipotecznego, jak i odsetek, które już zostały naliczone. Jednak kwota główna i odsetki na ogół nie są należne, dopóki pożyczkobiorca nie umrze lub na stałe nie wyprowadzi się z domu.
• Opłaty za obsługę kredytu: Pożyczkobiorca zazwyczaj musi uiszczać opłaty za obsługę pożyczki, w wysokości 30 USD lub 35 USD miesięcznie, aby pożyczkodawca lub przedstawiciel pożyczkodawcy mógł zarządzać pożyczką.
• Składka ubezpieczenia kredytu hipotecznego: Po pokryciu przez pożyczkobiorcę początkowej MCI, pożyczkobiorca musi zapłacić roczną MIP stanowiącą 0,5% pozostałego salda pożyczki. Ponownie dotyczy to tylko pożyczek HECM. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego może pokryć lukę między saldem kredytu a wartością rynkową w przypadku sprzedaży domu lub może chronić spłaty pożyczki pożyczkobiorcy na wypadek, gdyby pożyczkodawca wpadł w kłopoty finansowe.
• Podatki od nieruchomości i składki na ubezpieczenie domu. Jeśli pożyczkobiorca otrzyma pożyczkę HECM, musi nadążać za podatkami od nieruchomości i składkami na ubezpieczenie domu.
• Koszty utrzymania. Ponieważ pożyczkobiorca, a nie pożyczkodawca, jest właścicielem domu wykorzystywanego jako zabezpieczenie odwróconej hipoteki, właściciel domu jest odpowiedzialny za pokrycie kosztów utrzymania. W 2022 roku przeciętny właściciel domu w USA wydał 2467 USD na utrzymanie domu, takie jak pielęgnacja trawnika i malowanie wnętrz, według rynku majsterkowania Angi.

Jak obliczane są spłaty odwróconej hipoteki HECM

O kwocie wypłaty odwróconego kredytu hipotecznego decydują różne czynniki, w tym wiek najmłodszego kredytobiorcy, wartość rynkowa domu i aktualne stopy procentowe. Ogólnie rzecz biorąc, wypłata będzie wyższa, jeśli właściciel domu jest starszy, wartość rynkowa jest wyższa lub stopy procentowe są niższe, zgodnie z Departamentem Usług Finansowych Stanu Nowy Jork.

Po ustaleniu kwoty wypłaty pożyczkobiorca zwykle otrzymuje wpływy z pożyczki w formie płatności ryczałtowej, płatności miesięcznych lub linii kredytowej.

Czynniki wpływające na wysokość wypłaty

• Wiek kredytobiorcy: W przypadku odwróconej hipoteki HECM kredytobiorca musi mieć co najmniej 62 lata. Zastrzeżone odwrócone kredyty hipoteczne, które nie są wspierane przez rząd, mogą pozwolić młodszym kredytobiorcom.
• Szacunkowa wartość domu: Szacunkowa wartość domu jest uwzględniana przy obliczaniu wypłaty odwróconej hipoteki HECM.
• Aktualne stopy procentowe: Oprocentowanie pożyczki pomaga również określić wysokość wypłaty HECM.

Opcje wypłaty

• Płatność ryczałtowa: Jest to jedna z trzech podstawowych opcji wypłaty odwróconej hipoteki HECM. Zaletą tej opcji wypłaty jest to, że pożyczkobiorca otrzymuje wszystkie pieniądze na raz. Jednak wzięcie płatności ryczałtowej może spowodować płacenie większych odsetek i opłat w czasie niż w przypadku miesięcznej wypłaty lub linii kredytowej. To dlatego, że pożyczkobiorca zaczyna naliczać odsetki i opłaty od pełnej wypłaty, którą otrzymuje po zamknięciu pożyczki.
• Miesięczne płatności: Miesięczne wypłaty mogą zapewnić długoterminowy strumień dochodów. Zaletą tej opcji wypłaty jest to, że pożyczkobiorca płaci odsetki i opłaty tylko od sumy pieniędzy wypłaconych do tego momentu. Oczywiście wadą jest to, że nie ma dostępu z góry do dużej części pieniędzy.
• Linia kredytowa: Linia kredytowa zapewnia pewną elastyczność finansową. To dlatego, że właściciel domu może pożyczyć część dostępnych pieniędzy, a resztę zostawić na przyszłe potrzeby. Jedną z zalet linii kredytowej jest to, że pożyczkobiorca płaci odsetki i opłaty tylko od kwoty, która została wypłacona.

Zrozumienie wpływu kosztów na odwróconą hipotekę

Odwrócona hipoteka HECM nie jest jedynym sposobem na wykorzystanie kapitału własnego. Dwie alternatywy to pożyczka pod zastaw domu i linia kredytowa pod zastaw domu (HELOC).

Koszty pożyczki HECM niekoniecznie są takie same jak koszty pożyczki pod zastaw domu lub HELOC. Oto trzy przykłady:

1. Odwrócona hipoteka może zacząć naliczać odsetki od wypłaty ryczałtowej po zamknięciu pożyczki (chyba że pożyczkobiorca wybierze linię kredytową). Ale w przypadku HELOC pożyczkobiorca płaci odsetki tylko od pieniędzy, które zostały do ​​tej pory pożyczone, a nie od pełnej kwoty pieniędzy dostępnych do pożyczenia.
2. Wiele odwróconych kredytów hipotecznych pobiera zmienną stopę procentową, co oznacza, że ​​stopa procentowa może z czasem rosnąć lub spadać. Z kolei oprocentowanie pożyczki pod zastaw domu jest zwykle stałe, co oznacza, że ​​całkowite odsetki mogą być niższe niż w przypadku odwróconej hipoteki.
3. Pożyczkobiorca HECM musi zapłacić za ubezpieczenie kredytu hipotecznego z góry i przez cały okres kredytowania. Z drugiej strony HELOC może umożliwić właścicielowi domu uniknięcie płacenia za ubezpieczenie kredytu hipotecznego.

Porównaj najlepsze firmy zajmujące się odwróconą hipoteką

Firma Odwrócona Hipoteka	Minimalny wiek	Koszty początkowe	Członek NRMLA
Amerykańska Grupa Doradców (AAG)	62	$6,000–$8,000	Tak
Odwrócona hipoteka Liberty	62	$5,000–$19,000	Tak
Longbridge Financial	62	$4,000–$8,000	Tak
Finanse Ameryki Rewers	55	Różni się w zależności od produktu	Tak