Kredyt hipoteczny bez zaliczki: jak go zdobyć?

Kredyty hipoteczne typu zero-down lub no-money-down były łatwo dostępne przed krachem kredytów hipotecznych subprime w 2008 r., kiedy wartości domów gwałtownie rosły, a wytyczne kredytowe były bardziej luźne. Dziś niestety kredyty hipoteczne bez wkładu własnego od komercyjnych pożyczkodawców są niezwykle rzadkie, a te, które istnieją są dostępne tylko dla wybranych osób, które mogą udokumentować odpowiedni dochód – często wraz z minimalną oceną kredytową 720; wielu prywatnych pożyczkodawców wymaga jeszcze wyższej oceny kredytowej.

Na szczęście istnieje kilka publicznych programów bez zaliczek, do których mogą kwalifikować się niektórzy początkujący właściciele domów. W tym artykule wymieniono niektóre z tych mniej znanych opcji pożyczek – oraz kilka alternatyw, jeśli nie kwalifikujesz się do żadnej z nich.

Pożyczki VA

Rodziny wojskowe i weterani mogą kwalifikować się do pożyczki VA (Veterans Affairs), która zapewnia 100% finansowania. Ten program ubezpieczeniowy, dostępny od II wojny światowej, gwarantuje pożyczki do pewnego limitu — zazwyczaj 424 100 USD. Pożyczki te nie tylko rezygnują z zaliczka wymóg, ale ubezpieczenie kredytu hipotecznego w wysokości 2,15 punktu można dołączyć do kredytu. Kwalifikacje kredytowe różnią się od pożyczkodawca do pożyczkodawcy, ale generalnie wymagają one wskaźnika zadłużenia do dochodów na poziomie około 41%. Osoby ubiegające się o pożyczkę VA muszą najpierw uzyskać Certyfikat Kwalifikacji (COE) z centrum uprawniającego do VA, udowadniając swoją służbę wojskową.

Kredyty mieszkaniowe USDA na rozwój obszarów wiejskich

Potencjalni nabywcy, którzy mieszkają w specjalnie wyznaczonych regionach kraju, mogą kwalifikować się do otrzymania pożyczki mieszkaniowej Departamentu Rolnictwa Stanów Zjednoczonych (USDA). Chociaż są one przeznaczone dla mieszkańców odległych obszarów, niektórzy mieszkańcy mieszkający bliżej centrów miast mogą również kwalifikować się do tego programu. (Sprawdź Strona uprawnień USDA dla wyznaczonych obszarów.)

Oprócz spełnienia wymagań kwalifikacyjnych dotyczących lokalizacji, osoby ubiegające się o pożyczkę USDA muszą spaść poniżej określonego dochodu progi, ponieważ programy te są skierowane do gospodarstw domowych o niskich i średnich dochodach, które mają trudności z oszczędzaniem na niskie koszty płatności. Minimalna wymagana ocena kredytowa waha się od 600 do 640, a opłaty za udzielenie gwarancji kredytowej z góry wynoszące 3,5% kwoty pożyczki kwoty są wymagane, jednak kredytobiorcy mogą włączyć te opłaty do salda kredytu, unikając w ten sposób potrzeby gotówka w zamknięcie.

Pożyczki federalne marynarki wojennej

Navy Federal Credit Union – największa w kraju pod względem aktywów i członkostwa, oferuje 100% finansowania kwalifikującym się członkom kupującym domy. Uprawnienie jest ograniczone do personelu wojskowego, pracowników Departamentu Obrony USA i członków ich rodzin. Ten program zero-down jest podobny do programu VA, ale oferuje niższe opłaty za finansowanie w wysokości 1,75%.

Kiedy kredyty hipoteczne bez przedpłaty to zły pomysł?

Odkładanie zerowych pieniędzy ma swoje wady. Jeśli finansujesz 100% zakupu domu, nie masz kapitału własnego w nieruchomości – to znaczy, nie posiadasz żadnego z nich wprost, tak jak w przypadku wpłaty zaliczki. W związku z tym pożyczkodawcy mogą oznaczyć Cię jako pożyczkobiorcę wysokiego ryzyka i wymagać od Ciebie zabezpieczenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI) przed podpisaniem umowy o pożyczkę. To ubezpieczenie, które chroni firmę hipoteczną w przypadku niespłacenia pożyczki, zazwyczaj kosztuje od 0,5% do 1% całej kwoty pożyczki w skali roku. I w przeciwieństwie do samych spłat kredytu hipotecznego, ten wydatek może nie być odpisać od podatku.

Wreszcie, kredyty hipoteczne z zerową zaliczką często mają wyższe oprocentowanie niż tradycyjne kredyty hipoteczne, ponieważ kredytodawcy zazwyczaj rezerwują najlepsze warunki dla kredytobiorców, którzy mogą spłacić gotówkę z góry. Na przykład w połowie 2019 r. Republic Bank z siedzibą w Louisville w stanie Ky. oferował kredyt hipoteczny bez zaliczki bez PMI i siedmioletnim kredytem hipotecznym o zmiennym oprocentowaniu (ARM), który miał początkowe oprocentowanie 4.729%. Wskaźnik ten był prawie o cały punkt procentowy wyższy niż w reklamowanych stawkach Wells Fargo w tamtym czasie. Miesięczna spłata pożyczki Republic Bank wynosiłaby 533 USD za każde pożyczone 100 000 USD, za pierwsze siedem lat, po czym stopa procentowa korygowana raz w roku, w oparciu o stawkę LIBOR powiększoną o marżę 2.75%.

Alternatywy dla kredytów hipotecznych bez zaliczki

Jeśli nie kwalifikujesz się do jednego z programów pożyczek z zerową zaliczką, istnieją alternatywy. Jak na przykład:

Pożyczki lokalne

Prawie każdy amerykański stan, hrabstwo i gmina oferuje jakiś rodzaj programu motywacyjnego dla kupujących dom, który: zapewnia pomoc w zapłacie za zaliczkę, pomoc w kosztach zamknięcia, nisko oprocentowane kredyty mieszkaniowe lub kombinację tych nad. Wiele z nich jest ograniczonych do kupujących, którzy osiągają określone poziomy dochodów, a niektóre są ograniczone do: kupujący dom po raz pierwszy. Ponadto niektóre programy są przeznaczone dla grup profesjonalistów, takich jak nauczyciele, personel medyczny lub ratownicy medyczni. Chociaż nie wszystkie z tych programów mogą wyeliminować potrzebę wpłacania zaliczek, niektóre oferują dotacje lub nieoprocentowane pożyczki, które pokrywają część lub całość zaliczki.

Programy FHA

Pożyczki te wymagają 3,5% zaliczki. Jednak wytyczne FHA pozwalają na finansowanie zaliczek z darowizn finansowych od krewnych, narzeczonych, organizacje non-profitlub z innych źródeł. FHA oferuje również pożyczkę Good Neighbor Next Door nauczycielom, funkcjonariuszom policji i innym pracownikom publicznym, którzy mogą kupić dom za jedyne 100 dolarów mniej – nie do końca 100% finansowania, ale bardzo blisko.

Kredyty hipoteczne typu „piggy-back”

Ta strategia polega na zaciągnięciu dwóch pożyczek — jednej na 80% ceny zakupu domu, drugiej na jak największą część pozostałej kwoty. Przed kryzysem kredytów hipotecznych subprime podział 80%/20% był dość powszechny. W dzisiejszym trudniejszym klimacie maksymalnym może być plan 80%-15%-5%, w którym 80% finansujesz za pomocą pierwotnego kredytu hipotecznego, 15% drugiego kredytu hipotecznego lub pożyczki pod zastaw domu i dokonujesz 5% zaliczki.

Poczekaj i zapisz

Odroczenie marzenia o posiadaniu domu do czasu, gdy będziesz mógł wpłacić standardową zaliczkę, jest realną opcją. Poza tym czas na zakup może nadejść szybciej niż myślisz, zwłaszcza jeśli masz już trochę oszczędności. Na przykład z konta IRA można wypłacić do 10 000 USD na wydatki związane z pierwszym zakupem domu – w tym zaliczki – bez ponoszenia typowych 10% na początku kara za wycofanie.

Dolna linia

Dawno minęły czasy, w których praktycznie każdy mógł uzyskać łatwy kredyt hipoteczny z niewielką ilością pieniędzy lub bez. Ale istnieją programy publiczne i kilku prywatnych pożyczkodawców, którzy mogą pomóc. Ale jeśli te nie działają dla Ciebie, finansowanie z zaliczki może nie być. Co ciekawe, oprocentowanie kredytów hipotecznych jest obecnie na historycznie niskim poziomie. W związku z tym niektórzy eksperci finansowi uważają, że teraz jest idealny czas, aby zablokować te stopy, zanim zaczną rosnąć.