Kompletny przewodnik po finansowaniu nieruchomości inwestycyjnej

Jest wiele powodów, w które warto inwestować nieruchomość. Może to stanowić zabezpieczenie przed zmiennością rynku, gdy akcje spadają, a także posiadanie wielu korzyści wiąże się z posiadaniem nieruchomości inwestycyjne.

Zostanie właścicielem może być dobrym sposobem na uzyskanie stabilnej pasywny dochód streamować, ale na początek potrzeba pewnej ilości gotówki. A kiedy nie masz dużego bankrolla, zaciągnięcie kredytu na nieruchomość inwestycyjną może być jedynym sposobem na przypieczętowanie transakcji.

Finansowanie nieruchomości inwestycyjnych może przybierać różne formy i istnieją określone kryteria, które kredytobiorcy muszą być w stanie spełnić. Wybór niewłaściwego rodzaju pożyczki może wpłynąć na powodzenie Twojej inwestycji, dlatego ważne jest, aby zrozumieć wymagania każdego rodzaju pożyczki i sposób działania różnych alternatyw przed zbliżeniem się do pożyczający.

Opcja nr 1: Konwencjonalne pożyczki bankowe

Jeśli posiadasz już dom, który jest Twoim głównym miejscem zamieszkania, prawdopodobnie znasz konwencjonalne finansowanie. Konwencjonalny kredyt hipoteczny jest zgodny z wytycznymi wyznaczonymi przez Fannie Mae lub Freddie Mac, w przeciwieństwie do FHA, VA lub pożyczki USDA, nie jest wspierana przez rząd federalny.

Z finansowanie konwencjonalne, typowe oczekiwanie na zaliczkę wynosi 20% ceny zakupu domu, ale w przypadku nieruchomości inwestycyjnej pożyczkodawca może wymagać 30% środków jako zaliczki.

W przypadku konwencjonalnej pożyczki Twoja osobista ocena kredytowa i historia kredytowa określają Twoją zdolność do uzyskania zatwierdzenia oraz rodzaj oprocentowania kredytu hipotecznego. Kredytodawcy dokonują również przeglądu dochodów i aktywów kredytobiorców. I oczywiście kredytobiorcy muszą być w stanie wykazać, że stać ich na posiadanie istniejącego kredytu hipotecznego i miesięcznych spłat kredytu na nieruchomość inwestycyjną.

Przyszły dochód z najmu nie jest uwzględniany dług do dochodu obliczenia, a większość pożyczkodawców oczekuje, że pożyczkobiorcy będą mieli co najmniej sześć miesięcy gotówki odłożonej na pokrycie obu zobowiązań hipotecznych.

Opcja nr 2: Pożyczki typu Fix-and-Flip

Chociaż bycie właścicielem ma swoje zalety, wiąże się również z pewnymi bólami głowy. Dla niektórych inwestorów przerzucanie domy są bardziej atrakcyjną alternatywą, ponieważ pozwalają im otrzymywać ryczałtowe zyski w momencie sprzedaży domu, zamiast czekać co miesiąc na czek czynszowy.

Pożyczka typu fix-and-flip to rodzaj krótkoterminowej pożyczki, która pozwala kredytobiorcy na dokończenie remontu, dzięki czemu dom można jak najszybciej wprowadzić na rynek. Pożyczki typu fix-and-flip są zasadniczo pożyczki na twarde pieniądze, co oznacza, że ​​pożyczka jest zabezpieczona samą nieruchomością. Pożyczkodawcy twardej gotówki specjalizują się w tego rodzaju pożyczkach, ale niektóre platformy finansowania społecznościowego nieruchomości również je oferują.

Zaletą korzystania z pożyczki na twarde pieniądze w celu sfinansowania odwrócenia domu jest to, że może być łatwiej zakwalifikować się w porównaniu z konwencjonalną pożyczką. Podczas gdy pożyczkodawcy nadal biorą pod uwagę takie rzeczy, jak kredyt i dochód, główny nacisk kładziony jest na rentowność nieruchomości.

Szacunkowa wartość domu po naprawie (ARV) służy do pomiaru czy będziesz w stanie spłacić pożyczkę. Możliwe jest również uzyskanie finansowania pożyczki w ciągu kilku dni, zamiast czekać tygodniami lub miesiącami na tradycyjne zamknięcie kredytu hipotecznego.

Największą wadą korzystania z pożyczki typu „fix and flip” jest to, że nie będzie ona tania. Oprocentowanie tego rodzaju pożyczki może wzrosnąć nawet do 18%, w zależności od pożyczkodawcy, a czas spłaty może być krótki. Nierzadko zdarza się, że pożyczki na twarde pieniądze mają okres krótszy niż rok. Opłaty początkowe a koszty zamknięcia mogą być również wyższe w porównaniu z finansowaniem konwencjonalnym, co może obniżyć zyski.

Opcja nr 3: Wykorzystanie kapitału własnego

Czerpanie z kapitału własnego domu, poprzez pożyczkę pod zastaw domu, HELOC, czyli refinansowanie typu cash-out, to trzeci sposób zabezpieczenia nieruchomości inwestycyjnej na wynajem długoterminowy lub sfinansowanie flipa. W większości przypadków możliwe jest pożyczenie do 80% wartości kapitału własnego domu na zakup drugiego domu.

Wykorzystanie kapitału własnego do finansowania inwestycji w nieruchomości ma swoje plusy i minusy, w zależności od rodzaju kredytu jaki wybierzesz. Na przykład z HELOC możesz pożyczać pod zastaw kapitału tak samo, jak w przypadku karty kredytowej, a miesięczne płatności są często tylko odsetkami. Stawka jest jednak zwykle zmienna, co oznacza, że ​​może wzrosnąć, jeśli stawka główna zmiany.

Refinansowanie wypłaty będzie miało stałą stawkę, ale może przedłużyć żywotność twojego istniejący kredyt hipoteczny. Dłuższy okres kredytowania może oznaczać płacenie wyższych odsetek za główne miejsce zamieszkania. Trzeba by to porównać z przewidywanymi zwrotami, jakie przyniosłaby nieruchomość inwestycyjna.

Dolna linia

Inwestowanie w nieruchomość na wynajem lub rozwiązywanie projektu przewracania domu są ryzykownymi przedsięwzięciami, ale oferują potencjalnie dużą wypłatę. Znalezienie pieniędzy na skorzystanie z okazji inwestycyjnej nie musi być przeszkodą, jeśli wiesz, gdzie szukać. Porównując różne opcje pożyczkowe, pamiętaj, jakie są krótko- i długoterminowe koszty i jak mogą one wpłynąć na wynik finansowy inwestycji.