6 powodów, dla których warto unikać prywatnego ubezpieczenia hipotecznego

Przed zakupem domu najlepiej jest zaoszczędzić wystarczająco dużo pieniędzy na 20% zaliczki. Jeśli nie możesz, to bezpieczny zakład, że Twój pożyczkodawca zmusi Cię do zabezpieczenia prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) przed podpisaniem pożyczki, jeśli bierzesz konwencjonalny kredyt hipoteczny. Celem ubezpieczenia jest ochrona firmy hipotecznej, jeśli nie wywiążesz się z noty.

Federalny Urząd ds. Mieszkalnictwa ma podobne wymagania dotyczące składek na ubezpieczenie hipoteczne dla osób wykupujących Pożyczka FHA,z nieco innymi zasadami. Ten artykuł dotyczy PMI, ale powody, dla których warto go unikać, dotyczą obu rodzajów kredytów.

PMI brzmi jak świetny sposób na zakup domu bez konieczności oszczędzania na zaliczkę. Czasami jest to jedyna opcja dla nowych nabywców domów. Istnieją jednak dobre powody, dla których powinieneś unikać korzystania z PMI. Oto sześć, wraz z możliwym sposobem, aby osoby bez 20% zaliczki całkowicie go ominęły.

Sześć dobrych powodów, aby unikać prywatnego ubezpieczenia hipotecznego

1. Koszt

PMI zazwyczaj kosztuje od 0,5% do 1% całej kwoty pożyczki w skali roku. Oznacza to, że możesz zapłacić nawet 1000 USD rocznie lub 83,33 USD miesięcznie na pożyczkę w wysokości 100 000 USD, przy założeniu 1% opłaty za PMI. Jednak mediana ceny ofertowej domów w USA, według Zillow, wynosi prawie 250 000 USD (stan na wrzesień 2020 r.), co oznacza, że ​​rodziny mogą wydawać na ubezpieczenie więcej niż 3 420 USD rocznie. To tyle, co niewielka opłata za samochód!

2. Już nie podlegają odliczeniu

Do 2017 r. PMI nadal można było odliczyć od podatku, ale tylko wtedy, gdy skorygowany dochód brutto żonatego podatnika wynosił mniej niż 110 000 USD rocznie. Oznaczało to, że wiele rodzin o podwójnym dochodzie zostało pozostawionych na lodzie. Ustawa o ulgach podatkowych i zatrudnieniu z 2017 r. (TCJA) zakończył odliczenie za kredyt hipoteczny składki ubezpieczeniowe w całości, obowiązujące od 2018 r.

3. Twoi spadkobiercy nic nie dostają

Większość właścicieli domów słyszy słowo „ubezpieczenie” i zakłada, że ​​ich współmałżonek lub dzieci otrzymają jakąś rekompensatę pieniężną, jeśli umrą, co nie jest prawdą. Instytucja pożyczkowa jest jedynym beneficjentem takiej polisy, a wpływy są wypłacane bezpośrednio pożyczkodawcy (nie pośrednio najpierw spadkobiercom). Jeśli chcesz chronić swoich spadkobierców i zapewnić im pieniądze na pokrycie kosztów utrzymania po śmierci, będziesz musiał uzyskać oddzielną polisę ubezpieczeniową. Nie daj się zwieść myśleniu, że PMI pomoże każdemu poza twoim kredytodawca hipoteczny.

4. Rozdawanie pieniędzy

Nabywcy domów, którzy zapłacili mniej niż 20% ceny sprzedaży, będą musieli płacić PMI, dopóki całkowity kapitał własny domu nie osiągnie 20%. Może to zająć lata, a to oznacza dużo pieniędzy, które dosłownie rozdajesz. Aby spojrzeć na koszty z lepszej perspektywy, jeśli para, która jest właścicielem domu o wartości 250 000 USD, miałaby zamiast tego wziąć 208 USD miesięcznie, które wydawały na PMI i zainwestować to w funduszu inwestycyjnym, który osiągnął 8% roczną składaną stopę zwrotu, pieniądze wzrosną do 37 707 USD (zakładając, że nie zostały pobrane żadne podatki) w ciągu 10 lat.

5. Trudno anulować

Jak wspomniano powyżej, zwykle, gdy twoje kapitały przekraczają 20%, nie musisz już płacić PMI. Jednak wyeliminowanie miesięcznego obciążenia nie jest tak proste, jak po prostu nie wysyłanie płatności. Wielu pożyczkodawców wymaga sporządzenia pisma z prośbą o anulowanie PMI i nalega na formalną wycenę domu przed jego anulowaniem. W sumie może to potrwać kilka miesięcy, w zależności od pożyczkodawcy, podczas których PMI musi być jeszcze spłacone.

6. Płatność trwa i trwa

Ostatnią kwestią, o której warto wspomnieć, jest to, że niektórzy pożyczkodawcy wymagają utrzymania umowy PMI przez określony czas. Tak więc, nawet jeśli osiągnąłeś próg 20%, nadal możesz być zobowiązany do płacenia za ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Przeczytaj drobny druk umowy PMI, aby ustalić, czy tak jest w Twoim przypadku.

Jak uniknąć płacenia PMI

W niektórych okolicznościach PMI można uniknąć, stosując a hipoteka na barana. Działa to w następujący sposób: jeśli chcesz kupić dom za 200 000 USD, ale masz wystarczająco dużo pieniędzy na 10% zaliczki, możesz zawrzeć umowę znaną jako 80/10/10. Zaciągniesz jedną pożyczkę na łączną kwotę 80% całkowitej wartości nieruchomości lub 160 000 USD, a następnie drugą pożyczkę, zwaną piggyback, na 20 000 USD (lub 10% wartości). Wreszcie, w ramach transakcji, odkładasz ostatnie 10%, czyli 20 000 $.

Dzieląc pożyczki, możesz odliczyć odsetki od obu i całkowicie uniknąć PMI. Oczywiście jest pewien haczyk. Bardzo często warunki pożyczki „na barana” są ryzykowne. Wiele z nich to pożyczki o zmiennym oprocentowaniu, zawierają rezerwy balonowe lub są wymagalne za 15 lub 20 lat (w przeciwieństwie do bardziej standardowych 30-letnich kredytów hipotecznych).

Dolna linia

PMI jest drogi. O ile nie sądzisz, że będziesz w stanie osiągnąć 20% udziałów w domu w ciągu kilku lat, prawdopodobnie warto poczekać do czasu, gdy będziesz mógł wpłacić większy zaliczkę lub rozważyć tańszy dom, co sprawi, że zaliczka będzie wyższa o 20% przystępny.