Definicja właściwości kredytu podatkowego
Co to jest właściwość kredytu podatkowego?
Nieruchomość z ulgą podatkową to kompleks lub projekt mieszkaniowy należący do dewelopera lub wynajmującego, który uczestniczy w federalna ulga podatkowa na cele mieszkaniowe o niskich dochodach (LIHTC).
Deweloperzy i właściciele mogą ubiegać się o ulgi podatkowe dla kwalifikujących się budynków w zamian za wynajęcie części lub wszystkich mieszkań najemcom o niskich dochodach po ograniczonym czynszu.
Kluczowe dania na wynos
- Nieruchomość z ulgą podatkową to kompleks mieszkaniowy lub projekt mieszkaniowy należący do właściciela, który uczestniczy w federalnym programie ulgi podatkowej dla osób o niskich dochodach (LIHTC).
- Właściciele mogą ubiegać się o ulgi podatkowe dla kwalifikujących się budynków za pośrednictwem LIHTC.
- Do kredytu mogą kwalifikować się budynki mieszkalne, domy jednorodzinne, kamienice, bliźniaki.
- Program ma na celu zachęcenie inwestorów prywatnych do budowy mieszkań dla ludności o niskich dochodach.
- Istnieje znaczny brak przystępnych cenowo mieszkań dla ludności o niskich dochodach.
Jak działają właściwości ulgi podatkowej
Ulga podatkowa dla mieszkań o niskich dochodach (LIHTC) ma na celu obniżenie czynszów, które muszą płacić najemcy o niskich dochodach. Rząd dotuje właścicieli nieruchomości, którzy nabywają, budują i remontują niedrogie mieszkania na wynajem. LIHTC została uchwalona jako część ustawy o reformie podatkowej z 1986 roku.
Według Centrum Polityki Podatkowej od połowy lat 90. około 110 000 niedrogich czynszów jednostki zostały zbudowane w ramach LIHTC każdego roku, co daje w sumie 2 miliony jednostek od jego początek.
Rząd federalny przyznaje ulgi podatkowe rządom stanowym. Kredyty są następnie przyznawane za pośrednictwem mieszkań prywatnym deweloperom projektów mieszkaniowych na wynajem o przystępnych cenach. Zazwyczaj deweloperzy sprzedają kredyty prywatnym inwestorom w zamian za finansowanie. Inwestorzy lub deweloperzy mogą ubiegać się o ulgi podatkowe po wynajęciu mieszkania i przez okres 10 lat.
Jak właściciele nieruchomości kwalifikują się do kredytu
Do kredytu mogą kwalifikować się budynki mieszkalne, domy jednorodzinne, kamienice, bliźniaki. Właściciele i deweloperzy muszą spełniać następujące kryteria dotyczące dochodu i czynszu brutto.
- Co najmniej 20% lokali musi być zajętych przez lokatorów, których dochód wynosi 50% lub mniej mediany dochodu danego obszaru skorygowanej o wielkość rodziny (AMI).
- Co najmniej 40% lokali zajmują najemcy o dochodach nieprzekraczających 60% AMI.
- Co najmniej 40% lokali muszą zajmować najemcy o średnim dochodzie nie większym niż 60% AMI, a żadne lokale nie mogą być zajmowane przez lokatorów o dochodach wyższych niż 80% AMI.
Test czynszu brutto wymaga, aby czynsze nie przekraczały 30% 50 lub 60% AMI, w zależności od udziału jednostek czynszowych z ulgą podatkową w projekcie. Wszystkie projekty LIHTC muszą być zgodne z testami dochodu i czynszu przez 15 lat, w przeciwnym razie kredyty zostaną wycofane. Ponadto na ogół nakłada się wydłużony okres zgodności wynoszący trzydzieści lat.
Inwestorami w projekty LIHTC są zwykle korporacje z wystarczającym zobowiązaniem z tytułu podatku dochodowego, aby skorzystać bezzwrotne ulgi podatkowe. Na przykład instytucje finansowe mają znaczne zobowiązania z tytułu podatku dochodowego, długi horyzont planowania i często otrzymują Wspólnotowa ustawa o reinwestycjach kredyt na inwestycje LIHTC.
Koszty i korzyści związane z właściwościami kredytu podatkowego
Szacuje się, że LIHTC kosztuje około 9,5 miliarda dolarów rocznie, według Centrum Polityki Podatkowej. Został zaprojektowany, aby stworzyć niedrogie mieszkania na wynajem dla gospodarstw domowych o niskich dochodach.Zwolennicy programu podkreślają brak wysokiej jakości mieszkań w społecznościach o niskich dochodach oraz potrzebę zachęt zachęcających właścicieli nieruchomości do budowania wysokiej jakości i niedrogich mieszkań.
Krytycy LIHTC twierdzą, że dotacja federalna na jednostkę nowej konstrukcji jest zbyt wysoka, ponieważ wynagradza i finansuje zbyt wielu graczy — organizatorów, syndykatorów, komplementariuszy, menedżerów i inwestorów.
Projekty LIHTC są czasami skoncentrowane w społecznościach o niskich dochodach, gdzie istnieją ograniczone możliwości ekonomiczne.
W rezultacie krytycy twierdzą, że znaczna część federalnych dotacji podatkowych nie jest przeznaczona bezpośrednio na tworzenie nowych mieszkań czynszowych. Krytycy twierdzą również, że statut i przepisy są nadmiernie złożone.
Wreszcie, projekty LIHTC koncentrują się raczej na obszarach o ograniczonych możliwościach gospodarczych niż na bardziej zamożnych obszarach, gdzie mieszkańcy mają dostęp do lepiej płatnych miejsc pracy i lepszych szkół. Może to zaostrzyć istniejący w społeczeństwie problem nierówności. Wreszcie właściciele mogą mieć trudności z utrzymaniem przystępnych cen mieszkań po upływie wymaganych okresów zgodności.