Dlaczego oferty mieszkaniowe spadają?

Sprzedaż domu zwykle nie jest prostym procesem. Jednak sytuacja może stać się jeszcze bardziej skomplikowana i kosztowna, jeśli kupujący złoży ofertę, a sprzedaż nie powiedzie się z powodu wycofania się kupującego. Dlatego jako sprzedawca, jest kilka rzeczy, które musisz wiedzieć o wychodzeniu na późnym etapie. Jeśli myślisz o sprzedaży domu, dowiedz się, co możesz zrobić, aby się zabezpieczyć, jeśli transakcja nie zostanie zrealizowana.

Jak może zakończyć się sprzedaż domu?

W typowej sprzedaży domu kupujący składają ofertę dotyczącą domu sprzedającego, a po jej zaakceptowaniu zostaje podpisana umowa między dwiema stronami. W tym momencie

nieruchomości status zazwyczaj zmienia się z „na sprzedaż” na „w ramach umowy” lub „w umowie”. Zmiana statusu informuje innych kupujących i pośrednicy w obrocie nieruchomościami że sprzedający ma kupującego i jest w trakcie finalizowania transakcji. Jednak sprzedaż lub zakup domu nie jest ostateczna, dopóki obie strony nie podpiszą wszystkich niezbędnych dokumentów prawnych przenoszących własność domu przy zamknięciu.

Kupujący często mają klauzule awaryjne wpisane do ich umów, które są legalnymi sposobami „wycofywania się” z umowy bez ponoszenia kosztów lub z niewielkimi kosztami dla kupującego. W umowie sprzedaży zapisana jest klauzula awaryjna, w której zarówno kupujący, jak i sprzedający zgadzają się na warunki zawarte w umowie. Niektóre z najczęstszych sytuacji awaryjnych obejmują:

Awaria kredytu hipotecznego

Kupujący musi być w stanie uzyskać kredyt hipoteczny za nieruchomość, zwykle w określonym czasie od podpisania umowy. Czasami w umowie można wpisać warunek, zgodnie z którym w przypadku braku finansowania umowa zostaje unieważniona. Ważne jest, aby sprzedawcy poprosili kupującego o dostarczenie pisma wstępnego zatwierdzającego kredyt hipoteczny.

Awaryjne przeglądy domu

Dom na sprzedaż musi albo przejść kontrolę, albo kupujący może poprosić sprzedawcę o wykonanie napraw opisanych w raporcie z kontroli. Jeśli wykonywane są naprawy, zwykle zleca się kontrolę kontrolną, aby upewnić się, że dom przejdzie. Alternatywnie, kupujący może wykorzystać informacje zawarte w raporcie z inspekcji jako dźwignię do wynegocjowania niższej ceny sprzedaży.

Awaryjna sprzedaż domu

Zakup nowego domu może zależeć od tego, czy kupujący sprzedaje swoją obecną nieruchomość. Możliwość sprzedaży domu pomaga kupującym, ponieważ pozwala im wycofać się z umowy, jeśli ich dom nie zostanie sprzedany – pozostawiając sprzedającemu rozpoczęcie procesu od nowa. Chociaż zwykle jest określony czas, w którym jeśli dom się nie sprzedaje, sprzedawca może zrezygnować z umowy; sprzedający może przegapić inne oferty od potencjalnych kupujących, którzy są gotowi do zamknięcia.

Awaryjność oceny

Warunek wyceny pozwala kupującemu zlecić wycenę domu w celu określenia jego wartości. Cena domu musi być równa lub niższa niż oficjalna ocena Cena £. Jeśli wycena jest niższa, kupujący może przystąpić do zakupu lub poprosić sprzedawcę o obniżenie ceny domu.

Kiedy sprzedaż domu kończy się niepowodzeniem, zwykle dzieje się tak dlatego, że jeden z opisanych powyżej nieprzewidzianych okoliczności nie został spełniony lub kupujący lub sprzedający zmienili zdanie.

Znaki ostrzegawcze

Niespełnienie jednego z warunków umowy jest uzasadnionym powodem, aby nie zamykać. Istnieją jednak inne sygnały ostrzegawcze, że kupujący może wycofać się z zakupu, a są to między innymi:

• Niezwrócenie dokumentów podpisanych, opatrzonych datą i wypełnionych zgodnie z instrukcją
• Niedokonanie wymaganych płatności na rzecz osoby trzecie (tj. inspektorzy)
• Nie odpowiadam na telefony
• Brakujące spotkania
• Liczne prośby o zmianę umowy

Jeśli natkniesz się na którekolwiek z nich, może to oznaczać, że kupującemu nie ma zimno w nogach. Zadzwoń do kupującego (lub jego przedstawiciela), jeśli obawiasz się, że zamknięcie jest zagrożone.

Koszty dla sprzedawców

Jeśli masz podpisaną umowę sprzedaży domu, masz kilka rzeczy do stracenia, jeśli kupujący się wycofa:

Koszt alternatywny

Inni nabywcy, którzy mogli być zainteresowani złożeniem oferty na Twój dom, zaczną szukać innych nieruchomości na rynku, gdy Twój dom zostanie sprzedany "zgodnie z umową." Możesz stracić możliwość sprzedaży tym kupującym, gdy Twój dom jest objęty umową, ponieważ mogli kupić inny własność.

Czas

Jednym z najbardziej frustrujących aspektów nieudanej sprzedaży domu jest strata czasu. Sprzedający zostaje odesłany z powrotem do punktu wyjścia, aby ponownie rozpocząć proces, aby znaleźć innego kupującego. Ponadto opóźnienie może wykoleić Twoje plany zakupu innego domu lub zmiany harmonogramu przeprowadzki.

Twój następny dom

Jeśli masz umowę kupna innego domu, a transakcja była uzależniona od sprzedaży obecnego miejsca zamieszkania – ponieważ potrzebowałeś wpływów ze sprzedaży – możesz nie być w stanie kupić domu. W rezultacie może być konieczne wycofanie się z zakupu lub znalezienie innego sposobu na jego sfinansowanie.

Pieniądze

Możesz stracić pieniądze w wyniku nieudanej transakcji, jeśli musisz kontynuować spłatę kredytu hipotecznego płatności za Twój obecny dom – który sprzedajesz – jednocześnie spłacając kredyt hipoteczny na dom, który właśnie sprzedajesz zakupione. Ponadto możesz płacić czynsz za mieszkanie, dopóki nie sfinalizujesz zakupu nowego domu, zwłaszcza jeśli jest on daleko od domu, który sprzedajesz. Krótko mówiąc, kupujący, który się wycofuje, może tymczasowo zwiększyć miesięczne koszty mieszkania.

Jeśli masz umowę kupna nowego domu, a potencjalny nabywca obecnego domu się wycofa, być może będziesz musiał zapłacić za zerwanie umowy kupna nowego domu.

Bieżące koszty utrzymania obecnego domu będą kontynuowane, w tym podatki od nieruchomości, media i architektura krajobrazu. A ponieważ ważne jest, aby dom wyglądał reprezentacyjnie, aby przyciągnąć nowego nabywcę, koszty mogą z czasem się kumulować.

Zapisywanie umowy

Istnieją kroki, które możesz podjąć, jeśli kupujący chce się wycofać. Po pierwsze, upewnij się, że zaangażowani pośrednicy w obrocie nieruchomościami, dla Ciebie i kupującego, skutecznie komunikują się. Upewnij się, że Ty i potencjalny nabywca otrzymacie kopie całej korespondencji na piśmie. Jeśli Ty lub kupujący nie korzystacie z agenta (lub jeśli nie czujecie się komfortowo z poziomem komunikacji), spróbuj porozmawiać bezpośrednio z kupującym, aby zrozumieć jego intencje lub obawy. Sprawdź też, czy możesz pójść na jakiekolwiek ustępstwa, aby utrzymać kupującego na dobrej drodze do zamknięcia.

Chociaż możesz nie chcieć obniżać ceny sprzedaży domu lub płacić za aktualizacje i naprawy, może być opłacalne, jeśli utrata sprzedaży jest bardziej kosztowna niż naprawy.

Zapoznaj się z umową, aby określić, jakie środki odwoławcze możesz mieć jako sprzedający, jeśli kupujący się wycofa. Na przykład, czy w Twojej umowie znajduje się klauzula, która dawałaby podstawy prawne do pozwania kredytobiorcy o naruszenie umowy i uzyskać procent od uzgodnionej ceny sprzedaży? Czy istnieje klauzula, która stwierdza, że ​​kupujący jest w? domyślny jeśli nie zrezygnują z transakcji w określonym czasie po podpisaniu umowy?

Użyj klauzuli ucieczki

Klauzula korekcyjna umożliwia sprzedającemu przyjmowanie ofert od innych kupujących, nawet jeśli istnieją warunki lub nieprzewidziane okoliczności zapisane przez kupującego w umowie.

Jeśli w domu zostanie złożona inna oferta, sprzedający powiadomi pierwotnego nabywcę, który będzie miał określoną liczbę dni na zaspokojenie nieprzewidzianych okoliczności lub zrzeczenie się ich. Innymi słowy, klauzula korekcyjna pomaga chronić sprzedawców, aby nie tracili okazji możliwości sprzedaży w oczekiwaniu na zaspokojenie nieprzewidzianych okoliczności kupującego, takich jak sprzedaż dom kupującego.

Dolna linia

Istnieje wiele czynników, które mogą spowodować, że sprzedaż domu nie powiedzie się, w tym niespełnienie jednego z warunków lub klauzul w umowie lub zmiana zdania przez kupującego.

Sprzedający mogą się jednak zabezpieczyć, będąc poinformowanym i znając szczegóły umowy. Sprzedawcy muszą upewnić się, że ich agent działa i skutecznie się komunikuje. Ponadto, jeśli jesteś sprzedawcą, możesz rozważyć skorzystanie z pomocy prawnika ds. nieruchomości, który sprawdzi umowę, zasugeruje wszelkie klauzule, które: może Cię chronić i zasugerować opcje regresu, jeśli kupujący się wycofa — w tym możliwość pozwania kupującego, jeśli: niezbędny.