Zysk z zadłużenia hipotecznego z MBS

Według Banku Rezerwy Federalnej w Nowym Jorku salda kredytów hipotecznych stanowiły największy składnik zadłużenia gospodarstw domowych w pierwszym kwartale 2021 r. Na dzień 31 marca 2021 r. raporty o kredytach konsumenckich wykazywały łącznie 10,16 biliona dolarów długu hipotecznego, co stanowi wzrost o 117 miliardów dolarów w porównaniu z poprzednim kwartałem. Chociaż oczekuje się wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych, popyt na mieszkania w połączeniu z niskim bezrobociem może nadal napędzać rynek kredytów hipotecznych. Oznacza to, że ta pożyczka będzie się rozszerzać. Taka sytuacja stwarza szansę dla bystrych inwestorów, którzy mogą skorzystać papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS) do posiadania części tego długu.

Należy pamiętać, że te aktywa odegrały kluczową rolę w kryzysie finansowym 2008 roku. Banki usuwały wiele ograniczeń w udzielaniu kredytów hipotecznych, a niektóre nawet nie zabierały pieniędzy iw pełni finansowały kredyty mieszkaniowe. Ale większości nowych właścicieli domów po prostu nie było stać na ich płatności, co nie wydawało się niepokoić pożyczkodawców. Nadal byli w stanie zarabiać pieniądze, pakując pożyczki i sprzedając je inwestorom. To z kolei stworzyło bańkę, która ostatecznie pękła w 2007 roku. Efekt strumyka uderzył w Lehman Brothers, powodując upadek banku, a następnie wysyłając fale wstrząsu w całej światowej gospodarce.

Czy nadal możesz sobie pozwolić na inwestowanie w te aktywa? W tym artykule pokażemy, jak możesz wykorzystać MBS do uzupełnienia innych aktywów o stałym dochodzie.

Jak powstają

Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką to zobowiązania dłużne nabyte od banków, kredyt hipoteczny przedsiębiorstwa, spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe i inne instytucje finansowe, a następnie gromadzone w pule przez podmiot rządowy, quasi-rządowy lub prywatny. Podmioty te następnie sprzedają papiery wartościowe inwestorom. Proces ten zilustrowano poniżej:

1. Nabywcy nieruchomości pożyczają od instytucji finansowych.
2. Instytucje finansowe sprzedają kredyty hipoteczne podmiotom MBS.
3. Podmioty MBS tworzą pule hipoteczne i emitują papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką.
4. Osoby fizyczne inwestują w pule MBS.

Rodzaje MBS

Istnieją dwa rodzaje MBS. ten Przejść przez lub świadectwo uczestnictwa reprezentuje bezpośrednią własność w puli hipotek. dostaniesz proporcjonalnie udział wszystkich spłat kapitału i odsetek dokonanych do puli, ponieważ emitent otrzymuje miesięczne płatności od pożyczkobiorców. Pula kredytów hipotecznych będzie zwykle miała okres zapadalności od 5 do 30 lat. Jednak przepływ środków pieniężnych może się zmieniać z miesiąca na miesiąc, w zależności od tego, ile kredytów hipotecznych jest spłacanych wcześniej. To tutaj ryzyko przedpłaty kłamstwa. Gdy obecne stopy procentowe spadną, kredytobiorcy mogą: refinansowanie i spłacają z góry swoje pożyczki. Inwestorzy muszą następnie spróbować znaleźć stopy zwrotu podobne do ich pierwotnych inwestycji w środowisku o niższych, bieżących stopach procentowych. I odwrotnie, inwestorzy mogą stawić czoła ryzyko stopy procentowej kiedy stopy procentowe idą w górę. Pożyczkobiorcy pozostaną przy swoich pożyczkach, pozostawiając inwestorów z niższymi zyskami w środowisku rosnących bieżących stóp procentowych.

Drugim typem MBS jest zabezpieczenie hipoteczne zobowiązanie (WOR). To jest pula tranzytowych kredytów hipotecznych.

Istnieje kilka rodzajów CMO, które mają na celu zmniejszenie ryzyka przedpłat ze strony inwestorów. W CMO płac sekwencyjnych, emitenci CMO będą dystrybuować przepływy pieniężne do obligatariuszy z szeregu klas, zwanych transze. Każda transza obejmuje papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką o podobnym terminie zapadalności i przepływ gotówki wzory. Każda transza różni się od pozostałych w ramach WOR. Na przykład CMO może mieć cztery transze kredytów hipotecznych, które średnio trwają dwa, pięć, siedem i 20 lat. Kiedy wpłyną spłaty kredytu hipotecznego, emitent CMO najpierw zapłaci obligatariuszom określoną stopę procentową kuponu w każdej transzy. Zaplanowane i nieplanowane spłaty kapitału w pierwszych transzach trafią w pierwszej kolejności do inwestorów. Po ich spłaceniu inwestorzy w kolejnych transzach otrzymają płatności kapitałowe. Koncepcja polega na przeniesieniu ryzyka przedpłaty z jednej transzy na drugą. Niektóre OZZ mogą mieć 50 lub więcej współzależnych transz. Dlatego przed zainwestowaniem należy zapoznać się z charakterystyką innych transz w ramach CMO. Istnieją dwa rodzaje transz:

• Transze PAC Użyj tonący Fundusz koncepcja pomagająca inwestorom zmniejszyć ryzyko przedpłat i uzyskać bardziej stabilny przepływ środków pieniężnych. A więź towarzysza ma na celu wchłonięcie nadwyżki kapitału, ponieważ kredyty hipoteczne są spłacane wcześniej. Wtedy, dzięki dochodom z dwóch źródeł (PAC i obligacja towarzysząca), inwestorzy mają większą szansę na otrzymanie płatności powyżej pierwotnego harmonogramu zapadalności.
• Transze Z są również znane jako obligacje memoriałowe lub transze obligacji akrecyjnych. Podczas narzut okres, odsetki nie są wypłacane inwestorom. Zamiast tego kapitał główny wzrasta w tempie złożonym. Eliminuje to ryzyko inwestorów związanych z koniecznością reinwestowania przy niższych zyskach, jeśli obecne stawki rynkowe spadają. Po spłaceniu wcześniejszych transz posiadacze transzy Z otrzymają kupon płatności oparte na wyższym saldzie głównym obligacji. Dodatkowo otrzymają wszelkie przedpłaty kapitału z bazowych kredytów hipotecznych. Ponieważ odsetki naliczone w okresie naliczania podlegają opodatkowaniu — mimo że inwestorzy tak naprawdę ich nie otrzymują —Transze Z mogą być lepsze nadaje się do rachunki odroczonego podatku.

Pozbawione hipotecznych papierów wartościowych to MBS, które wypłacają inwestorom tylko kapitał (PO) lub tylko odsetki (IO). Paski są tworzone z MBS lub mogą być transzami w ramach CMO.

• Tylko kwota główna (PO): Inwestorzy płacą znacznie zdyskontowaną cenę za PO i otrzymują płatności główne z bazowych kredytów hipotecznych. Wartość rynkowa PO może ulegać znacznym wahaniom w zależności od bieżących stóp procentowych. Wraz ze spadkiem stóp procentowych przedpłaty mogą wzrosnąć, a wartość PO może wzrosnąć. Z drugiej strony, gdy obecne stawki wzrosną, a przedpłaty spadną, PO może stracić na wartości.
• Tylko odsetki (IO): IO ściśle płaci odsetki oparte na kwocie niespłaconego kapitału. Jak kredyty hipoteczne amortyzować a przedpłaty zmniejszają saldo kapitału, przepływ środków pieniężnych IO spada. Wartość IO waha się w przeciwieństwie do PO, ponieważ wraz ze spadkiem bieżących stóp procentowych i wzrostem przedpłat dochód może spaść. A kiedy obecne stopy procentowe rosną, inwestorzy są bardziej skłonni do otrzymywania płatności odsetkowych przez dłuższy czas, zwiększając w ten sposób wartość rynkową IO.

Emitenci MBS

Możesz kupić MBS od kilku różnych emitentów. Banki inwestycyjne, instytucje finansowe i firmy budujące domy emitują papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką pod marką własną. Ich ocena wiarygodności kredytowej i bezpieczeństwa może być znacznie niższa niż agencji rządowych i przedsiębiorstw sponsorowanych przez rząd.

Freddie Mac jest przedsiębiorstwem podlegającym regulacjom federalnym, sponsorowanym przez rząd, który kupuje kredyty hipoteczne od pożyczkodawców w całym kraju. Następnie przepakowuje je w papiery wartościowe, które można sprzedawać inwestorom w różnych formach. Freddie Mac nie jest wspierany przez rząd USA, ale korporacja ma specjalne uprawnienia do pożyczania od Skarb Stanów Zjednoczonych.

Fannie Mae jest spółką będącą własnością akcjonariusza, która jest obecnie sprzedawana bez recepty. Został usunięty z indeksu S&P 500 w 2008 r. i wycofany z nowojorskiej giełdy w 2010 r. po tym, jak spadł poniżej minimalnych wymogów cenowych. Nie otrzymuje żadnego finansowania ani wsparcia rządowego. Jeśli chodzi o bezpieczeństwo, MBS Fannie Mae są wspierane przez kondycję finansową korporacji, a nie przez rząd USA.

Ginie Maes są jedynymi MBS, które są wspierane przez pełną wiarę i kredyt rządu USA. Składają się one głównie z pożyczek ubezpieczonych przez Federalną Administrację Mieszkaniową lub gwarantowanych przez Administrację Weteranów.

Fundusze inwestycyjne

Jeśli podoba Ci się pomysł czerpania zysków ze wzrostu liczby kredytów hipotecznych, ale nie jesteś w stanie zbadać wszystkich rodzajów MBS, możesz czuć się bardziej komfortowo z kredytem hipotecznym fundusze inwestycyjne. Istnieją fundusze, które inwestują tylko w jeden rodzaj MBS, taki jak Ginnie Maes, podczas gdy są inne, które zawierają różne rodzaje MBS w swoich innych obligacjach rządowych.

Oprócz większej dywersyfikacji kredytów, fundusze inwestycyjne mogą reinwestować wszystkie zwroty kapitału w innych MBS. Pozwala to inwestorom uzyskiwać zyski, które zmieniają się wraz z bieżącymi stopami i zmniejszy ryzyko przedpłat i stóp procentowych.

Dolna linia

MBS może zaoferować wsparcie rządu federalnego, miesięczny dochód i stałą stopę procentową. Minusem jest jednak to, że termin może być niepewny i mogą nie zwiększać wartości, jak inne obligacje, gdy obecne stopy procentowe spadają. Nie zapominaj również, że możesz otrzymać część swojego kapitału z każdą miesięczną płatnością. W związku z tym w momencie zapadalności może nie być żadnego kapitału do ponownego zainwestowania.