Co to jest PMI i czy wszyscy muszą to płacić?
Kiedy ubiegasz się o kredyt hipoteczny, pożyczkodawca zazwyczaj wymaga zaliczka równy 20% ceny zakupu domu. Jeśli pożyczkobiorcy nie stać na taką kwotę, pożyczkodawca prawdopodobnie uzna pożyczkę za bardziej ryzykowną inwestycję i wymagać, aby nabywca domu wykupił PMI, znany również jako ubezpieczenie prywatnego kredytu hipotecznego, w ramach uzyskania kredyt hipoteczny.
PMI chroni pożyczkodawcę w przypadku, gdy nie wywiążesz się ze swojego pierwotnego kredytu hipotecznego, a dom wpadnie wykluczenie.
Kluczowe dania na wynos
- Pożyczkodawcy wymagają od pożyczkobiorców płacenia PMI, gdy nie mogą wymyślić 20% zaliczki na dom.
- PMI kosztuje od 0,5% do 1% kredytu hipotecznego rocznie i jest zwykle wliczane do miesięcznej raty.
- PMI można usunąć, gdy kredytobiorca spłaci wystarczającą kwotę kapitału kredytu hipotecznego.
- Nabywca domu może być w stanie uniknąć PMI, zaciągając mniejszą pożyczkę, aby pokryć zaliczkę oprócz pierwotnego kredytu hipotecznego.
Jak działa PMI
Jedna z miar ryzyka stosowanych przez kredytodawców
gwarantowanie kredyt hipoteczny jest kredytem wskaźnik kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV). LTV dzieli kwotę pożyczki przez wartość domu. Większość kredytów hipotecznych ze wskaźnikiem LTV większym niż 80% wymaga, aby kredytobiorca posiadał wskaźnik PMI, ponieważ uważa się, że jest bardziej prawdopodobne, że domyślny na pożyczkę.PMI jest zazwyczaj wypłacane co miesiąc w ramach całkowita spłata kredytu hipotecznego pożyczkodawcy, ale czasami jest ona wypłacana jako jednorazowa premia z góry przy zamknięciu. Wskaźnik PMI nie jest stały — można go usunąć, gdy kredytobiorca spłaci wystarczającą kwotę kredytu hipotecznego główny. Pod warunkiem, że pożyczkobiorca jest na bieżąco ze swoimi płatnościami, pożyczkodawca musi wypowiedzieć PMI w dniu pożyczki saldo ma osiągnąć 78% pierwotnej wartości domu (innymi słowy, gdy kapitał własny osiągnie 22%).
Ewentualnie pożyczkobiorca, który wpłacił wystarczająco dużo kwoty głównej pożyczki (równowartość tej 20% zaliczki) może skontaktować się ze swoim pożyczkodawcą i poprosić o usunięcie płatności PMI.
PMI dotyczy tylko pożyczki konwencjonalne—inne rodzaje kredytów hipotecznych, takie jak te oferowane przez Federalna Administracja Mieszkaniowa (FHA), mają swoje własne wersja ubezpieczenia kredytu hipotecznego.
Koszt PMI
PMI może kosztować od 0,5% do 1% całej kwoty kredytu hipotecznego rocznie, co może znacznie podnieść spłatę kredytu hipotecznego. Załóżmy na przykład, że otrzymałeś opłatę PMI w wysokości 1% od pożyczki w wysokości 200 000 USD. Opłata ta zwiększyłaby koszt kredytu hipotecznego o około 2000 USD rocznie lub 166 USD miesięcznie.
Ten koszt może być dobrym powodem, aby uniknąć zabierania PMI, wraz z faktem to anulowanie, gdy już to zrobisz, może być skomplikowane. Jednak dla wielu osób PMI ma kluczowe znaczenie przy zakupie domu, zwłaszcza dla kupujących po raz pierwszy, którzy być może nie zaoszczędzili niezbędnych środków na pokrycie 20% zaliczki. Płacenie za to ubezpieczenie może być opłacalne na dłuższą metę dla kupujących, którzy chcą posiadać własny dom.
Ponieważ PMI ma na celu ochronę pożyczkodawcy, jeśli zalegasz ze swoimi płatnościami, nie ochroni tobie, pożyczkobiorcy, i możesz stracić dom w wyniku przejęcia.
Jak uniknąć płacenia PMI
Jeśli nabywca domu nie ma środków na 20% zaliczki, możliwe jest unikaj PMI poprzez zaciągnięcie dwóch pożyczek – mniejszego kredytu (zazwyczaj z wyższym oprocentowaniem), aby pokryć kwotę 20% w dół, plus główny kredyt hipoteczny. Ta praktyka jest powszechnie znana jako piggybacking.
Mimo, że pożyczkobiorca jest zaangażowany w dwie pożyczki, PMI nie jest wymagany, ponieważ środki z drugiej pożyczki są przeznaczone na spłatę 20% depozytu. Niektórzy pożyczkobiorcy mogą odliczyć odsetki od obu pożyczek w federalnych zeznaniach podatkowych, jeśli: wyszczególniać ich potrącenia.
Inną opcją uniknięcia PMI jest ponowne rozważenie zakupu domu, na który nie masz wystarczających oszczędności, aby pokryć 20% zaliczki i zamiast tego poszukać takiego, który pasuje do Twojego budżetu.
Dolna linia
PMI może być kosztowną koniecznością dla nabywców domów, którzy nie mają wystarczającej ilości zaoszczędzonych pieniędzy na 20% zaliczki. Możliwe jest uniknięcie PMI poprzez zaciągnięcie głównego kredytu hipotecznego oraz mniejszego kredytu na pokrycie kosztów 20% zaliczki. Jednak dla kupujących dom po raz pierwszy, PMI może być wart dodatkowych pieniędzy na kredyt hipoteczny – a w czasie podatkowym wielu kredytobiorcy mogą ją odliczyć (są ograniczenia dochodów i odliczenie nie jest stałe, chociaż zostało odnowione) do 2020 roku).