Skuteczne strategie inwestowania w wykluczenie

Jeśli chodzi o handel nieruchomościami, czy wykluczenia dobra inwestycja? Mogą być, ale inwestowanie na rynku wykluczenia jest strategią, która wymaga poziomu wyrafinowania i staranności znacznie wykraczającego poza to, co większość ludzi zdaje sobie sprawę. Ma duży potencjał, ale wymaga dużego wysiłku, aby go zarobić.

Inwestowanie w wykluczenie należy traktować jak każdą znaczącą inwestycję, wymagającą skupienia, staranności i starannych badań lokalnych trendów w zakresie nieruchomości, gospodarczych i demograficznych. Wymaga również stworzenia strategii nabywania nieruchomości i ich ewentualnej sprzedaży.

Inwestowanie w wykluczenie nie jest dla amatorów

Kupowanie używanych samochodów na aukcjach jest podobne do inwestowania w przejęte nieruchomości. Dealerzy samochodów używanych to ludzie, którzy znają wszystkie marki i modele oraz ich typowe wady i sposób ich zmiany w celu stworzenia wartości. Podejmują znacznie mniejsze ryzyko niż przeciętna osoba, która uczestniczy w aukcji tylko po to, by kupić samochód ze zniżką.

Wielu kupujących wykluczenie udaje się na aukcję na schodach sądu z nadzieją na zdobycie okazja—rozbieżność między ceną licytacyjną a ceną nieruchomości wartość rzeczywista. Mogą jednak nie mieć poważnej wiedzy na temat samej inwestycji lub jakichkolwiek strategii ograniczania ryzyka. Inwestorzy dobrze zaprawieni na rynku nieruchomości mieszkaniowych wiedzą, że poleganie na różnicy cen jako głównym źródle dochodów z inwestycji jest receptą na katastrofę.

Właściwą metodą uzyskania nieruchomości wykluczenia nie jest podejście typu shotgun; zamiast tego obejmuje wybór nieruchomości, które znajdują się w lokalizacji przeznaczonej do przebudowy lub ulepszenia. Nieruchomości muszą mieć wyraźne atrybuty, które wyróżniają je spośród innych na lokalnym rynku lub stwarzają możliwość tworzenia wartości.

Strategie inwestycyjne

Każdy inwestor w nieruchomości powinien mieć przemyślaną strategię, która zawiera cele i sposób nabycia nieruchomości, jej posiadania, a następnie zbycia. Ta strategia jest jeszcze bardziej krytyczna, gdy inwestuje się konkretnie na rynku wykluczenia. Musisz ustalić, czy wykluczenie nastąpiło w wyniku jakichś niefortunnych okoliczności związanych z byłym właścicielem, czy z powodu szerszego trendu, który może mieć wpływ na lokalny rynek.

Inwestorzy muszą przeprowadzić znaczną ilość badań na lokalnym rynku nieruchomości. Popyt na nieruchomości jest funkcją wzrostu populacji, wzrostu zatrudnienia, dochód rozporządzalny wzrost i zmiany demograficzne. W znacznym stopniu wpłynie to na ceny, a także możliwość sprzedaży nieruchomości pod koniec okresu inwestycyjnego.

Zbadaj nadchodzący rozwój infrastruktury, takiej jak drogi, szkoły i projekty społeczne. Dowiedz się również, w jaki sposób władze lokalne i stanowe wspierają rozwój biznesu i planują rozwiązanie określonych problemów, takich jak ruch drogowy, jakość powietrza, przestępczość i podatki. Wszystkie te elementy sprawią, że dany obszar stanie się bardziej pożądany i podniesie wartość znajdujących się w nim nieruchomości.

Strategie akwizycji

Większość inwestorów nauczono przeszukiwać publikacje zawierające wykaz aktywów przeznaczonych na aukcję, a następnie: korespondować z właścicielami na temat ich zamiaru zakupu nieruchomości przed jej wystawieniem na aukcję blok. Chociaż umowy można uzyskać na schodach sądu, znalezienie alternatywnych sposobów zabezpieczenia nieruchomości w trudnej sytuacji znacznie zwiększy twoje szanse na zamknięcie. Może również zapewnić możliwość pełnego zrozumienia i analizy nieruchomości.

Załóżmy na przykład, że inwestor uzyskuje dostęp do nieruchomości, korzystając ze swoich kontaktów w rynek i znajomość kredytów mieszkaniowych, aby pomóc walczącym właścicielom domów negocjować z ich pożyczkodawcy. Jeśli problemy kredytowe zostaną rozwiązane, inwestor nie tylko zwiększy swoją reputację zarówno wśród właścicieli, jak i pożyczkodawców; inwestor może również otrzymać skierowania do innych osób z: kredyty problemowe. A jeśli sytuacja nie może być rozwiązana, inwestor jest pierwszy w kolejce do nabycia nieruchomości, ponieważ zdobyli zaufanie właścicieli. Inwestorzy mogą również podjąć świadomą decyzję o zakupie nieruchomości, ponieważ poznali jej wady i zalety.

Inną strategią jest kupowanie zagrożonych kredytów z dyskontem od pożyczkodawców. Banki i inne instytucje pożyczkowe nie lubią nabywać egzekucji. Aby uniknąć brania na siebie posiadana nieruchomość nieruchomości (REO), instytucje te często sprzedają kilka pożyczki bez zobowiązań ze znacznym upustem do par. Inwestorzy mogą być bardziej elastyczni niż pożyczkodawcy, jeśli chodzi o wypracowanie niespłacanej pożyczki, czasami ją odwracając w działającą pożyczkę, która przyniesie znacznie wyższy zwrot, dzięki niższej podstawie inwestora w inwestycja. Po sezonowaniu pożyczek inwestorzy mogą je zatrzymać lub sprzedać z premią, gdy pożyczki będą spłacane przez jakiś czas.

W przypadku, gdy pożyczki nie mogą zostać wypłacone, inwestor może przejąć nieruchomość i przejąć tytuł bez konieczności konkurowania z innymi stronami. Jedynym minusem takiego podejścia jest to, że zakup puli kredytów wymaga większego nakładu kapitałowego niż zakup pojedynczych nieruchomości na aukcji. Chodzi o to, że istnieją kreatywne sposoby na ograniczenie konkurencji w pozyskiwaniu nierentownych aktywów.

Strategie posiadania

Inwestorzy powinni również być pewni, co zrobić po nabyciu aktywów. Czy nieruchomość będzie „odwrócony” z powrotem na rynek, czy będzie wstrzymany i doprawiony w oczekiwaniu na zmianę rynku przed sprzedażą?

Właściwości odwracania

Inwestorzy rozważający zakup nieruchomości, a następnie ich remarketing wkrótce po zakupie, powinni znaleźć sposoby na ulepszenie nieruchomości. Te, które zapewniają największy zwrot z każdej zainwestowanej złotówki, obejmują dodawanie sypialni i łazienek, przebudowę kuchni i wykończenie piwnic lub innych nieużywanych przestrzeni.

Ponieważ informacje o transakcjach dotyczących nieruchomości są powszechnie znane, niektórzy potencjalni nabywcy będą obawiać się płacenia premii za nieruchomość natychmiast po sprzedaży z przejęcia, nawet jeśli jej cena jest zgodna z innymi nieruchomościami w obszar. Tworzenie wartości poprzez przebudowę pomaga uzasadnić wyższą cenę odsprzedaży i może zmniejszyć ryzyko długich okresów marketingowych. Inwestorzy powinni jednak wystrzegać się ulepszania nieruchomości tak bardzo, że jej cena jest znacznie wyższa niż sąsiednie nieruchomości.

Właściwości gospodarstwa

Inną strategią jest utrzymywanie aktywów jako nieruchomości na wynajem, dopóki na rynku nie wydarzy się coś, co poprawi wartość nieruchomości. Inwestorzy muszą być wystarczająco świadomi rynku najmu, aby mieć pewność, że istnieje odpowiedni wielkość popytu na wynajem powierzchni, a nieruchomość wygeneruje czynsz wystarczający na pokrycie kosztów utrzymanie go.

Dla tych, którzy mogą poradzić sobie z dodatkowym czasem i wysiłkiem wymaganym do bycia właścicielem, kupowanie nieruchomości w trudnej sytuacji ze zniżką i przekształcenie ich w nieruchomości na wynajem może stworzyć znaczące bogactwo. Możliwość uzyskania atrakcyjnego finansowania, takiego jak: pożyczki tylko oprocentowane, w połączeniu z możliwością odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego od podatku dochodowego, może zapewnić sposób na stworzenie przepływu środków pieniężnych w oczekiwaniu na odpowiedni moment na sprzedaż.

Mimo że nieruchomości mieszkalne nie jest tak lotny jak inne klasy aktywów, charakteryzuje się długimi okresami niskich zwrotów, a następnie wzrostem wartości odpowiadającym pewnej dużej zmianie popytu, która wyjaśnia znaczną część zwrotu. Ponownie, jest to impuls do ciągłych badań i a okres utrzymywania strategia, która pomoże oszacować moment skoku wartości i stworzyć plan dla aktywów w ramach przygotowań do sprzedaży.

Strategie wyjścia

Nie przemyślenie i strategia wyjściowa to duży błąd, który często popełniają nowi inwestorzy. Wielu ma fałszywe wrażenie, że najlepszy czas na inwestowanie w nieruchomości z wykluczeniem jest wtedy, gdy jest ich pod dostatkiem. W rzeczywistości znaczny wzrost liczby domów na sprzedaż i przejęć nieruchomości podkreśla pewien problem, który uniemożliwia ludziom spłacanie kredytów lub sprawia, że ​​nie chcą zachować swoich domów. Może to być spowodowane utratą miejsc pracy w okolicy lub problemami z infrastrukturą, które sprawiają, że obszar jest niepożądany.

Tendencje te będą miały pozytywny wpływ na podaż mieszkań dostępnych do sprzedaży lub przejęcia, a negatywny na popyt. Oznacza to, że trudniej będzie sprzedać nieruchomość do czasu targu podstawy ulepszać.

Częstym błędem popełnianym przez inwestorów, którzy dla zysku polegają wyłącznie na różnicy cen, jest to, że nie zdają sobie sprawy z negatywnego wpływu kosztów prowadzenia. Wydatki mogą obejmować spłaty kredytu hipotecznego, podatki, ubezpieczenie i konserwację podczas przedłużającego się okresu marketingu i sprzedaży.

Ustalenie terminu sprzedaży nieruchomości, a następnie zdyskontowanie ceny do momentu sprzedaży nieruchomości, jest jednym ze sposobów uniknięcia nadmiernych kosztów bilansowych. O wiele lepiej jest sprzedawać z niewielkim lub zerowym zyskiem, niż nadal oferować nieruchomość po cenie, która zapewni długi okres marketingowy, co spowoduje nagromadzenie kosztów utrzymania, które mogą prowadzić do strat.

Dolna linia

Inwestować w nieruchome aktywa zagrożone budowanie bogactwa jest realną strategią, ale nie jest sposobem na szybkie wzbogacenie się. Na każdą historię od szmat do bogactwa przypada 10 osób, które straciły kapitał, ponieważ nie nadążały za zmianami trendów rynkowych.

Ci, którzy odnieśli sukces na rynku wykluczenia, przestudiowali strategie i taktyki innych odnoszących sukcesy inwestorów. Poświęcili czas i zasoby na nawiązanie odpowiednich kontaktów rynkowych potrzebnych do stworzenia przewagi konkurencyjnej nad innymi. Jednak poświęcenie czasu i energii na poznanie lokalnego rynku nieruchomości to tylko jedna z kilku strategii, z których mogą skorzystać inwestorzy, aby zdobyć przewagę nad konkurencją. Sukces pochodzi z inteligentnych, starannie opracowanych i zrealizowanych strategii przejmowania i wyjścia.