Czy powinieneś kupić dom na aukcji? Ryzyka i nagrody

Chce nabyć nieruchomość? Istnieją alternatywne sposoby kupowania poza tradycyjnymi kanałami wyszukiwania ofert nieruchomości i pracy z agentami nieruchomości. Możesz również kupić nieruchomość na Aukcja.

Jak działa kupowanie domu na aukcji

Korzyści płynące z kupowania na aukcji obejmują rozszerzenie opcji i ewentualnie zakup z rabatem. Możesz mieć mniejszą konkurencję przy zakupie domu aukcyjnego w porównaniu z kupowaniem w tradycyjny sposób, ale będziesz też mieć do czynienia z inną pulą potencjalnych nabywców – często doświadczonymi inwestorami.

Być może największym ryzykiem zakupu na aukcji jest ograniczona wiedza na temat nieruchomości na sprzedaż, co sprawia, że ​​kosztowny błąd staje się realną możliwością. Podobnie jak w przypadku każdego zakupu nieruchomości, będziesz musiał przeczytać, zrozumieć i podpisać wiele dokumentów (najlepiej z pomocą prawnika ds. nieruchomości).

Wiedza o nieruchomościach jest bogata w opowieści o domach kupionych na aukcji za znacznie poniżej wartość rynkowa, a takie okazje istnieją. Jednak aukcje są zazwyczaj bardziej ryzykownym sposobem nabycia nieruchomości niż kupowanie w zwykłym procesie. Ta rzeczywistość sprawia, że ​​niezwykle ważne jest, aby być dobrze wyedukowanym, jak działają aukcje nieruchomości i rozsądnie podchodzić do nieruchomości, które rozważasz licytować.

„Wiele osób błędnie uważa, że ​​domy aukcyjne to dobry interes” — mówi John Myers, agent nieruchomości i uprawniony broker z Myers & Myers Nieruchomości w Albuquerque, N.M. „Niektóre domy aukcyjne to dobra okazja, a inne mogą być dużym błędem”.

Aby pomóc Ci uniknąć popełnienia dużego błędu, oto podstawy aukcji nieruchomości mieszkalnych, dzięki czemu możesz zdecyduj, czy ta opcja może Ci się przydać — czy chcesz mieszkać w nieruchomości, czy używać jej wyłącznie jako inwestycja.

Jak domy trafiają na aukcję?

Istnieją dwa typowe sposoby, w jakie dom może zostać wystawiony na aukcję.

Aukcje wykluczenia

Gdy właściciel domu nie spłaca kredytu hipotecznego przez co najmniej kilka miesięcy, może popaść w zwłokę i skończyć w wykluczenie. Kiedy tak się dzieje, bank zapisuje a zawiadomienie o niewypłacalności z rejestratorem hrabstwa. Jeśli właściciel domu nie spłaci należnego salda – lub nie renegocjuje kredytu hipotecznego z kredytodawcą – kredytodawca może wystawić dom na aukcję i zmusić właściciela domu do niepłacenia. Te aukcje wykluczenia są prowadzone przez banki wynajęte opieka.

Aukcje niewykonania zobowiązania z tytułu podatku od nieruchomości

Innym sposobem, w jaki dom trafia do bloku aukcyjnego, jest sytuacja, w której właściciel nie płaci oszacowanej kwoty podatki od nieruchomości. W takich przypadkach to nie zapłacony organ podatkowy, a nie bank, przejmuje nieruchomość. Wynikowy zastaw podatkowy aukcja prowadzona jest przez lokalnego szeryfa, urzędnika lub powiatowy lub lokalny urząd skarbowy kontrolera gabinet.

Udział w aukcji

Niezależnie od rodzaju aukcji wydarzenia te mogą odbywać się w fizycznych lokalizacjach, takich jak sądy samorządowe i sale konferencyjne w hotelach, a aukcje prowadzone osobiście są kończone szybko. Aukcje nieruchomości coraz częściej odbywają się również online, gdzie mogą trwać dni lub tygodnie.

Kupowanie domów na aukcjach było i będzie popularne, twierdzi Earl White, współzałożyciel Dom Heroes LLC, firma inwestująca w nieruchomości na Florydzie, która kupuje domy, mieszkania i niezabudowane grunty mieszkalne. – Właściciele z ograniczonym budżetem i specjaliści od nieruchomości migrują do źródeł, w których konkurencja jest mniejsza – mówi. „Oczywiście nieruchomości aukcyjne generują mniej ofert, co skutkuje niższą ceną sprzedaży. Jednak aukcje wykluczenia nie zapewniają rabatów, które istniały w czasie kryzysu [mieszkaniowego]”.

White nadal wyjaśnia, że ​​gdy dostępnych jest mniej nieruchomości, kupujący są silnie zmotywowani ze względu na wzrost wartości domów i korzystne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Mówi, że aukcje internetowe zwiększyły konkurencję i podniosły ceny.

Wyszukiwanie aukcji nieruchomości

Jednym ze sposobów na znalezienie aukcji jest bezpośredni kontakt z samorządami lokalnymi lub odwiedzenie ich stron internetowych w celu uzyskania informacji, a następnie skontaktowanie się telefonicznie w celu potwierdzenia szczegółów. Innym jest poprzez strony takie jak RealtyTrac.com oraz Aukcja.pl. Jednak informacje online nie zawsze są dokładne.

Mogą być wymienione nieruchomości, które są wstępnie wykluczone, ponieważ właściciel zalega z płatnościami. Te nieruchomości mogą nigdy nie zostać wystawione na sprzedaż, ponieważ ich właściciele nadrabiają zaległości lub dochodzą do porozumienia z pożyczkodawcami.

Lokalni agenci i pośrednicy w obrocie nieruchomościami mogą również stanowić cenne zasoby. Niestety, mogą nie być chętni do pomocy, ponieważ agenci i brokerzy nie otrzymują automatycznie prowizji na aukcjach na żywo. Jednak ci pośrednicy mogą zarabiać prowizje na aukcjach internetowych.

Dane usługi wielu aukcji

Bezpośredni usługa wielu aukcji (MLS) Według White’a raporty są o wiele bardziej wartościowe dla potencjalnych nabywców niż oferty online, ponieważ zawierają pełne dane do ogłoszenia, w tym zdjęcia i, co najważniejsze, niepubliczny pośrednik uwagi. „Komentarze niepubliczne są ważne, ponieważ zawierają krytyczne informacje mające wpływ na cenę sprzedaży i liczbę dni na rynku”, mówi White. Informacje te mogą obejmować wady nieruchomości, opcje finansowania, obłożenie i umowy najmu.

Chociaż zasady różnią się w zależności od lokalizacji, MLS i rejestry hrabstw są często dostępne tylko dla licencjobiorców nieruchomości, według White. Z jego doświadczenia wynika, że ​​zazwyczaj chętnie służą bezpłatną pomocą, jeśli się z nimi skontaktujesz.

White zauważa również, że aukcje osobiste znikają, ponieważ nawet mniejsze hrabstwa przenoszą je online. Miami oraz Plaża z palmami to dwie lokalizacje, w których zarówno aukcje podatkowe, jak i aukcje wykluczenia są teraz w pełni online.

Należy pamiętać, że aukcje wykluczenia są często przekładane lub anulowane, nawet w ostatniej chwili. Pożyczkodawca mógł nie uzyskać wszystkich wymaganych dokumentów lub pożyczkobiorca mógł wypracować rozwiązanie pozwalające uniknąć przejęcia.

Co licytanci powinni wiedzieć

Zanim zaczniesz licytować na aukcji nieruchomości, powinieneś zrozumieć ryzyko, które podejmujesz. Zły zakup może Cię prześladować przez lata. Musisz także zrozumieć zasady aukcji i być przygotowanym na ich przestrzeganie przed próbą wzięcia w niej udziału.

Będziesz musiał się zarejestrować i złożyć podmiotowi prowadzącemu aukcję zwrotną kaucję w wysokości od 5% do 10% oczekiwanej ceny sprzedaży nieruchomości. Jeśli licytacja odbywa się osobiście, koniecznie zamelduj się co najmniej godzinę przed planowanym rozpoczęciem i uzyskaj oficjalną kartę, którą zbierzesz, gdy będziesz gotowy do licytacji.

Wygranie nieruchomości na aukcji może działać na dwa różne sposoby.

• W aukcja potwierdzenia pożyczkodawcy, pożyczkodawca nie musi akceptować Twojej oferty, nawet jeśli zaoferujesz najwyższą cenę.
• W ciągu aukcja bezwzględna, zwycięska oferta otrzymuje nieruchomość.

Ceną wywoławczą aukcji może być saldo kredytu hipotecznego lub niższa kwota mająca na celu zachęcenie do licytacji. W aukcji przejęcia pożyczkodawca nie może czerpać zysków z aukcji. Często te nieruchomości są sprzedawane ze stratą; jeśli jest zysk, ma trafić do przejętego właściciela domu po zaciągnięciu kredytu hipotecznego i innych zastawy są płacone. Właściwości aukcji nie zawsze są świetnymi ofertami — na przykład licytator może ustawić ukrytą Cena wywoławcza na nieruchomość, co jest minimum, które musi być licytowane.

„Niezależnie od tego, czy kupujący uczestniczy w aukcji osobiście, czy online, musi pamiętać, że dla każdej nieruchomości istnieje cena progowa, przy której mądry zakup może stać się głupi zakup i nie mogą pozwolić, aby wydarzenie, miejsce lub emocje wpłynęły na ich decyzję”, radzi Ron Humes, pośrednik handlu nieruchomościami od 2000 roku i obecny wiceprezes ds. operacyjnych dla Marketing postmodernistyczny w Lexington, Ky.

Dostęp do nieruchomości

Nieruchomości na aukcjach rzadko zapewniają potencjalnym nabywcom ten sam poziom dostępu, co tradycyjnie sprzedawane nieruchomości. Najprawdopodobniej nie będziesz mógł przejść przez nieruchomość ze swoim agentem w dogodnym dla ciebie czasie, chociaż niektóre firmy aukcyjne oferują otwarte domy.

„Osobiście nigdy nie poleciłbym klientowi zakupu nieruchomości na odległość bez wcześniejszego przeprowadzenia testu gałki ocznej”, mówi David Roberson, prawnik i pośrednik w obrocie nieruchomościami z San Jose w Kalifornii. On i jego żona są właścicielami 22 nieruchomości na wynajem w trzech stanach, a także jest właścicielem i operatorem Grupa ds. Zarządzania Nieruchomościami w Dolinie Krzemowej. Ty lub Twój zaufany zespół inwestycyjny powinniście dokładnie ocenić zarówno nieruchomość, którą rozważasz, jak i osoby, z którymi masz do czynienia, zanim zobowiążesz się prawnie lub finansowo.

Podobnie Humes ostrzega, że ​​źródła podające obecną lub przyszłą wartość nieruchomości mogą być niedokładne chyba że przeprowadzono ocenę na miejscu przez profesjonalistów, którzy wiedzą, jak zebrać i ocenić wszystkie niezbędne Detale. Najlepszym sposobem oceny nieruchomości na aukcji jest współpraca z profesjonalistami — agentami nieruchomości, rzeczoznawcami i wykonawcami — którzy rozumieją koszty budowy i przebudowy oraz kto potrafi dokładnie oszacować obecną i przyszłą wartość nieruchomości oraz koszty jej prac wymagania.

Stan nieruchomości i inspekcje

Dom mógł mieć różnego rodzaju problemy – pamiętaj, kiedyś należał do kogoś, kogo nie było na to stać hipoteka lub podatki od nieruchomości, więc właściciel prawdopodobnie nie mógł sobie pozwolić na rutynową konserwację lub naprawy, zarówno. Co więcej, gdy utrata domu wydawała się nieunikniona, właściciel mógł go celowo zaniedbać lub nawet poważnie go uszkodzić. Ponadto pusta nieruchomość mogła zostać zdewastowana lub zajęta przez dzikich lokatorów.

Załóżmy, że jeśli nieruchomość wygląda okropnie z zewnątrz, prawdopodobnie wygląda okropnie w środku. Nieruchomości na aukcjach są sprzedawane w takim stanie, w jakim są, i będziesz musiał być w stanie sobie pozwolić na wszelkie naprawy. Choć może to być kuszące, nie powinieneś wkraczać, aby lepiej zorientować się w stanie nieruchomości. Być może widziałeś w telewizorze płetwy wchodzące na podwórka, zaglądające do środka, a nawet wspinające się przez okna, ale robienie tego jest nielegalne, a na pewno nie chcesz przeszkadzać nikomu w domu, nie tylko z grzeczności, ale także ze względu na bezpieczeństwo. Szukaj informacji o historii własności nieruchomości z rejestrów władz lokalnych, rozmawiaj z lokalnymi agentami nieruchomości i z szacunkiem poproś o informacje sąsiadów.

Nieruchomości na aukcjach często nie pozwalają na oględziny domu lub jakikolwiek legalny sposób na osobiste obejrzenie wnętrza. Jeśli nie możesz sobie pozwolić na ryzyko zakupu nieruchomości w złym stanie, trzymaj się aukcji, które pozwalają ci sprawdzić nieruchomość przed licytacją. Bez tych informacji może być trudno zorientować się, w co się pakujesz, jakie będą koszty naprawy nieruchomości i jej prawdziwą wartość, dopóki nie zostaniesz właścicielem.

Nawet jeśli możesz zdobądź inspekcję domu, to wciąż ma swoje ograniczenia. Problemy za ścianami, sufitami i pod podłogą mogą nie być widoczne, dopóki nie weźmiesz w posiadanie. Jeśli media są wyłączone, możesz nie być w stanie wykryć wycieków, problemów elektrycznych, uszkodzonych urządzeń lub wadliwego sprzętu HVAC.

Opcje płatności: Planuj z wyprzedzeniem

Kupno nieruchomości na aukcji zwykle wymaga dużej ilości gotówki. Każda firma aukcyjna i władze hrabstwa mają własne wymagania dotyczące płatności, ale prawdopodobnie będziesz potrzebować gotówki tylko po to, aby zabezpieczyć swoje prawo do licytowania. Kwoty zaliczki i metody zakupu często zależą od nieruchomości i domu aukcyjnego. Bardziej elastyczne opcje finansowania mogą być dostępne po zakupie nieruchomości bankowe w tradycyjny sposób. Aukcje to nie jedyny sposób na kupno foreclosures.

Jeśli chodzi o płatność, licytujący na aukcji powinni przynieść gotówkę, przekaz pieniężny lub czek za kwotę wymaganą przez licytującego. Zazwyczaj będziesz musiał zapłacić za nieruchomość w całości natychmiast po wygraniu aukcji. Czasami możesz mieć czas do następnego dnia na zakończenie płatności. Niedokonanie płatności może skutkować utratą depozytu i wykluczeniem z przyszłych aukcji. Przygotuj się na przedstawienie dowodu posiadania środków, aby pokazać, że możesz sfinalizować zakup. Jeśli licytujesz jako podmiot, taki jak LLC, trust lub spółka komandytowa, a nie jako osoba fizyczna, może być konieczne okazanie dokumentów podmiotu.

Zwycięzcy przechodzą depozyt oraz zamknięcie tak jak w przypadku każdego innego zakupu domu. Licytanci na licytacjach nieruchomości to często inwestorzy w nieruchomości, których stać na płacenie gotówką. W przypadku aukcji, które pozwalają finansowane zakupy, musisz zdobyć Wstępnie zakwalifikowany z wyprzedzeniem. Niektóre domy aukcyjne wolą, abyś współpracował z ich powiązanymi pożyczkodawcami i mieli tych pożyczkodawców na miejscu na aukcji. Należy jednak wcześniej przeprowadzić badania, aby określić stopy procentowe dostępne od konkurencyjnych pożyczkodawców. Ta informacja może dać ci pewną przewagę.

Upewnij się również, że rozumiesz opłaty aukcyjne, które będziesz musiał pokryć. „Domy kupowane na aukcjach wielokrotnie wiążą się z kosztami i opłatami od licytatorów, banków, prawników i innych firm, które są zobowiązane do sprowadzenia nieruchomości na aukcję”, mówi Humes. „Nierzadko zdarza się znaleźć 10% opłat aukcyjnych, odsetek bankowych i kar, opłat adwokackich, 12% opłat za prowadzenie sprzedaży i opłat za przygotowanie nieruchomości, które są przenoszone na kupującego”.

Sprawdź, czy nie ma żadnych roszczeń, zastawów i lokatorów

Zanim złożysz ofertę, będziesz chciał zatrudnić wyszukiwanie tytułu firmy, aby zobaczyć, kto może posiadać zastawy na nieruchomości. Jako właściciel będziesz odpowiedzialny za wszelkie zastawy, co oznacza więcej pieniędzy z Twojej kieszeni.

Mogą istnieć inne roszczenia wobec domu - nie tylko zastawy podatkowe, ale także zastawy wykonawców lub drugi kredyt hipoteczny. Licytanci powinni skontaktować się z firmą aukcyjną, aby upewnić się, że nieruchomość ma: jasny tytuł. Jeśli wygrasz aukcję, będziesz chciał kupić tytuł ubezpieczenia podczas escrow lub bezpośrednio po zamknięciu, aby zabezpieczyć się przed wszelkimi zastawami nieodkrytymi podczas poszukiwania tytułu.

W niektórych przypadkach (były) właściciel lub lokator będzie zajmował nieruchomość i będziesz musiał ich eksmitować – często długotrwały proces, który może być w najlepszym razie nieprzyjemny, a w najgorszym drogi. Bardziej korzystne może być zaoferowanie im z góry kilku tysięcy dolarów za wyprowadzkę i przekazanie kluczy.

Powstrzymaj się od robienia czegokolwiek, dopóki nie zdobędziesz tytułu. Unikaj chęci rozpoczęcia remontu lub wprowadzenia się do nieruchomości natychmiast po otrzymaniu świadectwa sprzedaży. Nadal będziesz musiał poczekać do 10 dni na otrzymanie swojego certyfikat tytułu. Nieruchomość nie jest w rzeczywistości twoja, dopóki nie posiadasz tego certyfikatu; właściciel nadal może zachować swoje prawo do mieszkania, wnosząc do sądu sprzeciw wobec sprzedaży lub spłacając pożyczkę.

Dolna linia

Zamknięte domy mogą być atrakcyjne finansowo, ale istnieje wiele przeszkód, które należy rozważyć przed zakupem. Ponadto fakt, że dom jest wystawiony na sprzedaż na aukcji, nie oznacza, że ​​będziesz mógł go kupić w dobrej cenie (lub że dom to dobra oferta za wszelką cenę – może to być dziura na pieniądze). Jednak dla doświadczonych, inteligentnych i zmotywowanych osób, aukcje nieruchomości są warte zbadania jako sposób na niedrogi zakup domu lub nieruchomości inwestycyjnej.

Biorąc to pod uwagę, rozważ nieruchomości, które nie zostały sprzedane na aukcji, jako alternatywę. „Możliwe jest znalezienie lepszej oferty podczas negocjacji ze sprzedającym, który posiada kapitał własny w nieruchomości i mogą negocjować we własnym imieniu bez wszystkich związanych z aukcją kar i opłat”, Humes doradza. „Możesz również mieć większą konkurencję na aukcjach ze strony firm, które kupują nieruchomości, aby odwrócić się jako model biznesowy. Domy licytowane nie zawsze są najlepszą ofertą dla przeciętnego nabywcy domu”.

Jeśli chcesz kupić okazyjną nieruchomość na aukcji, możesz się wiele nauczyć. Aukcje są bardziej ryzykownym sposobem zakupu nieruchomości niż za pośrednictwem pośrednika w obrocie nieruchomościami. Ważne jest, aby być bardzo dobrze wyedukowanym na temat procesu i nieruchomości, o które chcesz licytować. Współpraca z lokalnym agentem lub pośrednikiem w obrocie nieruchomościami w celu zidentyfikowania potencjalnych nieruchomości może pomóc, chociaż mogą oni nie być zainteresowani, chyba że osiągniesz porozumienie o odszkodowaniu.

Na koniec upewnij się, że dokładnie zapoznałeś się ze wszystkimi zasadami aukcji i przeprowadź należytą staranność w nieruchomości przed złożeniem oferty. Zasięgnij porady prawnika ds. nieruchomości – najlepiej takiego, który ma doświadczenie w sprzedaży z wykluczeniem – aby upewnić się, że rozumiesz, jakie będą Twoje obowiązki i zobowiązania, jeśli wygrasz oferent.