Podstawowe wskazówki dotyczące zakupu domu z HUD

Co to jest dom HUD? Chociaż istnieje wiele nieporozumień, odpowiedź jest dość prosta. Program prowadzony przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast USA, domy HUD zostały przejęte przez rząd z powodu wykluczenia na Kredyt hipoteczny z ubezpieczeniem FHA. Aby zrekompensować stratę pieniężną z przejęcia, HUD stara się sprzedać te domy społeczeństwu.

Mała historia

Jakie jest obecne pole gry dla rynku wykluczenia? Najpierw trochę historii. Najbardziej dramatyczny wzrost liczby transakcji wykluczenia nastąpił w 2008 r. w następstwie

kryzys kredytów hipotecznych subprime. pozostaje najbardziej dramatyczną stratą kapitał własny domu i największa liczba foreclosures wśród wszystkich amerykańskich recesji. W latach 2006-2012 straty w amerykańskim majątku mieszkaniowym wyniosły ponad 7 bilionów dolarów, jak wynika z badania przeprowadzonego w październiku 2012 r. przez Russell Sage Foundation i Stanford Center on Poverty and Inequality. Te straty znacznie się zmniejszyły. Firma Atom Data Solutions informuje, że w pierwszym kwartale 2020 r. tylko 6,6% kredytów hipotecznych znajdowało się pod wodą, co określano jako „co najmniej 25% więcej niż szacowana wartość rynkowa nieruchomości”.

Dla gospodarki to dobra wiadomość, że wskaźniki wykluczenia spadły. Ogólnokrajowe wskaźniki domów należących do banków spadły o 76,2% w porównaniu z 2019 r. w pierwszym kwartale 2020 r., zgodnie z danymi agencji danych mieszkaniowych Realty Trac. Jednak 156 253 nieruchomości w USA miało wnioski o wykluczenie w pierwszym kwartale 2020 r., Wzrost o 42% z poprzedniego kwartału, ale o 3% mniej niż rok wcześniej, wynika z raportu firmy Attom Data Rozwiązanie.Oznacza to, że pomimo historycznego spadku liczby wniosków o wykluczenie, nadal dostępne są wykluczone nieruchomości.

Pandemia COVID-19

Nie wiemy jak pandemia wpłynie na rynek nieruchomości w dłuższej perspektywie. Dwa wspomniane wyżej raporty ledwo uwzględniają finansowe skutki wirusa.

ten Ustawa o pomocy, zasiłku i bezpieczeństwie ekonomicznym koronawirusa (CARES), podpisana przez prezydenta Donalda Trumpa 27 marca 2020 r., upoważniała do sześciu miesięcy wyrozumiałość w sprawie przejęć dla osób z kredytami hipotecznymi wspieranymi przez władze federalne, które doświadczają trudności finansowych z powodu pandemii, z prawem do żądania przedłużenia o dodatkowe sześć miesięcy.

Prezydent Joe Biden po raz pierwszy przedłużył termin wyrozumiałości i moratorium na wykluczenie do marca 31, 2021, w przypadku niektórych kredytów hipotecznych wspieranych przez przedsiębiorstwa, w tym Departamentu Rolnictwa USA i Federalna Administracja Mieszkaniowa (FHA) rozporządzeniem wykonawczym ze stycznia 2021 r. Przedłużył to do 30 czerwca 2021 roku, miesiąc później. 

To niewątpliwie znacznie zmniejszy podaż domów HUD na sprzedaż. Ale historia może być zupełnie inna, ze względu na poważne zakłócenia gospodarcze pandemii, ponieważ 40,7 miliona osób złożyło wniosek o bezrobocie między 21 marca a 23 maja 2020 roku. Według Biuro Statystyki Pracy (BLS), stopa bezrobocia osiągnęła 6,3% w styczniu 2021 r., a 10,1 mln osób sklasyfikowano jako bezrobotni w tym okresie.

Kupowanie domu HUD

Podczas gdy wykluczenie zyskało szczególnie negatywne skojarzenia, ponieważ miliony Amerykanów straciły domy podczas Wielka Recesja Klęska kredytów hipotecznych subprime, zakup domu w HUD może być pozytywnym doświadczeniem, nie wspominając o wielu rzeczach.

Jednak ważne jest, aby zrozumieć różne aspekty zarówno procesu wykluczenia, jak i programu HUD. Jeśli rozważasz zakup domu z HUD, ale nie znasz programu HUD, nie jesteś sam.

Zacznij od zapoznania się z oficjalnymi informacjami na temat domów HUD. W końcu jest to program rządowy, który zawiera wymaganą część zasad. Na szczęście amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast ułatwia konsumentom, oferując pomoc strona internetowa zawierająca najczęściej zadawane pytania dotyczące zakupu, kontroli i finansowania zakupu domów HUD.

Oprócz przydatnych wskazówek dotyczących pożyczek i inspekcji, strona zawiera specyficzne dla stanu informacje dotyczące zasobów regionalnych, które uzupełniają programy pomocy przy zakupie domów oferowane na poziomie federalnym. Różnią się one znacznie od stanu do stanu.

Przygotuj się na szybkie poruszanie się

Poznaj swoją konkurencję. Należy pamiętać, że domy HUD mogą być prawdziwą kopalnią złota dla inwestorów, którzy widzą ogromny potencjał zysku w renowacji i przerzucanie nieruchomość lub jej wynajem. Czy to oznacza, że ​​konkurujesz z inwestorami w nieruchomości, którzy mogą mieć dostęp do większego kapitału? TAk. Z wyjątkiem pierwszych 30 dni. Zgodnie z prawem, HUD nie może przyjmować ofert na domy od inwestorów w nieruchomości w ciągu pierwszych 30 dni od momentu pojawienia się domu na rynku.

Gdzie i jak zacząć szukać? Podczas gdy domy HUD są wymienione w różnych witrynach nieruchomości, takich jak Trulia i Re/Max, strona internetowa prowadzona przez rząd Stanów Zjednoczonych pozostaje najbardziej wszechstronnym i aktualnym miejscem, w którym można rozpocząć wyszukiwanie. Jeśli masz na myśli pośrednika w handlu nieruchomościami, upewnij się, że jest on zarejestrowany w HUD. Zgodnie z prawem reprezentować mogą Cię tylko zarejestrowani agenci.

Bądź realistą w kwestii ceny

Jeśli chodzi o finansowanie, podejdź realistycznie do swojego przedziału cenowego. Znaczenie kupna domu z możliwością spłaty kredytu hipotecznego i oprocentowaniem okazało się jedną z najtrudniejszych lekcji kryzysu mieszkaniowego. Skorzystaj z kalkulatorów hipotecznych online, aby określić miesięczną spłatę kredytu hipotecznego, na jaki Cię stać, szacunkowo koszty zamknięciaoraz wiele innych czynników, które będą miały wpływ na Twój zakup.

Chociaż nie ma nic złego w przeglądaniu witryn, upewnij się, że zapewniasz finansowanie w odpowiednim czasie. W najgorszym przypadku kupujący znajdują dom swoich marzeń tylko po to, by stracić go na rzecz innego kupującego, ponieważ ich pożyczka nie została jeszcze zatwierdzona.

Zwróć się do kredytodawców hipotecznych uzbrojonych w informacje o zasobach HUD. Dwie atrakcyjne opcje obejmują program zaliczki w wysokości 100 USD oraz 203(K) pożyczka na remont i remont, który ma na celu sfinansowanie niezbędnych remontów w momencie zakupu.

Zrób swoje badania

Pamiętaj, aby skorzystać ze wszystkich podstawowych informacji na historii domu, w tym historii sprzedaży, ostatnich rozliczeniach podatkowych i średniej cenie sprzedaży porównywalnych domów w okolicy. Część tych badań obejmuje sprawdzenie załączników do domu, które wymieniają szkody i inne prawnie wymagane informacje, takie jak to, czy Twój przyszły wymarzony dom mógł być laboratorium met. Niestety, domy z historią produkcji narkotyków stały się tak powszechne, że w niektórych stanach uchwalono przepisy chroniące przyszłych nabywców.

Dochowaj należytej staranności

W kilku stanach, takich jak Minnesota, Południowa Dakota i Arizona, sprzedawcy są prawnie zobowiązani do informowania kupujących, jeśli mają jakąkolwiek wiedzę, że dom był używany do produkcji metamfetaminy. Jeśli kupujesz dom w stanie, w którym nie ma takich wymagań prawnych, rozważ przeprowadzenie audytu jakości powietrza w pomieszczeniach w ramach rutyny inspekcja domu.

Niestety, nawet w stanach, w których obowiązują przepisy dotyczące ujawniania produkcji metamfetaminy, niektóre banki zostały oskarżone o niepowiadomienie kupujących o wątpliwej historii domu. Opłaca się odrobić pracę domową w tej kwestii. Wcześniejsza ekspozycja na metamfetaminę jest potencjalnie szkodliwa dla nowych mieszkańców domu. Profesjonalne usługi naprawcze i sprzątające są na ogół kosztowne i niekoniecznie objęte ubezpieczeniem. Niektóre stany, takie jak Kolorado, wymagają, aby certyfikowany przez stan higienista sprawdził, czy nieruchomość nadaje się do zamieszkania. Pamiętaj, że uzyskanie pożyczki FHA na dom, który został skażony metamfetaminą, jest prawie niemożliwe.

Niezależnie od tego, czy obawiasz się, że nieruchomość była miejscem nikczemnej działalności, zaleca się przeprowadzenie inspekcji przed złożeniem oferty na dom. Chociaż cena aukcji FHA zawiera wycenę, warto sporządzić szczegółową listę możliwych napraw i aktualizacji, których może potrzebować dom.

Dolna linia

Porzuć wszelkie negatywne skojarzenia, jakie możesz mieć na temat programu HUD. Dzięki należytej staranności i proaktywnym badaniom, domy HUD mogą oferować solidne zasoby mieszkaniowe w praktycznie bezkonkurencyjnej cenie. Zapoznaj się z niezliczonymi zasobami federalnymi i stanowymi, które istnieją w przypadku pożyczek HUD, FHA i innych zasoby dla kupujących dom po raz pierwszy: Strona internetowa Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast powinna być Twoja pierwszy przystanek. Po znalezieniu zarejestrowanego w HUD pośrednika, zabezpieczonym finansowaniu i znalezieniu wymarzonego domu, będziesz chciał poddać go dokładnym kontrolom i badaniom (przy odrobinie szczęścia, bez skazy) historii.