Hur fastighetsskatter beräknas

Varje år betalar miljontals husägare fastighetsskatt. I stället för att bara betala skatteräkningen när den är förfallna, är det viktigt att förstå beräkningarna bakom hur fastighetsskatter bedöms av fastighetsvärderingskontoret i ditt samhälle. På så sätt kan du se till att du inte blir överbelastad.

Bedömning av fastighetsskatt

Olika fastighetstyper har olika skattetyper på marken och dess strukturer. Till exempel kommer ledig mark att ha ett betydligt lägre taxeringsvärde än en jämförbar fastighet som förbättras, och som ett resultat kommer den att ha lägre fastighetsskatt. Om det finns tillgång till offentliga tjänster, såsom avlopp, vatten och gas, kan markbedömningen bli högre. Om assessor känner att marken har potential att utvecklas, kan det leda till en högre taxering och fler skatter för ägaren. Beloppet som en fastighet beskattas kommer från en procentandel av fastighetens taxeringsvärde.

Fastighetsskatter är en viktig inkomstkälla för stads- och länsregeringar. De olika styrelserna, råden och lagstiftarna träffas för att bestämma lämpliga skattesatser. De håller budgetförhandlingar för att avgöra hur mycket pengar som behöver avsättas för att tillhandahålla de olika tjänster som lokalsamhället kräver. Dessa tjänster - som utbildning, transport, nödsituationer, parker, rekreation och bibliotek - finansieras av fastighetsskatter.

Från och med skatteåret 2018 satte skattelättnaderna och jobblagen ett tak på 10 000 dollar per år (5 000 dollar för de gifta och lämnade in separat) på federala avdrag för statliga och lokala skatter (SALT). Denna siffra inkluderar alla fastigheter, inkomster och försäljningsskatter på fastigheten.

Beräkna fastighetsskatter

Fastighetsskatter beräknas med hjälp av fastighetens värde. Detta inkluderar både marken och byggnaderna på den. Normalt värderar skattetaxerna fastigheten vartannat till femte år och debiterar rekordägaren rätt skattesats enligt de normer som fastställts av skattemyndigheten. Bedömare beräknar det värdet med hjälp av bruksavgiften - även kallad bruksskatt - och det taxerade fastighetsvärdet.

Kvarnaravgift eller frässkatt

De bruksavgift är skattenivå tas ut på ditt fastighetsvärde, med en kvarn som representerar en tiondel av en cent. Så, för $ 1000 av bedömt fastighetsvärde, skulle en kvarn vara lika med $ 1.

Skatteavgifter för varje skattejurisdiktion i ett område beräknas separat; sedan läggs alla avgifter samman för att bestämma summan kvarnhastighet för en hel region. I allmänhet har varje stad, län och skoldistrikt makt att ta ut skatt mot fastigheterna inom sina gränser. Varje enhet beräknar sin erforderliga bruksavgift, och de räknas sedan ihop för att beräkna den totala bruksavgiften.

Anta till exempel att det totala bedömda fastighetsvärdet i ett län är 100 miljoner dollar, och länet beslutar att det behöver 1 miljon dollar i skatteintäkter för att driva sin nödvändiga verksamhet. Bruksavgiften skulle vara 1 miljon dollar dividerad med 100 miljoner dollar, vilket motsvarar 1%.

Antag nu att staden och skoldistriktet beräknade en kvarnavgift på 0,5% respektive 3%. Den totala bruksavgiften för regionen skulle vara 4,5% (1% + 0,5% + 3%) eller 45 milj.

3 sätt att bedöma fastighetsvärde

Fastighetsskatter beräknas genom att ta bruksavgiften och multiplicera den med taxeringsvärdet av ägarens fastighet. De bedömt värde uppskattar det rimliga marknadspris för ditt hem. Den bygger på rådande lokala fastighetsmarknadsförhållanden.

Bedömaren kommer att granska all relevant information kring din fastighet för att uppskatta dess totala värde. För att ge dig den mest exakta bedömningen måste bedömaren titta på vad jämförbara fastigheter säljer för under de nuvarande marknadsförhållandena, hur mycket ersättningskostnader för fastigheten skulle vara underhållskostnaderna för fastighetsägaren, eventuella förbättringar som slutförts, eventuella inkomster du gör från fastigheten, och hur mycket ränta skulle tas för att köpa eller bygga en fastighet som är jämförbar med din.

Bedömaren kan uppskatta fastighetens marknadsvärde med hjälp av tre olika metoder, och de har möjlighet att välja en enda eller en kombination av de tre.

1. Utföra en försäljningsutvärdering

Bedömaren värderar fastigheten med hjälp av jämförbar försäljning i området. Kriterierna inkluderar läge, fastighetens tillstånd, eventuella förbättringar och de övergripande marknadsförhållandena. Bedömaren gör sedan justeringar i siffrorna för att visa specifika ändringar i fastigheten, till exempel nybyggnationer och renoveringar.

2. Kostnadsmetoden

Det är då assessorn bestämmer ditt fastighetsvärde utifrån hur mycket det skulle kosta att byta ut det. Om fastigheten är äldre bestämmer taxatorn mängden avskrivning som har ägt rum och hur mycket fastigheten skulle vara värd om den var tom. För nyare fastigheter drar taxatorn av alla realistiska avskrivningar och tittar på kostnaderna för byggmaterial och arbetskraft, inklusive dessa siffror i fastighetens slutvärde.

3. Inkomstmetoden

Denna metod är baserad på hur mycket inkomst du skulle kunna få från fastigheten om den hyrdes. Använda inkomstmetod bedömaren tar hänsyn till kostnaderna för att underhålla fastigheten, förvalta fastigheten, försäkringar och skatter, liksom avkastningen du rimligen kan förvänta dig från fastigheten. Efter fastställandet av fastighetens marknadsvärde kommer det uppskattade värdet att nås genom att ta dess verkliga värde och multiplicera det med en taxeringsgrad. Denna skattesats är en enhetlig procentsats, varierar beroende på skattejurisdiktion och kan vara vilken procentsats som helst under 100%. Efter att ha fått taxeringsvärdet multipliceras det med bruksavgiften för att fastställa din fastighetsskatt.

Anta till exempel att bedömaren bestämmer att ditt fastighetsvärde är 500 000 dollar och att taxeringsgraden är 8%. Det uppskattade värdet skulle vara $ 40.000. Om vi ​​tar ut bruksavgiften på 4,5% som vi beräknade tidigare, skulle den skatt som betalas vara 1 800 dollar (40 000 dollar x 4,5%).

När värderaren har värdet arbetar de i två steg: För det första skickar de fastighetens taxeringsvärde till ägaren; sedan följer de upp det med en skatteräkning.

Användbar information om fastighetsskatt

De flesta fastighetsbeskattningar görs antingen årligen eller vart femte år, beroende på samhället där fastigheten ligger. Efter att ägaren fått sin bedömning med sin fastighetsvärdering skickas en fastighetsskattesedel separat.

Informationen som bedömaren har anses vara en del av det offentliga registeret. Ägare kan se hur mycket de måste betala genom att gå till bedömarens webbplats och ange deras adress. Ibland kan de debiteras en liten avgift för att få tillgång till detta material. Ett annat alternativ är att gå till bedömarens kontor i länsrätten. När du väl är på länsrätten kan du slå upp informationen och skriva ut en kopia mot en nominell avgift.

Poängen

Fastighetsskatt kan vara förvirrande. Att betala rätt belopp kräver förståelse för hur skatten beräknas, var man får denna information och när skatteräkningar skickas ut och förfaller. Vissa städer tillåter sina invånare att se och/eller betala sina fastighetsskatträkningar online. Fastighetsägare bör göra sitt för att förbli utbildade genom att veta hur skatterna beräknas när faktureringscykeln är och var de kan hitta den.