Ändrad intern avkastning - MIRR -definition

Vad är modifierad intern avkastning (MIRR)?

Den modifierade interna avkastningen (MIRR) förutsätter att positiva kassaflöden återinvesteras till företagets kapitalkostnad och att de initiala utgifterna finansieras till företagets finansieringskostnad. Däremot det traditionella intern avkastning (IRR) utgår från pengaflöde från ett projekt återinvesteras på själva IRR. MIRR speglar därför mer exakt kostnaden och lönsamheten för ett projekt.

Formel och beräkning av MIRR

Med tanke på variablerna uttrycks formeln för MIRR som:



​MIRR=nPV(Initiala utgifter×Finansieringskostnad)FV(Positiva kassaflöden×Kapitalkostnad)​​−1var:FVCF(c)=det framtida värdet av positiva kassaflöden till kapitalkostnad för företagetPVCF(fc)=nuvärdet av negativa kassaflöden till företagets finansieringskostnadn=antal perioder​

Samtidigt är den interna avkastningen (IRR) en diskonteringsränta som gör nuvärde (NPV) av alla kassaflöden från ett visst projekt lika med noll. Både MIRR- och IRR -beräkningar bygger på formeln för NPV.

Vad MIRR kan berätta

MIRR används för att rangordna investeringar eller projekt av ojämlik storlek. Beräkningen är en lösning på två stora problem som finns med den populära IRR -beräkningen. Det första huvudproblemet med IRR är att flera lösningar kan hittas för samma projekt. Det andra problemet är att antagandet att positiva kassaflöden återinvesteras vid IRR anses i praktiken opraktiskt. Med MIRR finns bara en enda lösning för ett visst projekt, och återinvesteringsgraden för positiva kassaflöden är mycket mer giltig i praktiken.

MIRR tillåter projektledare att ändra den antagna hastigheten för återinvesterad tillväxt från steg till steg i ett projekt. Den vanligaste metoden är att ange den genomsnittliga uppskattade kapitalkostnaden, men det finns flexibilitet att lägga till någon specifik förväntad återinvesteringsgrad.

Skillnaden mellan MIRR och IRR

Även om internmåttet (IRR) är populärt bland företagsledare tenderar det att överskatta lönsamheten för ett projekt och kan leda till kapitalbudgetering misstag baserade på en alltför optimistisk uppskattning. Den modifierade interna avkastningen (MIRR) kompenserar för denna brist och ger chefer mer kontroll över den antagna återinvesteringsgraden från framtida kassaflöde.

En IRR -beräkning fungerar som en omvänt sammansatt tillväxttakt. Det måste diskontera tillväxten från den initiala investeringen utöver återinvesterade kassaflöden. IRR ger dock inte en realistisk bild av hur kassaflöden faktiskt pumpas tillbaka till framtida projekt.

Kassaflöden återinvesteras ofta till kapitalkostnad, inte i samma takt som de genererades i första hand. IRR antar att tillväxttakten förblir konstant från projekt till projekt. Det är väldigt lätt att överskatta potentialen framtida värde med grundläggande IRR -siffror.

En annan stor fråga med IRR uppstår när ett projekt har olika perioder med positiva och negativa kassaflöden. I dessa fall producerar IRR mer än ett nummer, vilket orsakar osäkerhet och förvirring. MIRR löser också detta problem.

Skillnaden mellan MIRR och FMRR

De avkastningshastighet (FMRR) är ett mått som oftast används för att utvärdera prestanda för en fastighetsinvestering och avser en fastighetsinvesteringsförtroende (REIT). Den modifierade interna avkastningen (MIRR) förbättrar standardvärdet för intern avkastning (IRR) med justera för skillnader i antagna återinvesteringsgrader för initiala kontantutgifter och efterföljande kontanter inflöden. FMRR tar saker ett steg längre genom att ange kassaflöden och kassainflöden till två olika räntor som kallas "säker ränta" och "återinvesteringsränta."

Säker ränta förutsätter att medel som krävs för att täcka negativa kassaflöden tjänar räntor till en ränta lätt kan uppnås och kan dras tillbaka vid behov med ett ögonblicks varsel (dvs inom en dag efter kontoinsättning). I det här fallet är en ränta ”säker” eftersom medlen är mycket höga flytande och säkert tillgängligt med minimal risk vid behov.

Återinvesteringsgraden inkluderar en ränta som ska tas emot när positiva kassaflöden återinvesteras i en liknande mellanliggande eller långsiktig investering med jämförbar risk. Återinvesteringsgraden är högre än den säkra räntan eftersom den inte är likvid (dvs. den avser en annan investering) och kräver därför en högre risk rabatt.

Begränsningar för användning av MIRR

Den första begränsningen av MIRR är att det kräver att du beräknar en uppskattning av kapitalkostnaden i för att fatta ett beslut, en beräkning som kan vara subjektiv och variera beroende på antagandena gjord.

Precis som med IRR kan MIRR tillhandahålla information som leder till suboptimala beslut som inte maximerar värdet när flera investeringsalternativ övervägs samtidigt. MIRR kvantifierar faktiskt inte de olika effekterna av olika investeringar i absoluta termer; NPV ger ofta en mer effektiv teoretisk grund för att välja investeringar ömsesidigt uteslutande. Det kan också misslyckas med att ge optimala resultat i fallet med kapitalransonering.

MIRR kan också vara svårt att förstå för personer som inte har ekonomisk bakgrund. Dessutom är den teoretiska grunden för MIRR också omtvistad bland akademiker.

Exempel på hur man använder MIRR

En grundläggande IRR -beräkning är följande. Antag att ett tvåårigt projekt med en initial utgift på $ 195 och en kapitalkostnad på 12% kommer att returnera $ 121 under det första året och $ 131 under det andra året. För att hitta projektets IRR så att nuvärde (NPV) = 0 när IRR = 18.66%:

$\mathrm{N.}\mathrm{P.}\mathrm{V.}=0.=-1.9.5.+\frac{1.2.1.}{(1.+\mathrm{I.}\mathrm{R.}\mathrm{R.})}+\frac{1.3.1.}{(1.+\mathrm{I.}\mathrm{R.}\mathrm{R.}{)}^{2.}}$NPV=0=−195+(1+IRR)121​+(1+IRR)2131​

För att beräkna projektets MIRR, anta att det positiva pengaflöde återinvesteras till 12% av kapitalkostnaden. Därför framtida värde av de positiva kassaflödena när t = 2 beräknas som:

$\$1.2.1.\times 1..1.2.+\$1.3.1.=\$2.6.6..5.2.$$121×1.12+$131=$266.52

Dela sedan det framtida värdet av kassaflödena med nuvarande värde av det ursprungliga utlägget, som var $ 195, och hitta den geometriska avkastningen under två perioder. Slutligen, justera detta förhållande för tidsperioden med hjälp av formeln för MIRR, givet:

$\mathrm{M.}\mathrm{I.}\mathrm{R.}\mathrm{R.}={\frac{\$2.6.6..5.2.}{\$1.9.5.}}^{1./2.}-1.=1..1.6.9.1.-1.=1.6..9.1.\%$MIRR=$195$266.52​1/2−1=1.1691−1=16.91%

I det här exemplet ger IRR en alltför optimistisk bild av projektets potential, medan MIRR ger en mer realistisk utvärdering av projektet.