Kombinerat lån-till-värde-förhållande-definition av CLTV-förhållande

Vad är det kombinerade lånebeloppet-CLTV-kvoten?

Det kombinerade belåningsgraden (CLTV) är förhållandet mellan alla säkrade lån på en fastighet till värdet av en fastighet. Långivare använda CLTV -förhållandet för att bestämma en potentiell bostadsköpares risk för fallissemang när mer än ett lån används.

I allmänhet är långivare villiga att låna ut vid CLTV -förhållanden på 80% och högre till låntagare med höga kreditbetyg. CLTV skiljer sig från förhållandet enkelt lån till värde (LTV) genom att LTV endast inkluderar den första eller primära inteckningen i sin beräkning.

CLTV -formel och beräkning

​CLTV=Fastighetens totala värdeVL1 + VL2 +... + VLn​var:VL = Lånets värde​

För att beräkna det kombinerade belåningsgraden dividerar du de sammanlagda huvudbalanserna för alla lån med fastighetens inköpspris eller verkligt marknadsvärde. CLTV -förhållandet bestäms således genom att dividera summan av de artiklar som anges nedan med det lägsta av fastighetens försäljningspris eller

värderat värde av fastigheten.

• det ursprungliga lånebeloppet för den första inteckningen
• den dragna delen (utestående huvudbalans) av en hemkreditlinje (HELOC)
• den obetalda huvudbalansen för alla slutna underordnad finansiering, till exempel en andra eller tredje inteckning (Med ett lån med sluten säkerhet drar en låntagare ner alla medel på dagen en och får inte göra några betalningsplanändringar eller få tillgång till någon nedbetald huvudstol när lånet är stängd.)

Vad CLTV -förhållandet visar

Det kombinerade belåningsvärdet (CLTV) är en beräkning som används av hypoteks- och utlåningspersonal bestämma den totala procentsatsen av en husägares egendom som är belastad av panträtt (skuldförpliktelser). Långivare använder CLTV -förhållandet tillsammans med en handfull andra beräkningar, till exempel skuldkvot och förhållandet standard lån till värde (LTV), för att bedöma risken att förlänga ett lån till en låntagare.

Många ekonomer tillskriver avslappnade CLTV -standarder till avskärmningskris som plågade USA under slutet av 2000 -talet, bland annat. Från och med 1990-talet och särskilt under början och mitten av 2000-talet tog bostadsköpare ofta andra inteckningar vid köpet i stället för att betala ut. Långivare som är angelägna om att inte förlora dessa kunders affärer mot konkurrenter gick med på sådana villkor trots den ökade risken.

Före fastighetsbubblan som expanderade från slutet av 1990-talet till mitten av 2000-talet var standardpraxis att bostadsköpare betalade ut minst 20% av köpeskillingen. De flesta långivare höll kunder inom dessa parametrar genom att begränsa LTV till 80%.

När bubblan började hetta tog många av samma företag åtgärder för att låta kunderna komma runt 20%. Vissa långivare höjde LTV -kepsar eller gjorde upp med dem helt och erbjöd bolån med 5% handpenning eller mindre, medan andra höll LTV -kraven på plats men höjde CLTV -kepsar, ofta till 100%. Denna manöver gjorde det möjligt för kunderna att ta andra inteckningar för att finansiera sina 20% handpenning.

Avskärmningsökningen som började 2008 underströk varför CLTV är viktigt. Att ha hud i spelet, till exempel ett initialt utlägg på 100 000 dollar för ett hus på 500 000 dollar, ger en husägare ett kraftfullt incitament att fortsätta med sina hypoteksbetalningar. Om banken utmätar sig, förlorar han inte bara sitt hem utan också den hög med kontanter han betalade för att stänga.

Att kräva eget kapital i fastigheten isolerar också långivare från ett fall i fastighetspriserna. Om en fastighet värderas till 500 000 dollar och de totala pantpengarna uppgår till 400 000 dollar kan fastigheten förlora upp till 20% av sitt värde utan att någon panthavare får en kort betalning på en utmätningsauktion.

Varför CLTV spelar roll

Vissa bostadsköpare väljer att sänka sin handpenning genom att ta emot flera inteckningar på en fastighet, vilket resulterar i en lägre belåningsgrad för primärlånet. På grund av det lägre LTV -förhållandet undviker många husköpare framgångsrikt privat inteckningförsäkring (PMI). Om det är bättre att skaffa en andra inteckning eller att kosta PMI varierar per individ.

Därför, eftersom den andra pantsättaren tar mer risk, är räntan på en andra inteckning vanligtvis högre än räntan på en första inteckning. Det är lämpligt att konsumenterna överväger fördelarna och nackdelarna med att acceptera flera lån på en fastighet. Att utöva due diligence hjälper till att säkerställa att det som väljs är det bästa alternativet för de givna omständigheterna.

Lån till värde vs. CLTV

Lån till värde (LTV) och CLTV är två av de vanligaste förhållandena som används under inteckningsprocessen. De flesta långivare lägger max på båda värdena, över vilka den blivande låntagaren inte är berättigad till ett lån. LTV -förhållandet tar endast hänsyn till det primära inteckningssaldot. Därför är LTV -kvoten i exemplet ovan 50%, resultatet av att dividera det primära inteckningssaldot på $ 100.000 med hemmavärdet på $ 200.000.

De flesta långivare ställer maximalt LTV på 80% eftersom Fannie Mae och Freddie Mac inte köper bolån med högre LTV -tal. Låntagare med bra kreditprofiler kan kringgå detta krav men måste betala privat inteckning försäkring (PMI) så länge deras primära lånesaldo är större än 80% av bostadens värde. PMI skyddar långivaren från förluster när ett bostads värde faller under lånebalansen.

Primära långivare tenderar att vara mer generösa med CLTV -krav. Med tanke på exemplet ovan, i händelse av avskärmning, får den primära bolånehavaren sina pengar i sin helhet innan den andra inteckningshavaren får något. Om fastighetsvärdet minskar till $ 125 000 innan låntagarens standardinställningar får den primära panträttsinnehavaren hela beloppet som är skyldigt ($ 100 000), medan den andra panträttsinnehavaren bara får de resterande $ 25 000 trots att han är skyldig $50,000. Den primära panträttsinnehavaren axlar mindre risk vid sjunkande fastighetsvärden och har därför råd att låna ut till en högre CLTV.

Exempel på CLTV -förhållandet

Anta som ett exempel att en individ köper ett hem för 200 000 dollar. För att säkra fastigheten gav hon en handpenning på $ 50 000 och fick två bolån: en för $ 100 000 (primär) och en för $ 50 000 (sekundär). Hennes kombinerade belåningsgrad (CLTV) är därför 75%: (($ 100.000 + $ 50.000) / $ 200.000).