Fannie Mae: Lån, HomePath och allt du borde veta

Fannie Mae - officiellt känd som Federal National Mortgage Association (FNMA) - är en statligt sponsrat företag (GSE) chartrad av kongressen för att stimulera husägande och ge likviditet till bolånemarknaden. Det grundades 1938 under Stor depression som en del av Ny affär. Syftet är att hjälpa låntagare med låg till måttlig inkomst att få finansiering för ett hem.

Vad Fannie Mae gör

Som en sekundära bolånemarknaden deltagare, Fannie Mae har inga bolån. Istället håller det medel att flöda till långivare genom att köpa eller garantera bolån utgivna av kreditföreningar, banker, sparsamhetoch andra finansinstitut. Det är en av två stora köpare av bolån på andrahandsmarknaden. Den andra är syskonet Freddie Mac, eller Federal Home Loan Mortgage Corporation, som också är en GSE chartrad av kongressen.

Efter att ha köpt bolån på andrahandsmarknaden, samlar Fannie Mae dem till form hypotekssäkrade värdepapper (MBS). MBS är värdepapper med värdepapper som är säkrade med en inteckning eller en grupp av bolån. Fannie Maes värdepappersförsäkrade värdepapper köps sedan av institut, till exempel försäkringsbolag, pensionsfonder och investeringsbanker. Det garanterar betalning av kapital och ränta på sitt MBS.

Fannie Mae har också en egen portfölj, vanligtvis kallad en behållen portfölj, som investerar i sina egna och andra instituts inteckningsbaserade värdepapper. Fannie Mae utfärdar skuld, kallad byråskuld, för att finansiera sin kvarvarande portfölj.

Genom att investera på bolånemarknaden skapar Fannie Mae likviditet för långivare, vilket i sin tur gör det möjligt för dem garantera eller finansiera ytterligare inteckningar. År 2020 tillförde Fannie Mae 1,4 biljoner dollar i likviditet till bolånemarknaden, vilket hjälpte amerikaner med låg inkomst att köpa, refinansiera eller hyra cirka sex miljoner bostäder.

Fannie Mae Stock

Fannie Mae Aktiekurs

Fannie Mae har varit börsnoterad sedan 1968. Fram till 2010 handlades det på New York Börsen (NYSE). Följer Stor lågkonjunktur och den inverkan det hade på bostadsmarknad, Tvingades Fannie Mae att avnotera sina aktier för att de inte uppfyllde minimikravet för stängningskursen enligt NYSE. Fannie Mae handlar nu över disken.

Under senare hälften av 2008 togs Fannie Mae och Freddie Mac över av regeringen via en konservatorium av Federal Housing Finance Agency (FHFA). De USA: s finansdepartement gav 191,5 miljarder dollar för att behålla båda lösningsmedlen. Båda byråerna har återbetalat pengarna, och sedan några.

I augusti 2012 ändrades villkoren för Fannie Maes utdelningsförpliktelser så att USA: s finansdepartement krävde eventuella vinster i slutet av varje kvartal och tillhandahåller kapital om det finns underskott. I september 2019 meddelade finansministeriet och FHFA att Fannie Mae och Freddie Mac kunde börja behålla sina intäkter för att öka kapitalreserverna på 25 miljarder dollar respektive 20 miljarder dollar. Flytten är ett steg mot att övergå de två ur konservatoriet.

Fannie Mae lånekrav

För att göra affärer med Fannie Mae måste en bolåneinstitut följa Statement on Subprime Lending som utfärdats av den federala regeringen. Uttalandet tar upp flera risker i samband med subprime lån, såsom låga introduktionsräntor följt av en högre rörlig ränta, mycket höga gränser för hur mycket en ränta får ökning, begränsad till ingen låntagarinkomstdokumentation, och produktfunktioner som ofta gör refinansiering av lånet troligt.

Inteckningarna som Fannie Mae köper och garanterar måste uppfylla strikta kriterier. Gränsen, till exempel för a konventionellt lån för ett enfamiljshus 2021 är 548 250 dollar (upp från 510 400 dollar 2020) för de flesta områden och 822 375 dollar (upp från 765 600 dollar 2020) för högkostnadsområden, inklusive Hawaii och Alaska. FHFA sätter dessa gränser.

För att få ett lån som stöds av Fannie Mae måste du gå igenom en godkänd långivare. Tillsammans med att undvika subprime -lån som nämns ovan, måste långivare uppfylla behörighets- och underwritingskriterier som säkerställer finansieringens kreditkvalitet.

Hur man ansöker om ett Fannie Mae-Backed Mortgage

När du har hittat en långivare som är berättigad att utfärda ett Fannie Mae-lån, guidas du i att fylla i en enhetlig bostadslåneansökan. Du måste samla in och tillhandahålla ekonomisk information och dokumentation. Detta inkluderar en förteckning över sysselsättning och din bruttoinkomst och uttalanden, t.ex. W-2 eller 1099 formulär för att säkerhetskopiera dessa. Du måste också ange totalt dina månatliga skuldförpliktelser, till exempel saldon på kreditkort, bilbetalningar, underhållsbidrag och barnbidrag.

Generellt föredrar långivare att följa 28/36 regel- det vill säga att ett hushåll inte ska spendera mer än 28% av månadsinkomsten på bostadskostnader och inte mer än 36% på skuldservice (inklusive bolån och billån). Fannie Mae accepterar max skuld-till-inkomst (DTI) 36%, även om detta kan vara så högt som 45% om låntagaren uppfyller kreditbetyg och reservkrav.

Om ditt DTI -förhållande är för högt kan du göra en större handpenning, vilket minskar dina månadskostnader. Medan en 20% handpenning anses vara idealisk, kan vissa låntagare kunna sänka så lite som 3%.

Husköpare måste också uppfylla minimikrav för att vara berättigade till Fannie Mae-backed inteckningar. För ett enfamiljshus som är en primär bostad, a FICO -poäng på minst 620 för lån med fast ränta och 640 för bolån med justerbar ränta (ARM) krävs. Naturligtvis, ju bättre eller högre din FICO -poäng är, desto mer berättigad är du till de lägsta tillgängliga räntorna.

Låneändringar

Följer inteckningssvikt, Fannie Mae började fokusera på lånändringar. Lånändringar ändrar villkoren för en befintlig inteckning för att hjälpa låntagare att undvika att misslyckas, hamna i utmätning och slutligen förlora sina hem. Ändringar kan innefatta en lägre ränta och en förlängning av låneperioden, vilket skulle sänka månatliga betalningar. Sedan september 2008 har Fannie Mae och Freddie Mac slutfört mer än 2,45 miljoner lånändringar.

Fannie Mae HomePath

När utmätningar uppstår på bolån där Fannie Mae är ägare/investerare, eller när fastigheter förvärvas genom gärningar i stället för utmätning eller förverkande, Fannie Mae försöker sälja fastigheterna i tid för att minimera potentiella effekter på samhället. HomePath.com är Fannie Mae -webbplatsen där husköpare och investerare kan söka efter och göra erbjudanden på dessa fastigheter, och HomeReady av Fannie Mae erbjuder köparfinansieringsprodukter för fastigheterna.

I vissa fall kan särskild finansiering vara tillgänglig. Dessa inkluderar stängning av kostnadsstöd, 3% handpenning och förbättringskostnader som ingår i lånet.

HomePath.com erbjuder exklusivt fastigheter som ägs av Fannie Mae och inkluderar småhus, radhus och bostadsrätter. Fannie Mae använder lokala fastighetsmäklare för att förbereda, underhålla och lista fastigheter till salu. De flesta listor har fotografier, fastighetsbeskrivningar och andra detaljer, inklusive skol- och stadsinformation.

Fannie Mae och COVID-19

På grund av de ekonomiska konsekvenserna av den pågående coronaviruspandemin befann sig otaliga husägare i situationer där de inte hade råd med sina inteckningar. För att hjälpa till i den här situationen, Coronahjälp, hjälp och ekonomisk säkerhet (CARES), som godkändes i mars 2020, krävde att långivare som innehöll federalt stödda bolån beviljade sina pandemipåverkade klienter fördröjning i upp till 180 dagar och väntade på utestängningsrelaterade vräkningar. Som en del av detta erbjöd Fannie Mae följande inteckningshjälp och avlastningsalternativ för låntagare av sina enfamiljslån som har påverkats ekonomiskt av den nuvarande medborgaren nödsituation:

• Möjlighet att begära inteckningshjälp genom att kontakta en inteckningstjänst
• Avstängning av avskärmningsförsäljning och vräkning var planerad att sluta 31 juli 2021, men avstängningen har skjuts till 30 september 2021.
• Behörighet för en överseende plan för att minska eller avbryta inteckning betalningar i upp till 12 månader
• Avstängning av kreditbyråns rapportering om förfallna betalningar av låntagare i en överseende plan till följd av svårigheter som kan hänföras till den pågående pandemin
• Ingen fördröjning av förseningsavgifter för låntagare i en uthållighetsplan
• Ett krav att efter att ha varit uthållig kommer en servicer att arbeta med låntagare på en permanent plan för att hjälpa till att upprätthålla eller minska månatliga betalningsbelopp efter behov, inklusive en lånemodifikation

Förlängning av Moratorium

I slutet av juni 2021 meddelade president Biden att ytterligare åtgärder skulle vidtas för att förhindra utmätningar. Hans administration förlängde avskärmningsmoratoriet till den sista dagen i juli, och de förlängde anmälan för uthållighet fönster till och med den 30 september 2021, för vissa låntagare vars inteckningar innehas av de tre federala myndigheter som backar bolån.

Dessutom införde FHFA också mer flexibla utlånings- och värderingsstandarder för lån som stöds av Fannie Mae och Freddie Mac för att göra säker på att husköpare kan stänga lån under pandemin och att alla inblandade parter kan behålla social distans under hela bearbeta. Dessa standarder tillåter nu:

• Alternativa värderingar på köp- och refinansieringslån (genomföra taxeringar och onlinevärderingar kontra på plats)
• Alternativa metoder för att dokumentera inkomst och verifiera sysselsättning före lånestängning (till exempel anställningsverifiering via e -post)
• Utöka användningen av fullmakt för att hjälpa till med lånestängningar (till exempel e-signaturer)

Flexibiliteten när det gäller att dokumentera inkomst och fullmakt löpte ut den 30 april 2021, men alternativa utvärderings flexibilitet förlängdes till 31 maj 2021. Medan några av de första skyddsåtgärderna enligt CARES -lagen har gått ut, förlängde president Joe Biden ett utestängningsmoratorium för federalt garanterade bolån fram till 31 juli 2021.

Fannie Maes RefiNow -program

Från och med 5 juni 2021 kommer Fannie Mae att erbjuda låginkomsttagare ett nytt refinansieringsalternativ genom ett program som heter RefiNow, avsett att minska deras månatliga betalningar och räntor. För att vara berättigad måste husägare tjäna på eller under 80% av sin arealmedianinkomst (AMI).

Detta program är avsett att hjälpa fler husägare att refinansiera genom att ta bort några av hindren för den traditionella refinansieringsprocessen, förbättra överkomliga priser och främja hållbart husägande. “Låntagare med lägre inkomst refinansierar vanligtvis i en långsammare takt än låntagare med högre inkomst, som eventuellt saknar en möjlighet att spara på bostadskostnaderna ”, säger Malloy Evans, senior vice president och enfamiljechef, kreditriskansvarig, Fannie Mae.

Om husägare är osäkra på om Fannie Mae äger sin inteckning eller inte, kan de besöka Fannie Maes verktyg för lånesökning. RefiNow -programmet erbjuder flera fördelar för husägare. För det första krävs en sänkning av husägarens ränta med minst 50 punkter och en besparing på minst 50 dollar i husägarens månatliga inteckning. För det andra kommer Fannie Mae att ge kreditgivaren en kredit på 500 dollar vid den tidpunkt då lånet köps om en värdering erhölls för transaktionen, och denna kredit måste skickas vidare från långivaren till husägare.

För att kvalificera sig för RefiNow måste en husägare uppfylla dessa kvalifikationer:

• Var i besittning av en Fannie Mae-säkerställd inteckning som är säkrad med en huvudbostad med en enhet.
• Ha en löpande inkomst på eller under 80% av AMI (inte inkomsten från ursprungslånets ursprung).
• Aldrig missat en inteckning betalning under de senaste sex månaderna och inte mer än en missade inteckning betalning under de senaste 12 månaderna.
• Ha en inteckning med en belåningsgrad upp till 97%, en skuldkvot på 65% eller mindre och minst 620 FICO-poäng.