Definition av bruttoinkomstmultiplikator

Vad är en bruttoinkomstmultiplikator?

En bruttoinkomstmultiplikator (GIM) är ett grovt mått på värdet på en investeringsfastighet. Det beräknas genom att dividera fastighetens försäljningspris med dess årliga bruttoinkomst. Investerare kan använda GIM - tillsammans med andra metoder som kapitaliseringsgrad (cap rate) och rabatterat kassaflöde metod - att värdera kommersiella fastigheter fastigheter som köpcentrum och lägenhetskomplex.

Förstå bruttoinkomstmultiplikatorn

Att värdera en investeringsfastighet är viktigt för alla investerare innan de skriver ett fastighetsavtal. Men till skillnad från andra investeringar - som lager- det finns inget enkelt sätt att göra det. Många professionella fastighetsinvesterare tror att inkomsten från en fastighet är mycket viktigare än dess

uppskattning.

Bruttoinkomstmultiplikatorn är a metrisk används mycket inom fastighetsbranschen. Det kan användas av investerare och fastighetsmäklare för att göra en grov bedömning om en fastighets begäranpris är en bra affär - precis som pris till vinst (P/E) -kvoten kan användas för att värdera företag på aktiemarknaden.

Multiplicera GIM med fastighetens bruttoår inkomst ger fastighetens värde eller det pris som den ska säljas för. En låg bruttoinkomstmultiplikator innebär att en fastighet kan vara en mer attraktiv investering eftersom bruttoinkomsten den genererar är mycket högre än marknadsvärdet.

Särskilda överväganden

En bruttoinkomstmultiplikator är en bra allmän fastighetsmätning. Men det finns begränsningar eftersom det inte tar hänsyn till olika faktorer inklusive en fastighets Operations kostnader inklusive verktyg, skatter, underhåll och lediga platser. Av samma anledning bör investerare inte använda GIM som ett sätt att jämföra en potentiell investeringsfastighet med en annan, liknande. För att göra en mer exakt jämförelse mellan två eller flera fastigheter bör investerare använda nettoinkomstmultiplikatorn (NIM). NIM -faktorerna påverkar både intäkter och driftskostnader för varje fastighet.

Nackdelar med bruttoinkomstmultiplikatormetoden

GIM är en bra utgångspunkt för investerare att värdera potentiella fastighet investeringar. Det beror på att det är lätt att beräkna och ger en grov bild av vad köp av fastigheten kan betyda för en köpare. Bruttoinkomstmultiplikatorn är knappast en praktisk värderingsmodell, men den erbjuder en baksida av kuvertets utgångspunkt. Men som nämnts ovan finns det begränsningar och flera viktiga nackdelar att tänka på när man använder denna siffra som ett sätt att värdera investeringar.

Ett naturligt argument mot multiplikatormetoden uppstår eftersom det är en ganska grov värderingsteknik. Eftersom förändringar i räntor—Som påverkar diskonteringsräntor i tidsvärdet av pengarberäkningar — källor, inkomstoch utgifter beaktas inte uttryckligen.

Andra nackdelar inkluderar:

• GIM -metoden förutsätter enhetlighet i egenskaper över liknande klasser. Det vet utövare av erfarenhet kostnadskvoter bland liknande fastigheter skiljer sig ofta till på grund av faktorer som uppskjutet underhåll, fastighetsålder och fastighetsförvaltarens kvalitet.
• GIM uppskattar värdet baserat på bruttoinkomst och inte rörelseresultat (NOI), medan en fastighet köps baserat främst på dess nettoinkomstkraft. Det är fullt möjligt att två fastigheter kan ha samma NOI trots att deras bruttoinkomster skiljer sig avsevärt. Således kan GIM -metoden lätt missbrukas av dem som inte uppskattar dess gränser.
• En GIM tar inte hänsyn till den återstående ekonomiska livslängden för jämförbara fastigheter. Genom att ignorera kvarvarande ekonomiskt liv kan en läkare tilldela en ny fastighet och en 50 år gammal fastighet lika värden-förutsatt att de genererar lika stora inkomster.

Exempel på beräkning av bruttoinkomstmultiplikator

En fastighet som granskas har en effektiv bruttoinkomst på $ 50 000. En jämförbar försäljning är tillgänglig med en effektiv inkomst på $ 56 000 och ett försäljningsvärde på $ 392 000 (i verkligheten skulle vi söka ett antal jämförbara för att förbättra analysen).

Vår GIM skulle vara $ 392 000 ÷ $ 56 000 = 7.

Detta jämförbara - eller komp som det ofta kallas i praktiken - säljs för sju gånger (7x) dess effektiva brutto. Med hjälp av denna multiplikator ser vi att den här egenskapen har ett kapitalvärde på $ 350 000. Detta hittas med följande formel:

V = GIM x EGI.

7 x 50 000 dollar = 350 000 dollar.