Definition av effektiv bruttoinkomst (E-fil)

Vad är effektiv bruttoinkomst?

Effektiv bruttoinkomst (EGI) är den potentiella bruttohyresinkomsten plus andra intäkter minus vakans- och kreditkostnader för en hyresfastighet.

EGI kan beräknas genom att ta den potentiella bruttoinkomsten från en investeringsfastighet, lägga till andra inkomstformer som genereras av den egendomen och dra från vakans- och inkassoförluster.

Förstå effektiv bruttoinkomst (EGI)

EGI är en nyckelvariabel för att bestämma värdet på a hyresfastighet och det sanna positiva kassaflödet som egendom kan generera. Hyreskassaflöde är inte en enkel beräkning utan inkluderar alla inkomstformer som genereras av fastigheten minus de realistiska kostnaderna för hyresintäkter. Om vi ​​tittar på variablerna i EGI -formeln kan vi se hur hyresintäkterna spelar ut i den verkliga världen.

EGI -formeln förklarad

Bruttopotential för hyresintäkter

Bruttopotentialen för hyresintäkter är det hypotetiska belopp en investerare skulle få utan någon av de motvindar som är vanliga i den verkliga världen. Det förutsätter att din hyresfastighet kommer att hyras varje dag året om och att hyresgästerna betalar den överenskomna hyran som dokumenterats i hyresavtalet. Till exempel, om den överenskomna hyran är $ 2000 i månaden, är bruttopotentialen för hyresintäkterna $ 24.000.

Övriga intäkter som genereras av hyresfastigheten

Vad utgör ”andra” intäkter från hyresfastigheter? Här är några av de vanligaste källorna till kassaflöde som inte härrör direkt från hyresbetalningar:

• Myntdrivna tvättmaskiner på plats
• Varuautomater på plats
• Månatliga parkeringstillstånd
• Lagringsenheter
• Husdjursavgifter
• Sena avgifter

Kostnader för vakans

I verkligheten kommer en enhet inte alltid att hyras under hela året. Vakanskostnader är perioderna mellan hyresgäster där ägaren inte får hyra eftersom det finns en ”vakans”. Vakans kostnader är prognoser för hur länge ägaren tror att hans enhet kommer att vara utan hyresgäst. Om ägaren har förvaltat förvaltningsfastigheter under en tid kan denna kostnad uppskattas baserat på hans/hennes chefserfarenhet eller branschdata.

Kreditkostnader

Kreditkostnader uppstår när en hyresrägenhet är upptagen och ägaren inte får den överenskomna hyresbetalningen. Hyresgästen har inte betalat hyran, eller har inte betalat den i sin helhet. Precis som med vakanskostnader kommer detta belopp att vara en uppskattning som kan baseras på historiska data.

Varför EGI är viktigt

EGI är viktigt för fastighetsinvesteraren eftersom de i slutändan måste veta att fastigheten de överväger att köpa genererar tillräckligt med positivt kassaflöde för att täcka månatliga driftskostnader samt eventuella panträtt eller belastningar de kan ha tagit på sig för att köpa fast egendom.