Skapa en skatteavdragsgill kanadensisk inteckning

Skattelagen för Canadas husägare skiljer sig mycket från systemet i USA, särskilt räntan på en inteckning för en huvudsakliga privata bostad är inte skatteavdragsgill.Alla realisationsvinster vid försäljning av bostaden är dock skattefri.

Men det finns ett sätt som kanadensare effektivt kan dra av det bolåneräntan.

Det finansiella målet

Först ett par grundläggande definitioner:

• Din nettovärde är dina tillgångar minus eventuella skulder. För att öka ditt nettovärde måste du antingen öka dina tillgångar eller minska dina skulder, eller båda.
• Din fritt kassaflöde är mängden kontanter som är kvar efter att alla utgifter och skuldbetalningar har gjorts. För att öka ditt kassaflöde måste du spendera mindre, få ett bättre betalande jobb eller betala mindre skatt.

Låt oss ta en titt på en strategi som hjälper dig att öka dina tillgångar genom att bygga en investeringsportfölj, minska dina skulder genom att betala ner din inteckning snabbare och öka ditt kassaflöde genom att betala mindre beskatta. Effektivt skulle du öka ditt nettovärde och kassaflöde samtidigt.

Strategin

Varje gång du gör en amortering, en del av betalningen tillämpas på ränta och resten på huvudmannen. Den huvudbetalningen ökar ditt eget kapital i hemmet och kan lånas mot, vanligtvis till en lägre ränta än för en lån utan säkerhet.

Om de lånade pengarna sedan används för att köpa en inkomstproducerande investering är räntan på lånet avdragsgill, vilket gör den effektiva räntan på lånet ännu bättre.

Denna strategi kräver att husägaren lånar tillbaka huvuddelen av varje inteckning och investerar den i en inkomstproducerande portfölj. Enligt den kanadensiska skattekoden är räntor som betalas på pengar som lånas för att tjäna inkomst avdragsgilla i skatt.

När tiden går förblir din totala skuld densamma, eftersom huvudbetalningen lånas tillbaka varje gång en betalning görs. Men en större del av det blir skatteavdragsgill skuld. Med andra ord är det "bra" skuld. Och, mindre rester av icke-avdragsgill skuld, eller "dålig" skuld.

För att förklara detta bättre, se exemplet nedan, där du kan se att inteckningbetalningen på 1 106 $ per månad består av 612 dollar i kapital och 494 dollar i ränta.

Som du kan se minskar varje betalning det belopp som du har på lånet med $ 612. Efter varje betalning lånas 612 dollar tillbaka och investeras. Detta håller den totala skuldnivån på $ 100 000, men den del av lånet som är avdragsgill växer för varje betalning. Du kan se i figuren ovan att efter en månad med implementering av denna strategi är $ 99 388 fortfarande icke-avdragsgill skuld, men $ 612 är nu skatteavdragsgill.

Denna strategi kan tas ett steg längre: Den skatteavdragsgilla delen av räntan skapar en årlig skatteåterbäring, som sedan kan användas för betala ner inteckningen ännu mer. Denna inteckning betalning skulle vara 100% kapital (eftersom det är en extra betalning) och kan lånas tillbaka i sin helhet och investeras i samma inkomstproducerande portfölj.

Stegen i strategin upprepas varje månad och årligen tills din inteckning är helt avdragsgill. Som du kan se från föregående siffra och nästa siffra förblir inteckningen konstant på $ 100 000, men den avdragsgilla delen ökar varje månad. Investeringsportföljen, på sidan, växer också genom det månatliga bidraget och de intäkter och kapitalvinster som det ger.

Som framgår ovan skulle en fullt avdragsgill inteckning inträffa när den sista biten av kapitalet lånas tillbaka och investeras. Skulden är fortfarande $ 100.000; dock är 100% av detta avdragsgilla nu. Vid denna tidpunkt kan de skatteåterbäringar som tas emot också investeras för att öka den takt som investeringsportföljen växer med.

Fördelarna

Målen med denna strategi är att öka kassaflödet och tillgångarna samtidigt som skulderna minskar. Detta skapar ett högre nettovärde för individen som implementerar strategin. Det syftar också till att hjälpa dig att bli bolånefri snabbare och att börja bygga en investeringsportfölj snabbare än du annars hade kunnat.

Låt oss titta på dessa lite närmare:

• Bli bolånefri snabbare. Den punkt där du är tekniskt inteckningslös är när din investeringsportfölj når värdet på din utestående skuld. Detta bör vara snabbare än med en traditionell inteckning eftersom investeringsportföljen bör växa när du betalar inteckning. Inteckning betalningar som görs med hjälp av intäkterna från skatteavdrag kan betala ner inteckning ännu snabbare.
• Bygg en investeringsportfölj medan du betalar ditt hus. Detta är ett bra sätt att börja spara. Det hjälper också att frigöra kontanter som du annars inte hade kunnat investera innan du betalade av din inteckning.

En fallstudie

Här är en jämförelse av den ekonomiska inverkan på två kanadensiska par, ett betalar en inteckning på traditionellt sätt och en annan använder den avdragsgilla strategin.

Par A köpte ett hus på 200 000 dollar med en inteckning på 100 000 dollar amorteras över 10 år med 6%, med en månadsbetalning på $ 1 106. Efter att bolånet har betalats in investerar de 1 106 dollar som de betalade under de kommande fem åren och tjänar 8% årligen.
Efter 15 år äger de sitt eget hem och har en portfölj värd 81 156 dollar.

Par B köpte en bostad med samma pris med samma bolånevillkor. Varje månad lånar de tillbaka kapitalet och investerar det. De använder också den årliga deklaration som de får från den skatteavdragsgilla delen av deras ränta för att betala av bolånet. De lånar sedan tillbaka det beloppet och investerar det. Efter 9.42 år kommer inteckningen att vara 100% god skuld och kommer att börja producera en årlig skatteåterbäring på 2 340 dollar under förutsättning att marginalskattesats (MTR) på 39%. Efter 15 år äger de sitt eget hem och har en portfölj värd $ 138,941. Det är en ökning med 71%.

Ett ord av försiktighet

Denna strategi är inte för alla. Att låna mot ditt hem kan vara psykiskt svårt. Ännu värre, om investeringarna inte ger förväntad avkastning kan denna strategi ge negativa resultat.

Genom att återlåna det egna kapitalet i ditt hem tar du bort din säkerhetskudde om fastighets- eller investeringsmarknaderna, eller båda, tar en vändning till det sämre.

Genom att skapa en inkomstproducerande portfölj på ett oregistrerat konto kan du också drabbas av ytterligare skattekonsekvenser.

Du bör rådgöra med en professionell finansiell rådgivare för att avgöra om denna strategi är något för dig. Om det är det, få den professionella hjälpen att skräddarsy det till dig och till din familjs personliga ekonomiska situation.