Har FHA -lån förskottsbetalning?
FHA -lån utformades för låntagare med låg och måttlig inkomst. De kräver lägre minimum handpenning och kreditpoäng än många konventionella lån kräver.
Till skillnad från subprime -bolån utgivna av vissa konventionella kommersiella långivare, Federal Housing Administration (FHA) lån har inte förskottsbetalningar. Regler för FHA -lån anger att dessa bolån inte kan innehålla onödiga avgifter, t.ex. klausul om försäljning eller förskottsbetalning, som kan orsaka ekonomiska svårigheter för låntagarna.
Viktiga takeaways
- Vissa traditionella bolån har en förskottsbetalningsstraff som bedöms om låntagarna betalar tillbaka sina lån för snabbt eller lägger till ytterligare huvudbetalningar.
- Dessa påföljder skyddar långivare och investerare i värdepapper med säkerhet i inteckning mot risk för förskottsbetalning. Som ett resultat har många subprime -lån ett sådant straff.
- FHA -lån, som är federalt stödda bolån avsedda för låntagare med låg och måttlig inkomst, har inga förskottsböter.
- Det finns också indirekta kostnader som är förknippade med förskottsbetalande lån, inklusive förlust av skatteavdrag, lägre likviditet och missade möjligheter att investera i aktier.
Vad är en förskottsbetalning?
A förskottsbetalning straff anges i en klausul i ett inteckningskontrakt som anger att ett straff kommer att bedömas om låntagaren betalar avsevärt eller betalar av bolånet före löptiden, vanligtvis inom de första fem åren efter att ha förbundit sig till lån. Straffet baseras ibland på en procentandel av det återstående inteckningssaldot. Det kan också vara ett visst antal månaders ränta.
Förskottsbetalningar skyddar långivaren mot den ekonomiska förlusten av den förväntade ränteinkomsten som annars skulle ha betalats. De minskar också risk för förskottsbetalning när man investerar i bolån med säkerhet.
Hur bolåneräntan beräknas vid förskottsbetalning
För alla FHA -lån stängda före jan. 21, 2015, medan du inte är skyldig att betala extra avgifter när du betalar ditt FHA -lån tidigt, är du fortfarande ansvarig för hela intressera från och med nästa avbetalningsdag. Anta till exempel att månadsvis betalningsdag för ditt FHA -lån är den femte i varje månad. Om du betalade din månad senast den första i månaden är du fortfarande skyldig att betala räntan fram till den femte.
Även om du betalat hela ditt saldo inteckning, du är fortfarande ansvarig för räntan fram till förfallodagen.
Denna ränteavgift efter betalning var tekniskt sett inte en förskottsbetalning, men många husägare kände att det var det. Under 2012 betalade innehavare av FHA-lån uppskattningsvis 449 miljoner dollar i räntekostnader efter betalning. För att minska bördan för husägare reviderade FHA sin policy för att eliminera ränteavgifter efter betalning för FHA-lån som stängdes den 1 januari eller senare. 21, 2015. Enligt dessa policyer måste långivare av kvalificerade FHA -lån beräkna månadsränta med det faktiska obetalda hypotekslånet från och med det datum då förskottsbetalningen mottas.
Utgivare av FHA -lån kan endast ta ut ränta till och med det datum då inteckningen betalas.
Andra kostnader för förskottsbetalning
Även om det inte finns några direkta straff för att betala av FHA -lån tidigt, finns det indirekta kostnader. Vid första anblicken verkar det som att förlora bostadsränteavdrag kan vara en negativ bieffekt av förskottsbetalning av ett FHA -lån. När människor som använder det skatteavdraget betalar av sina bolån tidigt får de inte längre dra av räntekostnaderna på sina skatter. Men skattelättnaderna och jobblagen (TCJA) ökade standardavdrag så mycket att många skattebetalare inte längre specificera avdrag. Det betyder att många låntagare med bolån inte använder ränteskatteavdraget i första hand.
Mer subtilt, förskottsbetalande FHA -lån får låntagare att förlora likviditet. Husägare som lägger in extra pengar på sina FHA -lån kommer att få problem att få tillbaka dem om de behöver det senare. En hemkreditlinje (HELOC) är ofta det bästa sättet att få ut pengar från ett hem. FHA tillhandahåller emellertid inte bostadskrediter, så låntagare måste leta någon annanstans. Dessutom kan långivare höja kreditvärdighet krav på HELOC, som de gjorde under coronakrisen.
Se till att du har tillräckliga kassareserver innan du förskottsbetalar ett FHA -lån. Att ha tillräckligt med pengar för att täcka utgifter i några månader eller till och med ett år är i allmänhet en bra idé.
Slutligen finns det också en möjlighetskostnad till förskottsbetalning av ett FHA -lån. Genom att betala ner lånet går husägare miste om de pengar de kunde ha gjort för att investera i andra tillgångar.
Räntan på bostadslån är vanligtvis lägre än den förväntade långsiktiga avkastningen på aktier, fastigheter och många andra tillgångar. Framför allt börshandlade fonder för fastighetsinvesteringar (REIT ETF: er) ge investerare ett enkelt sätt att utnyttja fastighetens fulla avkastning. Dessutom kan husägare sälja REIT ETF snabbt när de behöver kontanter. Men REIT ETF -priserna kommer sannolikt att vara lägre under en ekonomisk nedgång.