Rörelseintäkt (NOI) Definition

Vad är nettodriftsintäkter (NOI)?

Rörelseresultat (NOI) är en beräkning som används för att analysera lönsamheten för inkomstbringande fastighetsinvesteringar. NOI är lika med alla inkomst från fastigheten, minus alla rimligen nödvändiga driftskostnader.

NOI är en siffra före skatt som visas på en fastighets resultat- och kassaflödesanalys, som utesluter huvud- och räntebetalningar på lån, investeringar, avskrivningar och amortering. När detta mått används i andra branscher kallas det "EBIT", som står för "inkomst innan ränta och skatt.”

Förstå driftnettot (NOI)

Rörelseresultat är en värderingsmetod som används av fastighetsmäklare för att bestämma det exakta värdet av deras inkomstproducerande fastigheter. För att beräkna NOI måste fastighetens driftskostnader subtraheras från den inkomst en fastighet producerar.

Förutom hyresintäkter kan en fastighet också generera intäkter från bekvämligheter som parkeringsstrukturer, varuautomater och tvättmöjligheter. Driftskostnaderna inkluderar kostnaderna för att driva och underhålla byggnaden, inklusive försäkringspremier, advokatkostnader, verktyg, fastighetsskatt, reparationskostnader och vaktmästaravgifter. Investeringar, såsom kostnader för ett nytt luftkonditioneringssystem för hela byggnaden, ingår inte i beräkningen.

NOI hjälper fastighetsinvesterare att bestämma kapitaliseringsräntan, vilket i sin tur hjälper dem att beräkna en fastighetens värde, så att de kan jämföra olika fastigheter de kan överväga att köpa eller försäljning.

För finansierade fastigheter används NOI också i skuldtäckningsgrad (DCR), som berättar för långivare och investerare om en fastighets inkomst täcker sina driftskostnader och skuldbetalningar. NOI används också för att beräkna nettoinkomstmultiplikatorn, avkastning på investeringar och total avkastning på investeringar.

Hur man beräknar driftnettot (NOI)

För att beräkna driftnettot drar man driftskostnaderna från intäkterna från en fastighet. Intäkter från fastigheter inkluderar hyresintäkter, parkeringsavgifter, serviceändringar, varuautomater, tvättmaskiner och så vidare.

Driftskostnader inkluderar alla kostnader som är förknippade med att driva fastigheten. Dessa inkluderar fastighetsförvaltningsavgifter, försäkringar, verktyg, fastighetsskatter, reparationer och underhåll.

Netto driftsinkomst (NOI) Formel

​Rörelseresultat=RR−OEvar:RR=fastighetsintäkterOE=driftskostnader​

Som ett exempel, låt oss anta att nedanstående information var profilen för en viss lägenhetsbyggnad som en ägare hyr ut.

Inkomst:

• Hyresintäkter: 20 000 dollar
• Parkeringsavgifter: $ 5000
• Tvättmaskiner: $ 1000

Totala intäkter = 26 000 dollar

Låt oss nu anta att driftskostnaderna för lägenhetsbyggnaden är följande:

Driftskostnader:

• Fastighetsförvaltningsavgifter: $ 1000
• Fastighetsskatter: $ 5000
• Reparation och underhåll: $ 3000
• Försäkring: $ 1000

Totala driftskostnader = 10 000 dollar

Driftnettot (NOI) i detta exempel skulle vara $ 26 000 - $ 10 000 = $ 16 000.

Exempel på rörelseresultat (NOI)

Låt oss anta att du äger en fastighet som årligen drar in 120 000 dollar i intäkter och har 80 000 dollar i driftskostnader. Under denna omständighet kommer det att ha en resulterande NOI på $ 40 000 ($ 120 000 - $ 80 000). Om totalen är negativ, där driftskostnaderna är högre än intäkterna, kallas resultatet a nettoförlust (NOL).

Borgenärer och kommersiella långivare förlitar sig starkt på NOI för att bestämma inkomstgenerationspotentialen för fastigheten som ska intecknas, ännu mer än de tar in en investerares kredithistoria i deras beslut. Enkelt uttryckt: detta mått hjälper långivare att i grunden bedöma fastighetens initialvärde genom att prognostisera dess kassaflöden.

Om en fastighet anses lönsam använder långivarna också denna siffra för att bestämma storleken på lånet de är villiga att ta. Å andra sidan, om fastigheten uppvisar en netto driftsförlust, kommer långivare sannolikt att avvisa låntagarens inteckningsansökan, direkt.

Fastighetsägare kan manipulera sina driftskostnader genom att skjuta upp vissa utgifter samtidigt som de påskyndar andra. NOI kan också ökas genom att höja hyror och andra avgifter, samtidigt som rimligt nödvändiga driftskostnader minskar.

Som ett exempel på det senare, överväga ett scenario där en lägenhetägare avstår från en hyresgästs årliga 12 000 dollar, i utbyte mot att hyresgästen fungerar som fastighetsförvaltare. Om lägenhetsägaren normalt skulle betala en byggnadschef en $ 30 000 lön, kan de följaktligen subtrahera den "rimligen nödvändiga" kostnaden på $ 30 000 från intäkterna, snarare än den faktiska kostnaden för $12,000.

Vanliga frågor om formel för nettodriftsintäkter (NOI)

Vad är formeln för att beräkna NOI?

Formeln för beräkning av NOI är följande:

• NOI = fastighetsintäkter - driftskostnader

Hur beräknar du nettoresultat (NOI) före skatt?

NOI är en beräkning före skatt genom att den inte tar hänsyn till skatt.

Vad är skillnaden mellan nettoinkomst och rörelseresultat (NOI)?

Rörelseintäkter är intäkter minus alla rörelsekostnader medan nettoresultat är intäkter minus alla kostnader, inklusive driftskostnader och icke-driftskostnader, till exempel skatter.

Vad är en bra rörelseintäkt (NOI) i procent?

NOI är inte en procentsats utan snarare ett antal som tar hänsyn till intäkter och kostnader för en fastighet. Det kan jämföras med fastighetens hela värde om egendomen hade betalats helt kontant. I det här fallet, ju högre netto driftsinkomst till fastighetsprisprocent, desto bättre.

Poängen

Rörelseresultat (NOI) är en vanlig siffra för att bedöma en fastighets lönsamhet. Beräkningen innebär att alla driftkostnader på fastigheten dras från alla intäkter som genereras från fastigheten. Ju högre intäkter och ju mindre kostnader, desto mer lönsam är en fastighet. Detta berättar för ägaren om intäkterna från att äga och underhålla fastigheten är värda kostnaden.