Hur man beräknar ROI på en hyresfastighet

En av de främsta anledningarna till att människor investerar är att öka sina rikedom. Även om motivationen kan skilja sig åt mellan investerare - vissa kanske vill ha pengar till pension, kan andra välja att socka bort pengar för andra livshändelser som att ha en bebis eller ett bröllop - att tjäna pengar är vanligtvis grunden för alla investeringar. Och det spelar ingen roll var du lägger dina pengar, om de går in på aktiemarknaden, obligationsmarknaden eller fastighet.

Fastigheter är materiell egendom som består av mark och innehåller i allmänhet alla strukturer eller resurser som finns på den marken. Investeringsfastigheter är ett exempel på en fastighetsinvestering. Människor köper vanligtvis investeringsfastigheter med avsikt att tjäna pengar genom hyresintäkter. Vissa människor köper förvaltningsfastigheter med avsikt att sälja dem efter en kort tid.

Oavsett avsikt, för investerare som diversifierar sin investeringsportfölj med fastigheter, är det viktigt att mäta avkastning på investeringar

(ROI) för att fastställa en fastighets lönsamhet. Här är en snabb titt på ROI, hur du beräknar det för din hyresfastighet och varför det är viktigt att du känner till en fastighets ROI innan du gör ett fastighetsköp.

Vad är avkastning på investeringar (ROI)?

Avkastning på investering mäter hur mycket pengar, eller vinst, görs på en investering i procent av kostnaden för investeringen. Det visar hur effektivt och effektivt investeringsdollar används för att generera vinster. Genom att känna till ROI kan investerare bedöma om det är ett klokt val att lägga pengar på en viss investering.

ROI kan användas för alla investeringar - aktier, obligationer, ett sparkonto och en fastighet. Att beräkna en meningsfull ROI för en bostadsfastighet kan vara utmanande eftersom beräkningar enkelt kan manipuleras - vissa variabler kan inkluderas eller uteslutas i beräkningen. Det kan bli särskilt svårt när investerare har möjlighet att betala kontant eller ta ut en inteckning på fastigheten.

Här kommer vi att granska två exempel för att beräkna ROI på bostadsuthyrningsfastigheter: ett kontantköp och ett som finansieras med en inteckning.

Formeln för ROI

För att beräkna vinsten eller vinsten på en investering, ta först den totala avkastningen på investeringen och subtrahera den ursprungliga kostnaden för investeringen.

För att beräkna procentuell ROI tar vi nettoförtjänst, eller nettovinst, på investeringen och dela den med den ursprungliga kostnaden.

$\mathrm{R.}\mathrm{O.}\mathrm{I.}=\frac{\mathrm{G.}\mathrm{a.}\mathrm{i.}\mathrm{n.}\mathrm{o.}\mathrm{n.}\mathrm{I.}\mathrm{n.}\mathrm{v.}\mathrm{e.}\mathrm{s.}\mathrm{t.}\mathrm{m.}\mathrm{e.}\mathrm{n.}\mathrm{t.}-\mathrm{C.}\mathrm{o.}\mathrm{s.}\mathrm{t.}\mathrm{o.}\mathrm{f.}\mathrm{I.}\mathrm{n.}\mathrm{v.}\mathrm{e.}\mathrm{s.}\mathrm{t.}\mathrm{m.}\mathrm{e.}\mathrm{n.}\mathrm{t.}}{\mathrm{C.}\mathrm{o.}\mathrm{s.}\mathrm{t.}\mathrm{o.}\mathrm{f.}\mathrm{I.}\mathrm{n.}\mathrm{v.}\mathrm{e.}\mathrm{s.}\mathrm{t.}\mathrm{m.}\mathrm{e.}\mathrm{n.}\mathrm{t.}}$ROI=CostofInvestmentGainonInvestment−CostofInvestment​

Till exempel, om du köper ABC -aktier för $ 1000 och säljer det två år senare för $ 1600, är ​​nettovinsten $ 600 ($ 1600 - $ 1000). ROI på aktien är 60% [$ 600 (nettovinst) ÷ $ 1000 (kostnad) = 0,60].

Beräkna ROI på hyresfastigheter

Ovanstående ekvation verkar tillräckligt enkel, men kom ihåg att det finns ett antal variabler som spelar in med fastigheter som kan påverka ROI -tal. Dessa inkluderar reparation och underhållskostnaderoch metoder för att räkna inflytande—Mängden lån som lånas med ränta för att göra den första investeringen. Självklart, finansiering villkor kan i hög grad påverka investeringens totala kostnad.

ROI för kontanttransaktioner

Att beräkna en fastighets ROI är ganska enkelt om du köper en fastighet med kontanter. Här är ett exempel på en hyresfastighet som köpts kontant:

• Du betalade 100 000 dollar kontant för hyresfastigheten.
• De stängningskostnader var $ 1000 och ombyggnadskostnaderna uppgick till $ 9.000, vilket ger din totala investering till $ 110.000 för fastigheten.
• Du samlade $ 1000 i hyra varje månad.

Ett år senare:

• Du tjänade $ 12 000 i hyresintäkter under de 12 månaderna.
• Utgifter inklusive vattenräkningen, fastighetsskatt, och försäkring, uppgick till 2 400 dollar för året. eller $ 200 per månad.
• Din årlig avkastning var $ 9 600 ($ 12 000 - $ 2 400).

För att beräkna fastighetens ROI:

• Dela den årliga avkastningen ($ 9 600) med beloppet för den totala investeringen, eller $ 110 000.
• ROI = 9 600 $ ÷ 110 000 $ = 0,087 eller 8,7%.
• Din avkastning var 8,7%.

ROI för finansierade transaktioner

Att beräkna ROI på finansierade transaktioner är mer involverat.

Anta till exempel att du köpte samma hyresfastighet på $ 100 000 som ovan, men istället för att betala kontant tog du en inteckning.

• De nedbetalning behövdes för inteckningen var 20% av köpeskillingen, eller $ 20.000 ($ 100.000 försäljningspris x 20%).
• Stängningskostnaderna var högre, vilket är typiskt för en inteckning, totalt $ 2500 i förskott.
• Du betalade 9 000 dollar för ombyggnad.
• Din totala out-of-pocket kostnader var $ 31 500 ($ 20 000 + $ 2500 + $ 9 000).

Det finns också löpande kostnader med en inteckning:

• Låt oss anta att du tog ett 30-årigt lån med fasta 4% ränta. På de lånade $ 80 000 skulle den månatliga kapitalbeloppet och räntebetalningen vara $ 381,93.
• Vi lägger till samma $ 200 per månad för att täcka vatten, skatter och försäkringar, vilket gör din totala månatliga betalning $ 581,93.
• Hyresintäkter på $ 1000 per månad uppgår till $ 12.000 för året.
• Månatligt kassaflöde är $ 418,07 ($ 1000 hyra - $ 581,93 $ inteckning).

Ett år senare:

• Du tjänade $ 12 000 i totala hyresintäkter för året på $ 1000 per månad.
• Din årliga avkastning var $ 5 016,84 ($ 418,07 x 12 månader).

För att beräkna fastighetens ROI:

• Dela den årliga avkastningen med dina ursprungliga out-of-pocket-kostnader (nedbetalningen på $ 20.000, slutkostnader på $ 2.500 och ombyggnad för $ 9.000) för att bestämma ROI.
• ROI = 5 016,84 $ ÷ 31 500 $ = 0,159.
• Din ROI är 15,9%.

Home Equity

Vissa investerare lägger till husets rättvisa in i ekvationen. Eget kapital är fastighetens marknadsvärde minus det totala utestående lånebeloppet. Tänk på att eget kapital inte är kontant. Du måste sälja fastigheten för att komma åt den.

För att beräkna beloppet av eget kapital i ditt hem, granska din inteckning amorteringsschema för att ta reda på hur mycket av din inteckning betalningar gick till att betala ner lånets kapital. Detta bygger upp det egna kapitalet i ditt hem.

Kapitalbeloppet kan läggas till den årliga avkastningen. I vårt exempel är amortering schemat för lånet visade att totalt $ 1 408,84 av kapitalet betalades ner under de första 12 månaderna.

• Den nya årliga avkastningen, inklusive aktiedelen, motsvarar 6 425,68 dollar (5 016,84 dollar årsinkomst + 1 408,84 dollar eget kapital).
• ROI = 6 425,68 $ ÷ 31 500 $ = 0,20.
• Din ROI är 20%.

Vikten av ROI för fastigheter

Att veta ROI för alla investeringar gör att du kan bli en mer informerad investerare. Innan du köper, beräkna dina kostnader och utgifter samt dina hyresintäkter. Detta ger dig en chans att jämföra det med andra, liknande fastigheter.

När du har begränsat det kan du bestämma hur mycket du kommer att tjäna. Om du vid något tillfälle inser att dina kostnader och utgifter kommer att överstiga din ROI kan du behöva bestämma om du vill köra ut det och hoppas att du kommer att göra vinst igen - eller sälja så att du inte förlorar.

Andra överväganden

Självklart kan det finnas ytterligare kostnader äger en hyresfastighet, såsom reparationer eller underhållskostnader, som skulle behöva ingå i beräkningarna, vilket i slutändan påverkar avkastningen.

Vi antog också att fastigheten var uthyrd under alla 12 månader. I många fall förekommer lediga platser, särskilt mellan hyresgäster, och du måste redogöra för bristen på inkomst för dessa månader i dina beräkningar.

Poängen

ROI för en hyresfastighet är annorlunda än med andra investeringar: Det kan variera mycket beroende på om fastigheten finansieras via inteckning eller betalas kontant. Som en tumregel, ju mindre kontant som betalas i förskott som en förskottsbetalning på fastigheten, desto större blir bolånebalansen, men desto större blir din ROI.

Omvänt, ju mer kontant som betalas i förskott och ju mindre du lånar, desto lägre blir din ROI, eftersom din initiala kostnad skulle vara högre. Med andra ord kan finansiering öka din ROI på kort sikt, eftersom dina initiala kostnader är lägre.

Det är viktigt att använda ett konsekvent tillvägagångssätt när ROI mäts för flera egenskaper. Till exempel, om du inkluderar bostadens eget kapital i utvärderingen av en fastighet, bör du inkludera eget kapital för de andra fastigheterna när du beräknar ROI för din fastighetsportfölj. Detta kan ge den mest exakta bilden av din investeringsportfölj.