Överlåtelse av inteckning
Vad är en överföring av inteckning?
Överlåtelse av inteckning är en transaktion där antingen låntagaren eller långivaren tilldelar en befintlig inteckning (ett lån att köpa en fastighet - vanligtvis en bostadshus - som använder fastigheten som säkerhet) från den nuvarande innehavaren till en annan person eller enhet. Husägare som inte kan hålla löpande på sina inteckning betalningar kan söka en överföring så att de inte standard och gå i utmätning.
viktiga takeaways
- En överlåtelse av inteckning är omfördelning av en befintlig inteckning, vanligtvis på ett hem, från den nuvarande innehavaren till en annan person eller enhet.
- Alla inteckningar kan inte överföras. om de är det har långivaren rätt att godkänna den som tar lånet.
- Bolånegivare inkluderar ofta en klausul om försäljning i sina lån som förbjuder en hemförsäljare att överföra en inteckning till en köpare.
Hur en överföring av inteckning fungerar
En köpare kanske vill ta en äldre inteckning eftersom en sådan överföring kan låta dem dra nytta av tidigare
räntor som kan ha varit lägre än de nuvarande marknadsräntorna. En överlåtelse av inteckningen, om den genomfördes framgångsrikt utan utmaning eller villkor, skulle inte göra det ändra villkoren eller längden på lånet, så att bara det återstående utestående saldot betalas av. Genom en överlåtelse av inteckningen kan en köpare också slippa betala stängningkostnader som är förknippade med att köpa bostad med ny inteckning.
Alla bolån är inte berättigade till överföring. Om så är fallet sägs inteckningen vara "antaglig". För att överföra en inteckning måste bolånegivaren verifiera det den person eller enhet som kommer att anta att lånet har tillräcklig inkomst- och kredithistoria för att kunna betala i tid sätt.
Om en låntagare inte får överföra en inteckning, på grund av lånets garanti, kan de behöva utforska andra alternativ för att undvika avskärmning. Till exempel kan de arbeta med sin långivare för att se om det är möjligt att lägga till en annan låntagare/ägare till bolånet, vilket skulle göra det möjligt för honom/henne att göra betalningar mot det obetalda lånesaldot. Eller så kan de sälja bostaden och få en potentiell köpare, kollega, familjemedlem eller annan enhet att komma överens om att göra någon skillnad mellan bostadens försäljningspris och det obetalda lånesaldot.
Särskilda överväganden för överlåtelse av inteckning
Långivare som vill avskräcka från en överlåtelse av inteckning kan inkludera en klausul i inteckningen som kräver att det återstående beloppet på lånet ska betalas vid försäljning av fastigheten. Detta förfaller till försäljningsklausul säkerställer att när husägare säljer sina hus kan de inte överföra inteckningen till köparen (vilket kan spela en viktig del i att en husköpare lämnar ett erbjudande, särskilt om bolåneräntan var lägre än den nuvarande marknaden priser). Dessa klausuler kräver i själva verket säljaren att återbetala hela det utestående saldot på lånet, kanske med försäljningsintäkterna, och tvingar också köparen att ta en ny inteckning för att göra köpet.
Under 1982 Garn-St. Germain Act, långivare kan inte tillämpa klausulen om förfallna försäljning i vissa situationer trots att ägandet har ändrats.
Det är möjligt att undvika att utlösa en sådan ”förfaller -till -klausul” -klausul genom att överlåna inteckningen till en närmaste familjemedlem eller till en make från vilken man är lagligt separerad eller skild. Vidare kan överföringen vara ett resultat av ett arv efter låntagarens död och familjemedlemmen flyttar in i hemmet. I ett sådant fall kanske långivaren inte har skäl att förhindra överlåtelse av inteckningen. Om egendomen överförs till ett levande förtroende och låntagaren är förtroendemottagare, inteckningen kan också överföras också, vanligtvis.