Fastigheter för pensionsinkomst: Vad man ska veta

Om du står inför pensionering och saknar de medel du behöver, överväga att investera i fastighet.

Det är sant att det inte är den tillgång som först kommer att tänka på. Men inkomstegendom "kan vara en viktig bro till pension för dem som inte har tillräckligt med pension i traditionell mening ", säger Jeff Camarda, en fastighetsinvesterare och VD för Jacksonville, Florida. Camarda förmögenhetsrådgivarey Group.

Eftersom fastigheter är en sådan ineffektiv marknad, det är möjligt att hitta fantastiska fynd med mycket hög avkastning på investeringen, säger Camarda. Och om du kan sköta fastigheten självkan du samla in mer inkomst. Om du köper rätt fastighet till rätt pris och på rätt villkor, säger han, kan en hyresfastighet ge betydligt mer inkomst än traditionella passiva investeringar.

Hur mycket pengar behöver du?

Om du planerar att finansiera ditt köp med en inteckning, du måste vidta åtgärder innan du går i pension, säger associerad fastighetsmäklare Janice Leis, som betjänar de främsta bostadsområdena i Philadelphia och södra Florida.

Riktlinjer för inteckningslån kräver vanligtvis att sökande är anställda och har minst två års fast anställningshistoria inom samma yrke. Långivare kräver också en betydande nedbetalning, vanligtvis 30% eller mer, om köparen inte kommer att ockupera fastigheten, säger John Walters från LeWalt Consulting Groupe i St. Petersburg, Florida.

Om du inte har pengar för att göra en så stor handpenning, överväg att använda din IRA medel. All tillväxt av eget kapital och intäkter från hyresintäkter kommer att växa inuti din IRA skatteuppskjuten, säger Walters. Köpa fastigheten med medel inuti en Roth IRA, som du redan har betalat skatt på, betyder att alla dina intäkter och eget kapital kan växa skattefritt.(För mer, se "Använd din IRA för att köpa fastigheter.")

Kom ihåg återkommande utgifter

När du har bestämt dig för hur du ska köpa fastigheten måste du tänka på hur du ska täcka återkommande utgifter. Äger bostäder inkomst egendom är som att äga en huvudbostad i att det finns rörliga kostnader utanför inteckningen, säger Rob Albertson, en bostadsfastighetsmäklare med Realty Austin i Austin, Texas. Det finns underhållskostnader för mindre föremål (som läckande kranar) och större föremål (som ett nytt tak).

Glöm inte de kostnader som är förknippade med marknadsföring och inkomstbortfall under vakansperioder och byte av hyresgäster. Albertson säger att faktor inte är högre än 92% beläggningsgrad i dina beräkningar, även på en het hyresmarknad. Var försiktig i dina uppskattningar av kostnader och inkomster.

Skatteförmåner och skulder

Det finns också skatteförmåner och skulder att ta hänsyn till. Walters noterar att en av de främsta fördelarna med hyresfastigheter är möjligheten att göra anspråk på en avskrivningsavdrag på din federala inkomstdeklaration.

Avskrivning minskar värdet på din egendom varje år till ungefärligt slitage; det sänker också din skatteräkning varje år du gör anspråk på det. Men det sänker också din kostnadsbasis, vilket innebär att du kan betala mer skatt om du säljer fastigheten med vinst.

Först och främst, diskutera den ekonomiska genomförbarheten av dina planer med en CPA, en fastighetsadvokat och en försäkringsagent för att se hur mycket allt kommer att kosta, säger Leis.

Välj en plats

Att köpa billigt hjälper dig inte att få avkastning på din investering om du inte hittar hyresgäster som vill hyra fastigheten, konstaterar Jenny Usaj, förvaltande mäklare och ägare av Usaj Realty i Denver, Colorado.

"Även om priset kommer att vara högre i bättre områden, kommer tiden att marknadsföra fastigheten att minska såväl som tiden det kan stå ledigt", säger hon. Om du är osäker på var du kan hitta lägenheter, börja nära centrum eller nära ett college campus. Hyresbostäder följer ofta anställningsmöjligheter.

Det är också viktigt att titta runt i grannskapet och köpa en fastighet som speglar områdets nuvarande demografiska, säger Usaj. "Är området befolkat av ensamstående vuxna eller familjer? Kommer en bostad med ett sovrum eller tre sovrum att vara mer tilltalande för hyresgästerna i närheten? Återigen, var försiktig så att du inte hoppar på marknadens bästa fynd. Se till att fastigheten kommer att tilltala livsstilen i området. "

Vad kommer du att tjäna?

"Du vill tjäna minst 8% av det kapital som investeras i hyran, efter alla kostnader", säger John Graves, chef för en oberoende RIA, redaktör för Pensionärsjournal och författare till Lösningen på 7%: Du kan få en bekväm pension. Utgifterna inkluderar inteckning, skatter, försäkring, underhåll, en fastighet på 10% förvaltningsavgiftoch 10% Vakansgrad ersättning.

Om du investerar 100 000 dollar i fastigheten vill du tjäna en Nettoinkomst på 8 000 dollar per år, säger han. Resonemanget bakom de 8% är att det kompenserar dig för risken och släktingen illikviditet av din investering. Om du eller din make kan arbeta på fastigheten genom att utföra reparationer och underhåll eller förvalta fastigheten kommer dina kostnader att minska och din inkomst kommer att öka i slutändan, säger han.

Potentiella problem

Investeringsägare kan stöta på ett antal problem, inklusive hyresgäster som inte betalar, alltför höga underhållskostnader, och svårigheter att hitta hyresgäster, säger Cameron Novak, fastighetsmäklare och ägare till Homefinding Center i Corona, Kalifornien.

Arbeta med en välrenommerad fastighetsmäklare med referenser för att hitta din investeringsfastighet är också viktigt, säger han. Många kommuner inför strikta inspektionsbestämmelser och avgifter för hyresvärdar som vill byta ägare till hyror, säger John Braun, fastighetsadvokat med Young Goodman Brown i Minneapolis och en erfaren fastighet investerare.

Potentiella investerare bör undersöka dessa frågor innan de förbinder sig till ett köp. De bör också vara medvetna om det hembygdsundantag gäller inte förvaltningsfastigheter, vilket kan betyda högre fastighetsskatt räkningar.

Hyresfastigheter är inte helt en passiv investering. "Att äga bostadsinkomstfastigheter är inte en handsfree-affär", säger Albertson. "Om du inte vill hantera fastigheten eller inte kan, som när du bor utanför stan, kommer du att titta på 8% till 10% av dina bruttohyror går till ett förvaltningsbolag för att täcka hämtning och reparation av hyror förfrågningar. "

Dessutom bör blivande hyresvärdar utvärdera sitt eget temperament innan de går in i fastighetsägande, eftersom jobbet innebär att hantera olika personligheter.

Slutligen är det viktigt att välja rätt hyresgäst. Grundlig screening är avgörande, säger Albertson. "Det här är personen du anförtror åt din pensionstillgång, så du är bättre säker på att du inte ställer dig inför katastrof eller många huvudvärk."