Real Estate Investment Trust (REIT) Definition

Vad är ett Real Estate Investment Trust (REIT)?

Ett investeringsföretag (REIT) är ett företag som äger, driver eller finansierar inkomstbringande fastigheter. REITs är utformade efter fonder och samlar kapitalet hos många investerare. Detta gör det möjligt för enskilda investerare att tjäna utdelning på fastighetsinvesteringar - utan att behöva köpa, förvalta eller finansiera några fastigheter själva.

Hur REITs fungerar

Kongressen etablerade REITs 1960 som en ändring av Cigar Excise Tax Extension. Bestämmelsen tillåter investerare att köpa aktier i kommersiella 

fastighetsportföljer- något som tidigare endast var tillgängligt för rika individer och genom stora finansiella mellanhänder.

Fastigheter i en REIT -portfölj kan inkludera lägenhetskomplex, datacenter, vårdinrättningar, hotell, infrastruktur - i form av fiberkablar, celltorn och energirörledningar-kontorsbyggnader, butiker, självlagring, timberland och lager.

I allmänhet är REIT specialiserade på en specifik fastighetssektor. Men diversifierade och specialiserade REIT kan ha olika typer av fastigheter i sina portföljer, till exempel en REIT som består av både kontors- och detaljhandelsfastigheter.

Många REITs handlas offentligt på större värdepappersbörser, och investerare kan köpa och sälja dem som aktier under hela handelssessionen.Dessa REIT handlas vanligtvis under betydande volym och betraktas som mycket likvida instrument.

Vad kvalificerar sig som REIT?

De flesta REIT har en enkel affärsmodell: REIT hyr ut plats och samlar in hyror på fastigheterna och fördelar sedan den inkomsten som utdelning till aktieägarna. Inteckning REIT äger inte fastigheter, utan finansierar fastigheter istället. Dessa REITs tjänar inkomster från räntan på sina investeringar.

Till kvalificera sig som REITmåste ett företag följa vissa bestämmelser i Internal Revenue Code (IRC). Dessa krav inkluderar att i första hand äga inkomstbringande fastigheter på lång sikt och fördela inkomster till aktieägarna. Specifikt måste ett företag uppfylla följande krav för att kvalificera sig som REIT:

• Investera minst 75% av totala tillgångar i fastigheter, kontanter eller amerikanska statskassor
• Få minst 75% av bruttoinkomsten från hyror, räntor på bolån som finansierar fastigheter eller försäljning av fastigheter
• Betala minst 90% av den skattepliktiga inkomsten i form av aktieutdelning varje år
• Var en enhet som är skattepliktig som ett företag
• Leds av en styrelse eller förvaltare
• Ha minst 100 aktieägare efter sitt första existensår 
• Har inte mer än 50% av sina aktier innehade av fem eller färre personer

Typer av REIT

Det finns tre typer av REIT:

• Aktier REIT. De flesta REIT är aktier REIT, som äger och förvaltar inkomstproducerande fastigheter. Intäkter genereras främst genom hyror (inte genom att sälja fastigheter).
• Inteckning REIT. Inteckning REITs lånar ut pengar till fastighetsägare och operatörer antingen direkt genom bolån och lån, eller indirekt genom förvärv av hypotekssäkrade värdepapper. Deras intäkter genereras främst av räntenetto- skillnaden mellan räntan de tjänar på bolån och kostnaderna för att finansiera dessa lån. Denna modell gör dem potentiellt känsliga för räntehöjningar.
• Hybrid REIT. Dessa REIT använder investeringsstrategier för både aktier och inteckning REIT. 

Typ av REIT	Innehav
Rättvisa	Äger och driver inkomstproducerande fastigheter
Inteckning	Håller bolån på fast egendom
Hybrid	Äger fastigheter och innehar bolån

REIT kan klassificeras ytterligare baserat på hur deras aktier köps och hålls:

• Offentligt handlade REIT. Aktier i börsnoterade REIT är noterade på en nationell värdepappersbörs, där de köps och säljs av enskilda investerare. De regleras av U.S. Securities and Exchange Commission (SEC).
• Offentliga icke-handlade REIT. Dessa REIT är också registrerade hos SEC men handlar inte på nationella värdepappersbörser. Som ett resultat är de mindre likvida än börsnoterade REIT. Ändå tenderar de att vara mer stabila eftersom de inte utsätts för marknadssvängningar.
• Privata REIT. Dessa REIT är inte registrerade hos SEC och handlar inte på nationella värdepappersbörser. I allmänhet kan privata REITs säljas endast till institutionella investerare.

Hur man investerar i REIT

Du kan investera i börsnoterade REIT -samt REIT -fonder och REIT börshandlade fonder (ETF: er)-genom att köpa aktier via en mäklare. Du kan köpa aktier i ett icke-handlat REIT genom en mäklare eller finansiell rådgivare som deltar i det icke-handlade REITs erbjudande.

REIT ingår också i ett växande antal förmånsbestämd och avgiftsbestämd investeringsplaner. Uppskattningsvis 87 miljoner amerikanska investerare äger REIT genom sitt pensionssparande och andra investeringsfonder, enligt Nareit, ett Washington, D.C.-baserat REIT-forskningsföretag.

Det finns mer än 225 börsnoterade REIT i USA, vilket innebär att du har lite läxor att göra innan du bestämmer dig för vilket REIT du ska köpa.Var noga med att överväga REIT: s ledningsgrupp och resultat - och ta reda på hur de kompenseras. Om det är prestationsbaserad ersättning är oddsen att de kommer att arbeta hårt för att välja rätt investeringar och välja de bästa strategierna.

Naturligtvis är det också en bra idé att titta på siffrorna, till exempel förväntad tillväxt i vinst per aktie och nuvarande utdelning. Ett särskilt användbart mått är REIT: erna medel från verksamheten (FFO), som beräknas genom att lägga till avskrivningar och amorteringar till resultatet och sedan subtrahera eventuella vinster på försäljningen.

För- och nackdelar med att investera i REIT

REIT kan spela en viktig roll i en investeringsportfölj eftersom de kan erbjuda en stark, stabil årlig utdelning och potential för långsiktig kapitalvärdering. REITs totalavkastning under de senaste 20 åren har gått bättre än S&P 500 -index, andra index och inflationstakten.Som med alla investeringar har REITs sina fördelar och nackdelar.

På plussidan är det enkelt att köpa och sälja REIT, eftersom de flesta handlar på offentliga börser - en funktion som dämpar några av de traditionella nackdelarna med fastigheter. Prestationsmässigt erbjuder REIT attraktiv riskjusterad avkastning och stabilt kassaflöde. En fastighetsnärvaro kan också vara bra för en portfölj eftersom den ger diversifiering och utdelningsbaserad inkomst-och utdelningen är ofta högre än du kan uppnå med andra investeringar.

På baksidan erbjuder REITs inte mycket när det gäller kapitalvärdering. Som en del av deras struktur måste de betala tillbaka 90% av inkomsten till investerare.Så bara 10% av den skattepliktiga inkomsten kan återinvesteras i REIT för att köpa nya innehav. Andra negativa är att REIT -utdelningar beskattas som vanlig inkomst, och vissa REIT har höga förvaltnings- och transaktionsavgifter.

REIT Bedrägeri

Securities and Exchange Commission (SEC) rekommenderar att investerare ska vara försiktiga med alla som försöker sälja REIT som inte är registrerade hos SEC. Det meddelar att "Du kan verifiera registreringen av både börsnoterade och icke-handlade REIT genom SEC: s EDGAR -system. Du kan också använda EDGAR för att granska REIT: s års- och kvartalsrapporter samt eventuella erbjudandeprospekt. "

Det är också en bra idé att kolla in mäklaren eller investeringsrådgivaren som rekommenderar REIT. SEC har en gratis sökverktyg som låter dig slå upp om en investerare är licensierad och registrerad.

Real World Exempel på ett REIT

En annan faktor när du väljer REIT är att titta på de sektorer på fastighetsmarknaden som är heta. Vilka blomstrande sektorer i ekonomin kan man i allmänhet utnyttja via fastigheter? Som ett exempel är sjukvården en av de snabbast växande branscherna i USA-särskilt när det gäller tillväxten av medicinska byggnader, öppenvårdscentraler, äldreomsorg och pensionärer.

Flera REIT fokuserar på denna sektor. Healthpeak Properties - tidigare HCP - är ett exempel. Från och med den 22 juli 2020 hade den ett marknadsvärde på nästan 14,4 miljarder dollar, med cirka 5 miljoner aktier som handlas dagligen.Portföljen fokuserar på tre grundläggande tillgångsklasser: biovetenskapsanläggningar, medicinska kontor och äldreboenden.