Vad man inte ska fixa när man säljer ett hus

Att förbereda sig för att sälja en bostad kan vara skrämmande. Populära program som "Fixer Upper", "Flip or Flop" och "Property Brothers" får det att verka som att du måste spendera tusentals dollar och göra renoveringen till ett heltidsjobb för att förbereda för att sätta ditt hus på marknadsföra. Medan fastigheter simfötter tjänar ofta pengar på att göra kosmetiska renoveringar av hem och sälja dem igen, dessa människor är proffs som har ägnat decennier åt att bygga upp sina egen kompetens, kunskapsbas och nätverk för att bli framgångsrik.

Den genomsnittliga husägaren som gör sig redo att släppa ut sitt hem på marknaden kommer inte att se en enorm avkastning på investeringen (ROI) för många av de största hemrenoveringarna, som köksrenoveringar. Även de mest populära korrigeringarna, som att måla om din interiör och exteriör, erbjuder endast 51 % ROI enligt en analys gjord av fastighetsmäklarremissföretaget Homelight. För bostäder med neutrala färger i gott skick är ommålning ännu mindre lönsamt. Vår konventionella visdom om vad som är värt att fixa är ofta skev till förmån för att spendera mer pengar och tid än vad som är nödvändigt.

instagram viewer

Viktiga takeaways

Städa, rensa och öka din begränsa överklagandet bör göras före varje försäljning
Dyra reparationer och renoveringar bör undvikas
Tänk på avkastningen på investeringen (ROI) innan du gör några reparationer
Håll dina hemuppdateringar i linje med ditt grannskap och jämförbara hem. Installera inte italiensk marmor när alla andra har linoleum.

Rådfråga en fastighetsmäklare innan du gör reparationer

Oavsett din marknad finns det flera saker som alla borde göra för få en snabb försäljning. Du bör se till att ditt hem är rent, stökigt, iscensatt till viss del, med den högsta begränsa överklagandet du klarar dig.

En lokal, erfaren fastighetsmäklare bör känna till marknadsförhållandena i ditt område och ha en god uppfattning om vilka reparationer som är nödvändiga för att få ditt hem i linje med jämförbar försäljning till önskat pris.

Fråga din agent om en Jämförande marknadsanalys (CMA) så att du kan se vad andra bostäder säljs för. Om allt på din CMA till det önskade försäljningspriset är i ett skick som liknar ditt, kanske du inte behöver göra några reparationer innan listningen. Om allt på din CMA är mycket mer uppdaterat, gör några uppskattningar för att se kostnaden i pengar och din tid det skulle ta dig att få ditt hem till det försäljningspris du behöver. Ofta får man inte tillbaka kostnaden för uppdateringar i försäljningen.

Ta din agents förslag på reparationer med en nypa salt. Fastighetsmäklare är betalade provisioner baserat på försäljningspriset för din bostad. Om flera uppgraderingar kostar dig 200 000 USD och ökar försäljningspriset med 100 000 USD är det en dålig investering för dig, men ett stort hopp i provision för din fastighetsmäklare. Se till att du är det arbeta med en agent som håller ditt bästa i åtanke.

Gör inte en större renovering

Även om många kostsamma uppgraderingar kan öka det totala försäljningspriset för bostaden, beroende på projektet, kan ägarna också få tillbaka en hög andel av värdet i det ökade försäljningspriset, enligt National Association of Realtors (NAR).

I tabellen nedan, med uppskattningar från 2019 års remodeling Impact Survey, det senaste tillgängliga året på grund av covid, ombyggare uppskattade kostnaden för vissa projekt och fastighetsmäklare uppskattade kostnaden som återvunnits i försäljningspriset för Hem.

Avkastning på investeringar av större renoveringar
Typ av renovering	Beräknad kostnad för projektet	Beräknad återvunnen kostnad	% av återvunnet värde
Köksrenovering	$68,000	$40,000	59%
Badrumsrenovering	$35,000	$20,000	57%
Lägga till ett badrum	$60,000	$30,000	50%
Ny Master Suite	$150,000	$75,000	50%

De flesta stora hemuppgraderingar får helt enkelt inte tillbaka sina kostnader. Om du är sugen på att renovera ditt badrum, gör det tidigt så att du kan njuta av din renovering. Det kommer inte att vara ekonomiskt värt det att göra precis innan du säljer. (Från Riksförbundet för fastighetsmäklare.)

Börja inte en uppgift du inte kan slutföra

Hemreparationer är ofta dyrare, tar längre tid och kräver mer skicklighet än de flesta förväntar sig. Med leveranskedjeproblem och en stram arbetsmarknad som ett resultat av coronavirus pandemi, är det svårare än någonsin att avsluta ett hemförbättringsprojekt i tid och under budget.

Federal Reserve Bank har spårat leveranstidsdata för tillverkningssektorn i New York, Texas och Philadelphia och har sett en ökning i vissa områden med 300 % jämfört med pre-pandemin tidslinjer. Det betyder att du inte bara väntar på att dina vitvaror ska komma till din lokala butik från lagret och sedan väntar för en installatör väntar du också 300 % längre på att materialen ens kommer fram till tillverkaren för att göra din apparat.

Det betyder att du inte bör gå in i rivningsfasen av någon reparation eller uppgradering förrän de föremål och verktyg du behöver för att avsluta ditt projekt är fysiskt i ditt hem. Det är bättre att behålla 1970-talets shagmattor än att riva upp den och exponera färgade golvbrädor eftersom de 2 000 kvadratmeter lövträ som du beställde för sex månader sedan har fortfarande inte tillverkats eller sitter på ett fartyg utanför hamnen i Los Angeles.

Fixa inte och ersätt inte med trender

Att byta ut trasiga eller skadade saker som armaturer, kranar, skåpbeslag och så vidare kan snabbt ändra utseendet på ett hem och hjälpa det att sälja snabbt eller till och med bedöma mer. Att måla om ett rum, dörr, inredning eller skåp kan också ge en snabb ansiktslyftning. Se dock till att inte ersätta något med något för motbjudande eller trendigt.

Det som för närvarande är trendigt för en viss del av befolkningen kan vara extremt stötande för andra. Håll din population av potentiella köpare så bred som möjligt genom att välja neutrala färger och vanliga armaturer som kan tilltala alla.

Ska jag sälja mitt hem för kontanter?

Även om det är bekvämare, accepterar du vanligtvis ett erbjudande från en köpare när du säljer ditt hem för kontanter som drar av eventuella fixa utgifter och sedan erbjuda 75% av vad de förväntar sig att sälja bostaden för. Att göra vad som helst för att städa, rensa och fixa som du har tid och pengar att slutföra medan du listar ditt hem på marknaden kommer med största sannolikhet att ge dig mer pengar än att sälja mot kontanter.

Vad måste jag fixa till ett minimum?

Om du kan, bör du fixa allt som är ett betydande säkerhetsproblem och som skulle få ditt hem att misslyckas med inspektionen. Alla större läckor, angrepp, avloppsproblem eller elektriska faror bör repareras innan du släpper ut ditt hem på marknaden, såvida du inte tänker sälja för kontanter.

Ska jag iscensätta mitt hem?

Ja. Att iscensätta ett hem kan få ditt hem att sälja snabbare och för mer. Emellertid betyder iscensättning inte nödvändigtvis att man anlitar en professionell iscensättningstjänst. Städning och sanering är en del av iscensättningen och måste färdigställas för att flytta ändå, så gör det innan listningsfoton tas för att få den största positiva inverkan på din försäljning.

Poängen

Du kanske faktiskt inte behöver fixa något för att få ut ditt hem på marknaden. Det viktigaste är att se till att du städar, städar och ökar ditt hems trottoartilltal. Prata med en fastighetsmäklare för att få en uppfattning om vad som behövs på din nuvarande marknad. Kör lite grundläggande matematik på dina reparationskostnader. Under den nuvarande krisen i försörjningskedjan, se till att du inte påbörjar något du inte kan avsluta innan ditt noteringen går live, och om du gör uppgraderingar precis innan du säljer, gör saker med neutral smak snarare än din egen.