Kostnader för att sälja en bostad

Det är ingen hemlighet att det är dyrt att köpa bostad nuförtiden. Vad många kanske inte inser är att det inte är billigt att sälja en heller. Oavsett vad ett hem köper på marknaden, är det osannolikt att säljaren kommer att gå bort från stängning bord med något i närheten av hela beloppet. Den här artikeln ger en sammanfattning av kostnader för att sälja en bostad och ger några förslag för att förhindra att de går ur hand.

Piffar upp ditt hem

Fastighetsmäklare refererar ofta till ett hems begränsa överklagandet, det första intrycket det gör på potentiella köpare. Som blivande säljare är det viktigt att ta en så passionerad titt som möjligt på utsidan av ditt hem. Är färgen i bra skick? Är buskarna trimmade? Har trädgården rensats? Om ditt hem inte klarar testet inom något av dessa områden, vill du investera tid och kanske lite pengar på att åtgärda dem.

När du har gjort ditt hem tillräckligt inbjudande för att potentiella köpare ska vilja kliva in, är det dags att piffa upp inredningen. Är färgen och tapeten presentabel? Är något i uppenbart behov av reparation?

Allt fler är säljare iscensättning sina hem för att öka deras attraktionskraft. Det kan betyda allt från helt enkelt beklagar att köpa (eller hyra) nya möbler. Om du har en fastighetsmäklare kan de tipsa om vad du kan göra, iscensätta bostaden själva eller ta in en professionell scener. Enligt en rapport från National Association of Realtors (NAR) från 2021 kan en professionells tjänster kosta cirka 1 500 $, vilket i många fall mer än betalar för sig själv. I NAR: s undersökning sa 23 % av säljarna att iscensättningen ökade försäljningspriserna med 1 % till 5 %, medan ytterligare 29 % rapporterade ökningar på allt från 6 % till mer än 20 %.

De vanligaste rummen, enligt NAR, är vardagsrum (90 %), kök (80 %), master bedrooms (78 %) och matsalar (69 %).

Medan några små och relativt billiga detaljer kan räcka långt, är större ombyggnadsprojekt en annan sak. I Remodeling Magazines 2021 Cost vs. Värderapport, inte ett av de 22 studerade ombyggnadsprojekten skulle få tillbaka hela kostnaden vid försäljningstillfället. Till exempel tjänade en mindre köksrenovering tillbaka cirka 72% i genomsnitt, medan en större fick tillbaka cirka 54%. Det projekt som kom närmast att vara värt kostnaden var att byta ut en garageport mot en ny i stål, vilket tjänade in 94 %.

Incitament för köpare

På en stark bostadsmarknad, där ett hem kan få flera bud, behöver säljarna inte erbjuda några ytterligare incitament för att konkurrera om potentiella köpare. På en svagare marknad kan dock incitament av ett eller annat slag göra skillnad. Vanliga incitament inkluderar att erbjuda att betala poäng mot köparens bolån (känd som säljarbetalda poäng), som täcker några av köparens stängningskostnader, eller lämna några möbler och apparater bakom sig.

Betala av ditt bolån

Om du fortfarande är skyldig pengar på ditt bolån måste du använda en del av försäljningsintäkterna för att betala av det. För att affären ska gå igenom behöver du en utbetalningsbrev eller uttalande från din långivare. Det kommer att visa hur mycket du är skyldig långivaren, inklusive eventuella avgifter eller påföljder för förskottsbetalning associerad med transaktionen.

Om du har en spärrat konto med din långivare bör långivaren antingen tillämpa det beloppet på din utestående skuld eller återbetala det till dig.

Fastighetsmäklarprovisioner

Ofta är den största kostnaden för att sälja en bostad att betala fastighetsmäklarnas provisioner. Och det kan komma som en överraskning för vissa förstagångssäljare att säljaren vanligtvis är ansvarig för att betala både sin egen agent och köparens.

Traditionellt har en 6% provision, fördelad mellan säljarens och köparens agenter, varit standarden. Men provisioner är förhandlingsbara och många agenter är villiga att sjunka lite. Enligt RealTrends, som samlar in data om fastighetstransaktioner, är den nationella genomsnittliga provisionen idag cirka 4,9 %, en minskning från 5,4 % för ett decennium sedan.

Det finns också rabattmäklare som tar ut säljaren antingen en mindre procentsats (ofta 1% till 2%) eller en fast avgift. Dessa inkluderar både lokala agenter och webbmäklarwebbplatser. Det finns naturligtvis kompromisser, och du kanske inte får alla tjänster eller uppmärksamhet du skulle få genom att betala ett högre pris. Dessutom kan du fortfarande behöva betala en standardprovision till köparens agent.

Du kan också spara på provisioner genom att sälja ditt hem utan agent. Återigen kan du fortfarande behöva betala köparens ombud, och du kommer att ta på dig mycket arbete som din egen agent annars skulle sköta åt dig. Ändå fungerar det för vissa säljare.

Att anlita en advokat

Oavsett om du måste använda en advokat när du säljer ditt hem varierar från stat till stat, men det är ofta en bra idé i båda fallen. Säljarens advokat kan upprätta köpekontrakt och företräda säljarens intressen vid stängning. Vad du kommer att betala kan variera kraftigt från plats till plats, men det är sannolikt från flera hundra till flera tusen dollar.

Andra stängningskostnader

Att betala fastighetsmäklarnas provisioner kommer att stå för huvuddelen av de avslutande kostnaderna som säljaren ansvarar för, men det kan finnas några andra också. Till exempel förväntas säljaren i allmänhet betala ev överföringsskatter, som vissa stater ålägger när en fastighet byter ägare. Om fastigheten ingår i en villaägarförening, kan föreningen också ta ut en övergångsavgift.

Dessa regler varierar också från stat till stat, och vem som betalar en viss slutkostnad kan ofta förhandlas fram mellan köparen och säljaren som en del av kontraktet.

Inkomstskatt

Om du tjänar tillräckligt mycket på att sälja ditt hem kan du bli föremål för federal inkomstskatt. Lyckligtvis är du berättigad att utesluta en del av din vinst om du uppfyller dessa två tester: Du ägde bostaden i minst två år och du bodde i den i minst två år av de senaste fem.

Förutsatt att du kvalificerar dig kan du utesluta upp till 250 000 USD av vinsten som individ eller 500 000 USD som ett gift par som lämnar in en gemensam skattedeklaration. Observera att din vinst inte baseras på vad du betalade för bostaden från början utan din justerat kostnadsunderlag. Det består av vad du betalat för bostaden plus kostnaden för eventuella förbättringar du har gjort under åren. Så om du till exempel har lagt till ett nytt tak, central luftkonditionering eller heltäckningsmatta kommer dessa utgifter att öka din bas och sänka din vinst. Du kan också lägga till några av dina stängningskostnader från när du köpte bostaden.

Observera också att hur länge du ägde ditt hem kommer att påverka den kapitalvinstskatt du måste betala. om du ägt bostaden i minst ett år kommer din eventuella vinst att beskattas som en långsiktig kapitalvinst. Om du ägt den i mindre än ett år kommer den att beskattas med den potentiellt mycket högre skattesatsen för kortsiktiga kapitalvinster.

Poängen

Att sälja en bostad är inte gratis. Den största enskilda utgiften är sannolikt fastighetsmäklarprovisioner, men det finns andra kostnader och avgifter också. Om du säljer ditt hem för en betydande vinst kan du också vara skyldig inkomstskatt på en del av det beloppet.