Hur man beräknar kapital och ränta

Om du äger ett hem vet du förmodligen att en del av det du betalar till långivaren varje månad går till det ursprungliga lånebeloppet medan en del appliceras på räntan. Men att ta reda på hur banker faktiskt delar upp dem kan verka förvirrande.

Du kanske också undrar varför din betalning förblir anmärkningsvärt konsekvent, även om ditt utestående saldo fortsätter att minska. Om du förstår grundkonceptet för hur långivare beräknar din betalning är dock processen enklare än du kanske tror.

Huvudman och Intresse

Varje bolånebetalning som du gör består av två huvudkomponenter: kapital och ränta.

Huvudbeloppet är det ursprungliga lånebeloppet. Anta att du köper ett hem för $350 000 och lägger ner $50 000 kontant. Det betyder att du lånar 300 000 USD i kapital från långivaren, som naturligtvis vill att du ska betala tillbaka pengarna.

Men banken tar också ut en avgift för att låna ut dessa medel till dig, vilket representeras av räntedelen av din betalning. Låt oss säga att du betalar ett 30-årigt bolån med 4% årlig ränta.

Eftersom du gör månatliga, snarare än årliga, betalningar under hela året, delas den räntan med 12 och multipliceras med den utestående kapitalbeloppet på ditt lån.

I det här exemplet skulle din första månadsbetalning inkludera 1 000 USD i ränta (300 000 USD x 0,04 årlig ränta ÷ 12 månader).

Hur amortering fungerar

Du kanske undrar varför din bolånebetalning – om du har en lån med fast ränta-förblir densamma från en månad till en annan. I teorin multipliceras den räntan med ett krympande kapitalbelopp. Så borde inte din månatliga faktura bli mindre med tiden?

Anledningen till att så inte är fallet är att långivare använder amortering när du beräknar din betalning, vilket är ett sätt att hålla din månatliga faktura konsekvent. De inteckning servicer kompenserar för det faktum att du betalar en högre ränteavgift under dina första år genom att du kan göra en mindre betalning mot huvudbeloppet.

Om du kopplar in ditt köppris, din handpenning, längden på ditt lån och din APR (se mer om detta nedan under "Räntesats vs. APR") till Investopedia bolånekalkylator, kommer du att se att dina månatliga betalningar till långivaren skulle vara 1 432,25 USD. (Du kan också betala för saker som bolåneförsäkring och fastighetsskatter som hålls in spärrad, även om de inte går till den faktiska långivaren.) Som vi noterade tidigare täcker 1 000 USD av din första betalning strikt räntan. Det betyder att de återstående 432,25 USD betalar ner ditt utestående lånesaldo eller kapitalbelopp.

Förutsatt att du inte refinansierar kommer din lånebetalning att vara densamma 15 år senare. Men vid det här laget har du tagit bort ditt huvudsaldo. Nu är du skyldig ungefär 193 000 $ av huvudbeloppet på ditt lån. När du multiplicerar det saldot med din ränta (0,04 ÷ 12 månader), kommer du att upptäcka att räntedelen av din betalning nu bara är 643,43 USD. Men du betalar av en större del av din huvudman: $786,82.

Under de senaste åren av ditt bolån betalar du av ett ännu större kapitalbelopp varje månad eftersom din räntekostnad minskar. Genom att jämna ut dina betalningar så här gör långivare faktiskt dina betalningar mer hanterbara. Om du betalade samma belopp i kapital under lånet, måste du tjäna mycket högre varje månad betalningar direkt efter att du tagit lånet, och sedan ser dessa belopp sjunka i slutet av lånet återbetalning.

Om du undrar hur mycket du kommer att betala i kapital kontra ränta över tid, visar Investopedias hypotekskalkylator också uppdelningen av dina betalningar över lånets längd.

Hypotekslån med justerbar ränta

Om du tar ett bolån med fast ränta och bara betalar det belopp som förfaller, kommer din totala månadsbetalning att förbli densamma under lånetiden. Den del av din betalning som tillskrivs ränta kommer gradvis att sjunka, eftersom mer av din betalning allokeras till huvudbeloppet. Men det totala beloppet du är skyldig kommer inte att ändras.

Det fungerar dock inte så för låntagare som tar ut en justerbar ränta inteckning, eller ARM. De betalar en given ränta under den första låneperioden. Men efter en viss tid – säg ett år eller fem år, beroende på lånet – ”återställs” bolånet till en ny ränta. Ofta sätts initialräntan under marknadsräntan vid den tidpunkt du lånar och ökar sedan efter återställningen.

Plötsligt kommer du att märka att din månadsbetalning har ändrats. Det beror på att din utestående kapitalbelopp multipliceras med en annan (vanligtvis högre) ränta.

Ränta vs. APR

När du får ett låneerbjudande kan du stöta på en term som kallas årlig procentsats, eller APR. Den effektiva räntan och den faktiska räntan som långivaren tar ut av dig är två separata saker, så det är viktigt att förstå skillnaden.

Till skillnad från räntan, tar den årliga räntan hänsyn till den totala årliga kostnaden för att ta lånet, inklusive avgifter som bolåneförsäkring, rabattpoäng, lån ursprungsavgifter och lite stängningskostnader. Det är ett genomsnitt av den totala kostnaden för att låna under lånets löptid.

Det är viktigt att inse att din månatliga betalning baseras på din ränta, inte den årliga procentsatsen. Men långivare är skyldiga enligt lag att avslöja den effektiva räntan på låneuppskattning de tillhandahåller efter att du har skickat in en ansökan, så att du kan få en mer korrekt bild av hur mycket du faktiskt betalar för att låna de pengarna.

Vissa långivare kan debitera dig en lägre ränta men tar ut högre förskottsavgifter, så att inkludera den effektiva räntan hjälper dig att ge en mer holistisk jämförelse av olika låneerbjudanden. Eftersom den effektiva räntan inkluderar tillhörande avgifter är den högre än den faktiska räntan.

Poängen

Du vet förmodligen hur mycket du betalar till bolåneservicen varje månad. Men att ta reda på hur de pengarna fördelas mellan kapital och ränta kan verka mystiskt. Faktum är att det är så enkelt att räkna ut hur mycket du betalar i ränta som att multiplicera din ränta med ditt utestående saldo och dividera med 12. Det är bara för att långivare justerar beloppet som krediteras till ditt ursprungliga lånesaldo som dina betalningar förblir anmärkningsvärt konsekventa under åren.