Hur mycket eget kapital behöver du för ett omvänt lån?
Om din budget under dina pensionsår känns lite snäv, kan ett omvänt bolån vara ett gångbart alternativ för att lägga till kassaflödet till din balansräkning. Men är omvända bolån tillgängliga för alla? Inte nödvändigtvis. En av de viktigaste avgörande faktorerna för din berättigande till en omvänd inteckning är storleken på eget kapital i ditt hem. Har du nog rättvisa att låna mot?
Nyckel takeaways
- Du måste ha eget kapital att låna mot för att säkra ett omvänt bolån.
- HUD säger att du antingen måste äga din bostad direkt eller få en "ansenlig summa" av bolånet betalt.
- Din ålder är en faktor för hur mycket du kan låna.
Hur en omvänd inteckning fungerar
En omvänd inteckning är ett bolån som gör att husägare över 62 år kan låna pengar med eget kapital i deras primära bostäder som säkerhet. Istället för att betala pengar till banken för att långsamt ta hela ägandet av huset, betalar långivaren dig istället, antingen i månatliga avbetalningar, ett engångsbelopp eller en kredit. Det omvända bolånet betalas när du säljer bostaden eller går bort, och dina arvingar säljer huset.
Det finns tre olika typer av omvända bolån:
- Bostadslån (HECM) är försäkrade av Federal Housing Authority (FHA) och kräver bolånerådgivning.
- Egenutvecklade omvända inteckningar erbjuds av privata långivare. De saknar regleringen av en HECM men ger fler alternativ för dem med högvärdiga bostäder.
- Ensidiga omvända inteckningar erbjuds vanligtvis av statliga och lokala myndigheter eller ideella organisationer till låginkomsttagare husägare som behöver betala för hemreparationer eller fastighetsskatt.
HECM är den vanligaste typen av omvända inteckningar, med de mest definierbara standarderna. Vi kommer att diskutera hur mycket kapital du behöver för en HECM här.
Ditt eget kapital bestäms inte bara av hur mycket du har betalat på ditt nuvarande hus, utan hur mycket huset är värt. Om du fortfarande betalar på ditt bolån men ditt hus har uppskattats med en stark bostadsmarknad, kommer ditt eget kapital att bli högre.
Hitta ditt eget kapital
Eftersom omvända inteckningar låna mot det egna kapitalet du har byggt i ditt hem, måste du vet hur mycket eget kapital du har. En del av ansökningsprocessen för en HECM är en värdering för att hitta ditt hems nuvarande värde.
När husets marknadsvärde väl är fastställt är det lättare att se hur mycket eget kapital du har. Detta är ett enkelt svar för husägare som äger sina hem direkt: De har 100 % eget kapital. Om du fortfarande betalar på ett bolån blir det mindre än så.
Variable Equity Standards
Tyvärr finns det lite oklarheter kring hur mycket eget kapital som krävs för att kvalificera sig för en HECM. En vanlig tumregel är att du behöver 50 % eget kapital i ditt hem för att kvalificera dig. Däremot har U.S. Institutionen för bostäder och stadsutveckling (HUD) är mindre tydlig i sina krav.
Enligt HUD måste husägare äga bostaden direkt eller ha betalat ner en "ansenlig summa". Med det vickrummet, mängden av eget kapital är bara en del av de kvalificerade kraven för godkännande, med låntagarens ålder och redovisning av ekonomiskt ansvar invägning.
Även om det inte finns någon lättillgänglig rubrik för hur dessa faktorer påverkar godkännandet, tar FHA-godkända långivare hänsyn till dem alla när de bestämmer hur mycket pengar du har tillgång till. Oavsett eget kapital, begränsar HUD mängden pengar som vem som helst kan låna till $970 800 för 2022.
Hur mycket kan jag låna genom ett omvänt lån?
Beloppet du kan låna baseras på din ålder, ränta och antingen husets bedömda värde eller HECM FHA-bolånegränsen, beroende på vilken som är lägre. Detta kommer att variera för varje person. Äldre människor kan vanligtvis låna mer pengar.
Ju lägre ränta, desto mer pengar kan du låna. Eftersom räntan kommer att betalas när bostaden säljs för att betala tillbaka det omvända bolånet, kommer detta att undvika att spendera allt eget kapital i huset innan du flyttar eller går bort.
Hur bestämmer jag mitt eget kapital?
Eget kapital bestäms av det aktuella bedömda värdet på din bostad minus det belopp du är skyldig på huset. Eftersom bostadsvärden varierar beroende på marknadsförhållanden, kan ditt eget kapital öka eller minska baserat på det bedömda värdet på din bostad. I en period med höga bostadsvärden kommer ditt eget kapital att öka trots att dina betalningar förblir oförändrade. Omvänt, i en bostadskrasch, kan ditt eget kapital gå ner när din investering – ditt hem – tappar i värde.
Vad händer med överblivet kapital när mitt hem säljs?
Om du har en omvänd inteckning i ditt hem och inte använder allt eget kapital innan du går bort eller flyttar ut, ska det återstående kapitalet efter bostadsförsäljningen behålla ditt eller dina arvingar som vinst. Om du förbrukar allt eget kapital plus en del, betalas det beloppet av hypoteksförsäkringspremier. Du kan inte vara skyldig mer än hemmet är värt med en HECM.
Poängen
Att ha eget kapital i ditt hem är en värdefull tillgång under dina pensionsår, särskilt om du är intresserad av en omvänd inteckning. Eftersom omvända inteckningar endast är tillgängliga för seniorer, finns det en förväntan om ett betydande eget kapital byggt upp. Om du har köpt din bostad mer nyligen och inte har tillräckligt med eget kapital, kan andra verktyg, såsom en home equity line of credit (HELOC), kan vara bättre.
