Omvända inteckningsproblem för arvingar

Omvända inteckningar kan ge välbehövliga kontanter till seniorer vars nettoförmögenhet mestadels är bundet till värdet på deras hem. En omvänd inteckning är en lån för husägare som är 62 år eller äldre och har ett stort eget kapital. Det tillåter dessa seniorer att låna pengar mot värdet av deras hem och få pengar som en klumpsumma, fast månadsbetalning eller kredit. Hela lånesaldo förfaller till betalning när låntagaren dör, flyttar permanent eller säljer bostaden.

Om låntagaren dör kan deras arvingar ärva den omvända inteckningen. Vad som händer sedan beror på flera faktorer, bland annat vem som ärver lånet. Generellt gäller att lånet ska betalas av i sin helhet, såvida det inte överlåts till en make. Men att ärva en omvänd inteckning kan vara en komplicerad verksamhet, och det har förekommit rapporter om problem orsakade av långivare som inte svarar, oklar dokumentation och omvända inteckningar som inte borde ha beviljats ​​i den första plats.

I den här artikeln tar vi dig igenom de vanligaste problemen som arvingar kan stöta på när de ärver en omvänd inteckning.

Att ärva ett omvänt lån som make eller medlåntagare

Många människor kommer att ärva en omvänd inteckning från sin make. Generellt gäller att omvända hypotekslån ska återbetalas när låntagaren dör, och normalt finansieras detta genom att sälja (eller refinansiera) fastigheten.

Det finns dock särskilda regler som avgör vad som händer med omvända bolån om du bodde med din make i en fastighet som har en omvänd inteckning kopplad till sig. Reglerna på detta område är komplexa, men beror främst på flera faktorer:

Oavsett om du är medlåntagare på det omvända bolånet. Om så är fallet kommer du att kunna stanna kvar i bostaden och få lånebetalningar så länge du uppfyller skyldigheterna för det omvända bolånet.

När du tog det omvända bolånet. Om du inte är en medlåntagare på det omvända bolånet kan du kanske fortfarande bo kvar i ditt hem utan att betala av lånet. Detta beror i sin tur på när lånet uppstod (det vill säga när det togs). För att kunna stanna i hemmet måste du kvalificera dig som en berättigad icke-lånande make enligt HUD: s regler. Processen att kvalificera sig för att bli en berättigad icke-lånande make kan vara svår men är lättare om din make tog det omvända inteckningslånet på eller efter augusti. 4, 2014.

Om du var gift när lånehandlingarna skrevs på och fortsatte att vara gifta fram till din död. Om så är fallet, och din make tog det omvända bolånet efter augusti. 4, 2014, kommer du att kvalificera dig som en berättigad icke-lånande make och kommer att kunna stanna i ditt hem utan att betala tillbaka det omvända hypotekslånet.

Dessa komplexa regler kan skapa problem. Även om båda makarna måste samtycka till att vända hypotekslån, behöver båda inte anges som medlåntagare. Om två makar bor tillsammans i ett hem men endast en make anges som låntagare på det omvända inteckningslånet, är den andra maken i riskzonen att förlora bostaden om den lånande maken dör först (eller till och med måste flytta in i ett stödboende eller ett äldreboende under ett år eller längre). Endast en make kan vara låntagare om bara en make äger äganderätten till huset, kanske för att det ärvt eller för att dess äganderätt före äktenskapet.

Helst kommer båda makarna att inneha titeln och båda kommer att vara låntagare på det omvända inteckningslånet så att när den första maken dör, fortsätter den andra maken att ha tillgång till den omvända inteckningslikviden och kan fortsätta bo i huset tills död. Det är en bra idé att kontrollera med din omvända inteckningstjänst för att se till att dina låneuppgifter är korrekta och att du och din medlåntagare båda är på lånet. Ring din servicetjänst för att få reda på vilka namn som står på ditt lån och be dem skicka en papperskopia till dig.

Omvända inteckningsproblem för arvingar

Om du ärver en fastighet med omvänd inteckning mot den och du är varken en medlåntagare eller make till den som har gått bort ska du betala tillbaka det omvända bolånet till långivaren. Detta kan göras på tre sätt:

• Betala av hela bolånebehållningen med dödsbo eller andra medel.
• Betala av resten av det omvända inteckningslånet i sin helhet genom att skaffa en "framåt" inteckning på fastigheten.
• Betala av den omvända inteckningen med intäkterna från att sälja fastigheten.

Det bästa alternativet för dig beror på om du vill behålla ägandet av fastigheten. Om du gör det bör du välja alternativ 1 eller 2. Du måste betala tillbaka antingen hela lånebeloppet eller 95 % av bostadens bedömda värde – beroende på vilket som är lägst.

Om du inte kan betala bolånebeloppet på annat sätt, eller inte vill behålla huset du har ärvt, kan du välja alternativ 3. Detta är det vanligaste alternativet. Enligt Consumer Financial Protection Bureau kommer de flesta arvingar sälja huset för att generera de nödvändiga kontanterna.

Denna process kan vara en källa till problem och nöd för familjer som ärver ett hus. Det är en av anledningarna till att omvända inteckningar inte rekommenderas för seniorer som vill lämna egendom till sina arvingar – fastän en traditionell fast ränta terminslån kan erbjuda dessa arvingar en finansieringslösning för att säkra ägandet, kan de inte kvalificera sig för ett sådant lån. Och i så fall kan en omhuldad familjebostad sälja till en främling för att snabbt kunna tillgodose den omvända bolåneskulden.

Ett andra problem kan uppstå om, efter att ha beslutat att sälja bostaden för att täcka denna skuld, priset du kan få för det är lägre än den utestående skulden. Detta kan hända om egendomen har fysiskt försämrats eller skadats, har bostadsvärden i området tackade nej, eller så överlevde låntagaren den förväntade livslängdstabellen som långivaren använde för att fastställa det ursprungliga lånet belopp.

Du är skyddad i det här fallet. Om bostaden säljs för mer än det utestående lånebeloppet går de överblivna medlen till ens arvingar. Om ett hem säljs för mindre får arvingarna ingenting, och Federal Housing Administration (FHA) försäkring täcker långivarens underskott. Med andra ord kan det omvända återbetalningsbeloppet av bolån inte överstiga intäkterna från en försäljning av fastigheten. Om det finns ett inteckningssaldo kvar efter försäljningen, hålls husägarnas dödsbo inte ansvarigt för det beloppet.

Så du kanske inte har ett hus att ärva, men du kommer inte att ha en skuld att betala tillbaka heller.

Att ärva ett omvänt lån: En tidslinje

En annan stor källa till problem när man ärver en omvänd inteckning är det snäva schemat för att göra det. Oavsett ditt förhållande till den person som har gått bort, kommer du att behöva flytta snabbt för att säkerställa att du har kontroll över vad som händer med deras egendom.

Här är en typisk tidslinje för vad som händer med en omvänd inteckning efter att den ursprungliga låntagaren går bort:

30 dagar

De flesta långivare prenumererar på databaser som spårar dödsattester. Inom 30 dagar efter att låntagaren fått besked om dödsfall skickar långivaren ett meddelande om förfallodag till dödsboet. Notisen innehåller information om hur arvingar kan gå till väga:

• Tillfredsställ det återstående lånesaldot för den omvända inteckningen 
• Sälj fastigheten för minst 95% av taxeringsvärdet 
• Ge långivaren en utmätningshandling – d.v.s. ge huset till långivaren att sälja 

Tillsammans med denna information om det omvända lånet kommer långivaren också att skicka över en lista över behörighetskrav för en anståndsperiod.

60 dagar

Arvingar måste få en värdering av bostaden senast 30 dagar efter att förfallobeskedet skickats. Om det finns en efterlevande, icke-lånande make, kan han eller hon ansöka om uppskov om kraven som anges av HUD är uppfyllda.

6 månader

Inom denna tidsram måste arvingar välja om de vill sälja huset eller inte för att uppfylla det omvända bolånelånet. Kom ihåg: lånet kommer att fortsätta att löpa på ränta under denna tid. Inom sex månader efter det att låntagaren har passerat kan en långivare starta avskärmningsprocessen för att tillfredsställa lånet om inga åtgärder vidtas för att återbetala den omvända inteckningen.

12 månader

Arvingar kan vara berättigade att få två förlängningar på tre månader för att betala det omvända bolånebeloppet under förutsättning att HUD godkänner. Detta ger arvingar upp till ett helt år från låntagarens död att betala tillbaka lånebeloppet eller sälja bostaden.

Poängen

Arvingar kan stöta på ett antal problem när de ärver en omvänd inteckning. Processen för att ärva en fastighet med en omvänd panträtt är olika beroende på om du är make och/eller medlåntagare till bolånet och när det uppstod. Trots de senaste reformerna finns det fortfarande situationer när en änka eller änkeman kan förlora bostaden vid sin makes död.

Om du ärver ett omvänt bolån från dina föräldrar eller farföräldrar måste du betala tillbaka bolånet i sin helhet inom ett år (högst). För att göra det kan du antingen betala långivaren med egna medel, refinansiera fastigheten eller sälja den. Om du inte kan sälja den för mer än den utestående skulden kommer du inte att hållas ansvarig för förlusten, men du kommer inte heller att få pengar från försäljningen.

Kommunikation är nyckeln till att undvika dessa problem. Många problem orsakas av att arvingar inte blir medvetna om att deras föräldrar eller farföräldrar har ett omvänt bolån. Förbered eventuella icke-lånande familjemedlemmar genom att tillsammans bestämma vad de ska göra efter att du dör, så att de vet vad de kan förvänta sig.