Fler ägare av nödställda kontorsfastigheter väljer helt enkelt att gå därifrån

Nedgången i marknaden för kommersiella kontor utrymmet har fått ett ökande antal nödställda fastighetsägare att fatta beslutet att helt enkelt gå borta från bolån som de antingen inte kan betala nu eller inte har råd med efter att de refinansierat till kraftigt högre ränta priser.

Ägare från små nischade fastighetsutvecklare till private equity-jättar som Blackstone, världens största kommersiella hyresvärd, har alla tagit det beslutet de senaste månaderna. Trenden lägger till ytterligare en besvärlig rynka till en kommersiell kontorsmarknad full av problematiska lån, stigande förfallodagar och fallande fastighetsvärden.

"Det finns många ägare som knäböjer och går till kyrkan", säger Vince Schwab, verkställande direktör på fastighetsinvesteringsmäklaren Marcus & Millichaps kontor i San Francisco. "Jag skämtar, men det är lite sant."

"Det kommer att bli ett långt tag. Det är mycket saker som går tillbaka till banken, säger Schwab.

Darin Mellott, vice VD för kapitalmarknadsundersökningar med kommersiella fastighets- och investeringstjänster CBRE, håller med.

"Det finns några marknadsaktörer som har bestämt att "Vi ger tillbaka nycklarna", sa Mellott och tillade att det finns ett grundläggande problem med det: "Långivare vill inte vara kapitalförvaltare."

Det betyder att kreditförluster kommer att tillfalla investerare i värdepapper som backas upp av förväntat kassaflöde från kommersiella bolån - en marknad på 1 biljon dollar i USA.

Dåliga lån diskriminerar inte

På en disparat kontorsmarknad som fluktuerar beroende på fastighetstyp och läge fortsätter vissa attraktiva fastigheter att ha rekordhöga hyror.

Men andra delar av stora storstadsområden står inför en direkt kollaps. Schwab sa att kontorsvärden i centrala San Francisco, på en kvadratfotsbasis, har sjunkit 60-70% från sin topp för bara några år sedan.

Även om fastighetens ålder, typ och plats kan diskriminera, gör inte storleken på affären eller lånet det. Schwab, som specialiserat sig på affärer på mindre än 30 miljoner dollar, sa att kontor av alla typer och storlekar står inför låneproblem. Och när ägare löser sig tar nedströmseffekterna tid att lösa.

"Det är verkligen från fall till fall," sa Schwab. Han noterade att mycket beror på en långivares regressavtal, villkoren för alla kommersiella inteckningsskyddade skulder (CMBS) som innehåller en försummad sedel, och försäkringsgivare och mäklare som är involverade i den ursprungliga affären.

Oavsett, sa han, är det alltid en komplex process.

Fler och fler oroliga anteckningar

Det är också en process som blir allt vanligare. Andelen försummelser på kommersiella kontorsfastigheter i USA nådde 4 % i maj, mer än dubbelt så mycket som 1,7 % för bara sex månader sedan.

Samtidigt har antalet kommersiella inteckningssäkrade värdepapperslån som överförts till så kallade "special servicers" ökat. Specialtjänstemän tar över problemlån eller lån i fallissemang från huvudtjänstemän för CMBS-lån, som normalt hanterar betalningar och kommunicerar med låntagare.

I maj utgjorde lån på kontorsfastigheter 41 % av alla kommersiella fastighetslån som överförts till special serviceföretag, och antalet kontorslån inom specialservice ökade till 6,2 % av all kontorsfastighet lån. Det är en ökning från 3,6 % för bara sex månader sedan och första gången på 13 år översteg specialservicegraden 6 %.

Liksom de gjorde under den subprime-hemlånevågen som utlöste den globala finanskrisen 2008-09, hemsöker nu avdragsfria lån marknaden. Sådana lån stod för 88 % av CMBS-emissionen 2021, upp från 51 % 2013.

Blackstone Bails

Stigande räntor har gjort refinansiering av dessa lån till ett förlorat förslag för kontorsfastighetsägare. Bara i år uppskattar Mortgage Bankers Association att 92 miljarder dollar i kontorsskulder utanför bank kommer att förfalla. Låntagare kommer antingen att behöva refinansiera den skulden, betala in den eller sälja den underliggande egendomen.

Blackstone, fastighetsinvesteringsjätten som tidigare i år samlade in 30,4 miljarder dollar till sin senaste fond, har valt att gå därifrån mer än en gång.

Företaget slutade göra betalningar i mars på både ett lån på 325 miljoner dollar för en kontorspark i Las Vegas som det äger och ett kontorstorn i Midtown Manhattan som det köpte 2014 för 605 miljoner dollar.

Dessutom har företaget enligt uppgift övervägt att gå ifrån ett lån på 274 miljoner dollar som det tog det 2017 för att köpa Club Quarters-hotell i Chicago, San Francisco, Boston och Philadelphia. En specialtjänsteman tog över det lånet i juni 2020, eftersom resandet avbröts abrupt under Covid-19-pandemin. Blackstone har inte gjort någon betalning på lånet sedan dess.

Rättelse—27 juni 2023: En tidigare version av den här artikeln stavade namnet på experten från CBRE fel. Det är Darin Mellott.