Stigande räntor, stramare utlåning, fjärrarbete pressa kommersiella fastigheter
Kommersiella hyresvärdars tillgång till kredit håller på att torka ut precis när de kan behöva det som mest medan förseningar drar regionala banker
Stigande räntor, en bankkris och pandemins varaktiga inverkan på arbetsarrangemangen har gett en trefaldig svacka för kommersiella fastigheter industrin, vilket leder till att vissa ekonomer tror att industrin på 5,6 biljoner dollar kan bli nästa utlösande faktor för en finanskris.
Transaktionsvolymerna för kommersiella fastigheter minskade med 65 % jämfört med föregående år under första kvartalet 2023, skrev Goldman Sachs i sin senaste rapport om CRE-lånevillkor. Avkastningsspreadar på kommersiella inteckningsskyddade värdepapper (CMBS), en proxy för finansieringskostnader och enkelhet att få kredit, är som bredast på flera år och överstiger nu vida spridningarna på högavkastande företagsobligationer.
Rapportens författare förutspår en utmanande miljö för den kommersiella fastighetsbranschen för resten 2023, och förvänta sig ytterligare nedgångar i transaktionsvolymer eftersom "övergripande finansieringsvillkor kommer att kvarstå utmanande."
Redan förlusten av tillgång till kredit kan ses i hyresvärdarnas kamp för att betala sina CMBS-skulder. Trepp CMBS Special Service Rate, som spårar förfallna CMBS-skulder som överförts till specialservicer, steg för tredje månaden i rad till 5,62 %. För sex månader sedan låg den på 4,97%. Kontorsfastigheter och en logiportfölj var bland de största överföringarna i april, sa Trepp.
Samtidigt har bankerna också blivit mer konservativa i sina utlåningsmetoder mitt i den senaste turbulensen i banksektorn efter kollapsen av Silicon Valley Bank, Signatur Bank och First Republic Bank, varav den sista såldes sedan till JPMorgan Chase (JPM).
Små och regionala långivare, som har drabbats hårdast av den senaste krisen, står för en oproportionerlig andel av CRE-utlåningen och har den största exponeringen mot branschen. Långivare med mindre än 250 miljarder dollar i tillgångar står för 80 % av utlåningen till kommersiella fastigheter, enligt Goldman Sachs.
Aktier i banker som Western Alliance (WAL), PacWest Bancorp. (PACW) och Zions Bancorp. (ZION) har varit under press sedan början av året.
Sedan mars förra året har Federal Reserve har höjt räntorna till det snabbaste klippet på fyra decennier, vilket höjt riktmärket federala fonders ränta med sammanlagt 5 % till den högsta nivån sedan 2007. Högre räntor har lett till högre lånekostnader, dämpat efterfrågan på nya investeringar och fått fastighetspriserna att falla de senaste månaderna.
Samtidigt har långvariga distans- och hybridarbetsarrangemang inneburit att arbetarna inte har återvänt till kontoret i stort antal. Vakansgraden för kontor i USA låg på 12,9 % i början av andra kvartalet, jämfört med en pre-pandemisk låga på 9,4 %. Det är precis ovanför där det stod 2010, ett år efter global finanskris. Samtidigt nådde andelen kontorsutrymmen som är tillgängliga för uthyrning, ett mått på tillgänglighet som spåras av CoStar Group Inc., en rekordnivå på 16,4 %.
