Använd din IRA för att köpa fastigheter

När det gäller IRA: er, finansiella tillgångar - aktier, obligationer och fonder eller börshandlade fonder (ETF: er) - är de vanliga investeringsmisstänkta. Ändå är det möjligt att hålla fastigheter i din IRA under vissa förutsättningar. Du kan köpa enfamiljshus eller flerbostadshus; lägenhetsbyggnader; kommersiella fastigheter som butiker, hotell eller kontorsanläggningar; rå mark och massor; och till och med båtglider.

Det är dock inte så lätt som att köpa några hundra aktier. Om du vill gå in i fastighetsköp genom din självstyrda IRA måste du känna till reglerna-och det finns många av dem.

Rätt IRA för att köpa investeringsfastighet

Först och främst måste din IRA vara självstyrd. Termen ”självstyrd” innebär att alternativa investeringar accepteras eller erbjuds av IRA vårdnadshavare, finansinstitutet eller det företag som ansvarar för journalföring och IRS-rapporteringskrav. A självstyrd IRA är oberoende av mäklare, banker eller investeringsbolag som skulle fatta beslut åt dig (de flesta mäklarkonton tillåter inte fastighetsinnehav i alla fall).

Att köpa och äga fastighet via din IRA du kommer fortfarande att behöva en vårdnadshavare, ett företag som är specialiserat på självstyrda konton som kommer att hantera transaktionen, tillhörande pappersarbete och finansiell rapportering. Allt går genom vårdnadshavaren för att hindra dig från att bryta mot de strikta reglerna för denna typ av fastighetstransaktioner.

Som du kan förvänta dig kommer vårdnadshavaren att ta ut en avgift för tjänsten. Det kommer dock inte att ge dig råd om hur du bäst strukturerar dina innehav. Denna vårdnadshavares uppgift är att hantera kontorsarbetet.

Innan vi tittar på resten av reglerna, förstå detta grundläggande faktum: Du och din IRA är två separata enheter. Din IRA äger fastigheten - det gör du inte. Faktum är att titeln på fastigheten kommer att läsa "XYZ Trust Company Custodian [till förmån för] (FBO) [Ditt namn] IRA."

Vad är och inte är ditt

Din fastighetsfastighet måste vara enbart en investering. Du kan inte använda det som ett fritidshus, en plats för dina barn att bo, ett andra hem eller ett kontor för ditt företag. Dessa regler gäller för dig och för människor IRS anser att "diskvalificerad".Så vem anses vara en diskvalificerad person?

• Din make
• Dina föräldrar, mor- och farföräldrar
• Dina barn och deras makar, barnbarn och barnbarnsbarn
• Tjänsteleverantörer för din IRA
• Varje enhet som äger mer än 50% av fastigheten

Du kan inte heller köpa fastigheten av någon av dessa diskvalificerade personer - det kallas a självhantering transaktion - inte heller kan IRA köpa egendom som du redan äger.Du kan läsa mer om förbjudna transaktioner i avsnitt 4.72.11.2.1 i Internal Revenue Manual.

Gör köpet

Ditt IRA -saldo måste vara ganska högt eftersom det inte är lätt att få en inteckning för att köpa fastighet i en IRA. Du kommer sannolikt att behöva betala kontant, vilket inte bara tar en stor bit av kontot, det påverkar också din avkastning på vägen.

Fastighetsinvesterare lägger ofta ner en liten summa och drar nytta av fortfarande relativt låga räntor till inflytande köpet och tänker att de kan tjäna mer pengar på fastigheten än de betalar i ränta. Om du inte kan finansiera ditt fastighetsköp förlorar du den potentialen för en betydande avkastning på investeringar (ROI).

Vissa banker kommer att överväga lån för den här typen av transaktioner, men det utgör ett annat problem: Eventuella intäkter från fastigheten kan då övervägas orelaterad näringslivsskattepliktig inkomst (UBTI). Du kan lära dig mer om UBTI från avsnitt 511 i IRS Internal Revenue Code (IRC).

Att äga fastigheten

Eftersom din IRA inte betalar skatt kan du inte dra fördel av de avdrag som följer med att äga fastigheter. Eftersom du har betalat kontant finns det inga räntebetalningar att ta av. Inte heller får du fördelarna med fastighetsskatteavdrag eller avskrivningar. Om din fastighet genererar hyresintäkter går varje bit direkt tillbaka till din IRA. Eftersom du inte äger fastigheten kan du inte få någon av inkomsterna. (Naturligtvis får du pengarna så småningom när du gör uttag från kontot vid pensionen.)

På den ljusa sidan kommer inget av underhållet eller andra tillhörande kostnader för att äga fastigheter ur din ficka. IRA betalar för allt. Detta är dock inte utan nackdelar. Varje dollar som kommer ur din IRA är en dollar som inte längre får ett par decennier att uppskatta i värde skattefritt.

Och vad händer om egendom medför en rad stora utgifter som driver ditt IRA -saldo så lågt att kontot inte har tillräckligt med pengar för att betala för det? Kom ihåg att du inte kan betala för något som rör den här egenskapen ur din egen ficka, och IRA -bidrag är begränsade: Du kan bara sätta in 6 000 dollar år 2021, 7 000 dollar om du är 50 år eller äldre.

Om det inte täcker reparationen, och du måste sätta in mer, är du på kroken för straff förknippade med att bidra för mycket. Detta är en betydande risk, eftersom fastigheter ganska ofta kan kräva dyrt underhåll, och inkomsten du får från hyror kanske inte täcker vad du behöver spendera under ett år med hög underhåll.

Säljer fastigheten i en IRA

För att sälja din fastighet, räkna ut ett försäljningspris precis som med alla andra fastighetsinnehav. När båda parter är överens om ett pris och villkor, begär att din vårdnadshavare säljer fastigheten på uppdrag av din IRA. Alla pengar kommer att gå tillbaka till din IRA antingen skatteuppskjuten eller skattefri, beroende på hur din IRA är sammansatt.

En sista fråga: likviditet. Hur enkelt är det för dig att komma ur investeringen? Med aktier är det relativt enkelt. Ibland kan du få pengarna tillbaka på några sekunder. Fastigheter är däremot en notoriskt illikvid investering. Det kan ta lång tid att avyttra, och du kan förlora pengar på vägen. Som åtta miljoner människor lärde sig i den stora lågkonjunkturen 2008 kan du befinna dig med en tillgång som är värd mindre än den summa du är skyldig på den.

För- och nackdelar med egendom i en IRA

Vi har nämnt så många krångel och nackdelar, du kanske undrar vid det här laget om det är någon mening med att sätta egendom i en IRA. Historiskt sett fastigheter har varit en bra långsiktig investering eftersom fastighetsvärden stiger med tiden, och långsiktig uppskattning går hand i hand med den långsiktiga investeringshorisonten på ett pensionskonto. På kort sikt skyddas alla inkomster som fastigheten genererar inom IRA. Slutligen, som en hård tillgång, hjälper fastigheter att diversifiera en portfölj som annars investeras i aktier och andra värdepapper - inte den värsta idén i världen.

Poängen

Att använda en IRA för att köpa en investeringsfastighet är inte för svaga i hjärtat, inte heller för någon som inte känner till de olika typerna av individuella pensionskonton. Fastighetsinvesteringar av någon typ är ganska riskabelt eller i bästa fall högt underhåll; för en IRA är fastigheter dock ett särskilt högriskval. Fastighetsvärdena kan inte bara sjunka snarare än att stiga, utan också ett år med betydande underhållskostnader straffa dig om din inkomst och IRA -avgiftsgräns inte täcker reparationer som du inte har råd med strunta i.

Om du inte har både tid och kompetens att hantera riktig egendom, du är förmodligen bäst av med mer vanliga strategier för din IRA. Eller överväga värdepapperiserade fastighetsalternativ, som fastighetsinvesteringar (REIT) eller fonder och ETF som investerar i fastigheter. Dessa är en indirekt form av fastighetsägande, men de är ett enklare och mer likvida förslag - och de kan också hållas i vanliga IRA.