Defeasance minskar avgifter för kommersiella fastigheter

Kommersiell fastighet investerare som föredrar fast ränta skuldfinansiering ibland behöver de betala förskottsbetalning påföljder när de reglerar sin skuld före sina lån ' förfallodatum.Av de olika förskottsalternativen, missnöje är den som erbjuder störst flexibilitet och potentiella ekonomiska vinster när räntorna stiger.

Vad är Defeasance?

Defeasance, som namnet antyder, är en metod för att minska avgifterna som krävs när en låntagare beslutar att förskottsbetala en fast ränta kommersiella fastigheter lån. I stället för att betala kontanter till långivaren tillåter lånetagaren att byta ut en annan kassaflöde till den ursprungliga säkerhet på lånet.

De nya säkerheterna (normalt statspapper) är vanligtvis mycket mindre riskfyllda än de ursprungliga kommersiella fastighetstillgångarna. I det här scenariot är långivaren mycket bättre ställt eftersom den får samma pengaflöde och får i gengäld en mycket bättre, riskjusterad investering. Även om fördelen med missnöje för långivaren är uppenbar, kan låntagare också dra betydande fördelar. Om

räntor på lån stiger till en högre ränta än på inteckning, låntagare kan skapa värde och stoppa kontanter i fickorna vid förskottsbetalning. Eftersom missnöje är ett alternativ som erbjuds under förhandlingen av en kommersiella fastighetslån, låntagare bör överväga det för att bevara möjligheten att skapa värde med sin finansiering.

Motivering för Defeasance

Variabel hastighet kommersiella fastighetslån är en lämplig metod för att finansiera kortsiktiga behov som byggande eller brofinansiering, som är kapital som lånas ut till fastighetsägare i upplåtelsefasen; den återbetalas när fastigheten så småningom ger kassaflöde.

Även om ränterisk är hög, och det finns ingen gräns för den finansiella nackdelen, vissa låntagare tar långsiktig finansiering med rörlig ränta. Detta händer ofta när det är stor sannolikhet att en fastighet med kassaflöde kommer att säljas innan lånet förfaller.

Låntagare använder finansiering med rörlig ränta av många skäl. En viktig anledning är att kringgå förskottsbetalningar som långivare kräver vid förskottsbetalningar av fast ränteskuld. På finansiering med rörlig ränta uppstår inte långivare återinvesteringsrisk eftersom låneräntorna flyter med marknaden. Vid återbetalning kan medlen sedan lånas ut igen till samma marknadsränta.

Risker för långivare

Finansiering med fast ränta har potential att skapa ekonomiska förluster eller minska en långivares avkastning när kapitalet återbetalas och sedan lånas ut till lägre marknadsräntor. På grund av potentialen för återinvestering risk kräver långivare vanligtvis någon form av förskottsbetalning från dem som lånar till en fast ränta. Ursprungligen krävdes långivare 'avkastningsunderhåll', som dikterade att låntagare betalar ränteskillnad (mellan låneräntan och den rådande marknadsräntan) på det förutbetalda kapitalet för den period som återstår till lånetiden. För det finns möjligheter och ekonomiska kostnader förknippade med med ursprung nya inteckningstillgångar, var defeasance utformat som ett sätt att eliminera återinvesteringsrisk och behovet av att återlåna förbetalt kapital.

Defeasance gör det möjligt för låntagare att ersätta säkerheten på sina lån med tillgångar som ger samma kassaflöden som det ursprungliga lånet. Med denna tillgångsutbyte kan långivare fortsätta att få sin förväntade avkastning under hela låneperioden utan att behöva hitta nya utlåningsmöjligheter för att ersätta det förbetalda kapitalet. Som tidigare nämnts minskar bytet av en mindre riskfylld tillgång (U.S. Treasuries i stället för en kommersiell fastighetsfastighet) den totala risken för långivarens investering. Detta är en ännu större fördel för institutioner som värdepapperisera dessa bolån. Genom att öka sannolikheten för att investerarna kommer att få alla kontraktsbetalningar av ränta och kapital, ökar misslyckandet kraftigt värdet av hypotekssäkrade värdepapper, liksom långivarnas vinst.

Fördelar och problem för låntagare

Till skillnad från avkastningsbibehållande, erbjuder missnöje uppåtriktad potential för låntagare när marknadsräntorna stiger över den kontrakterade låneräntan. Avkastningsunderhåll kallas straff, eftersom låntagare är föremål för någon form av betalning oavsett i vilken riktning marknadsräntorna rör sig. Det är vanligtvis uppbyggt som det största av avkastningsunderhållsberäkningen eller en procentandel av det förbetalda beloppet. Eftersom missnöje kräver köp av statsobligationer påverkar ränteförändringen direkt kostnaderna för dessa tillgångar och avgör huruvida missfall kommer att vara en kostnad eller ett slutfall vid förskottsbetalning.

I de flesta fall innebär missnöje inköp av Statsobligationer med löptider motsvarande lånets återstående löptid, med kupong räntor som ger den nödvändiga inkomsten för att kompensera de kontrakterade periodiska räntorna och huvudbetalningarna. Dessa obligationer tilldelas sedan ett misslyckandeföretag som överför de periodiska kassaflödet till långivaren tills obligationerna förfaller. Beroende på skillnaden mellan räntorna på obligationerna som är nödvändiga för att avstå från lånen och marknadsräntorna kommer statsobligationerna att handla för en rabatt eller en premie.

När räntorna stiger förlorar statsobligationer (eller någon ränteplacering) värde och blir billigare. När detta händer kan låntagarna köpa obligatoriska obligationer för mindre än vad som krävs för att förbetala lånet, vilket resulterar i ytterligare kontanter i fickorna. I omvänd situation, när räntorna sjunker, blir ränteinvesteringar dyrare.Detta kräver att låntagaren betalar ett belopp som är större än lånebalansen vid förskottsbetalning. På nackdelen kommer avkastningsunderhållsberäkningen att resultera i exakt samma mängd extra kapital som är nödvändigt för att låna lånet. Detta tar inte hänsyn till några transaktionskostnader som skulle uppstå för att köpa de obligationer som är nödvändiga för att låna lånet. Dessa kostnader varierar beroende på bud-fråga-spridning eller krafterna i tillgång och efterfrågan för obligationerna. På uppåtsidan är missnöje fördelaktigt medan avkastningsunderhåll fortfarande kommer att kräva viss sanktion.

Defeasance-alternativet ger låntagare med fast ränta fördelar framför dem som väljer avkastningsunderhåll eller långsiktig, variabel räntefinansiering. Det är ett bra taktiskt beslut för låntagare som känner att de har förmågan att förutsäga ränteförändringar. Det är också ett bra val för fastighetsinvesterare som vet att de kommer att behöva sälja sina fastigheter i kortsiktigt, men är oroliga för de potentiella ökningarna i skuldservice om de väljer att använda skuld med rörlig ränta.

Låntagare som använder skuld på portföljnivå (ett lån som står i säkerhet från flera kommersiella fastigheter) finner att långivare kommer ibland att kräva att låntagare återbetalar en större andel av ett lån än en tillgångs värdebidrag till portfölj. Denna situation uppstår när långivaren tror att en låntagare säljer en tillgång som är mindre riskfylld än de återstående tillgångarna i portföljen. Eftersom portföljen blir mer riskfylld ju mindre en mindre riskfylld tillgång den har, kommer långivarna att kräva ett förskottsbelopp som kompensera dem för den större risken att bära, effektivt avreglera den återstående portföljen och minska investerarens skuldsättning lämna tillbaka.

Eftersom underskott resulterar i utbyte av en mindre riskfylld tillgång än säkerheten kan låntagarna behålla samma andel av skulden i portföljen efter försäljning av en tillgång. Med överenskommelse från långivaren kan det vara möjligt att öka andelen skuld på de återstående tillgångarna när underskottet genomförs.

En annan fördel för låntagare är att långivare vanligtvis inte kräver någon form av betalning, antingen i förskott eller genom att höja låneräntorna, för att få alternativet för misslyckande. Om räntorna stiger finns det en värdeskapande potential för låntagaren. därför kan det tänkas att långivare kan begära ersättning för att sälja optionen.

Poängen

Låntagare måste vara medvetna om sina förskottsbetalningsalternativ så att de gör rätt kapitalförvaltning beslut. Till exempel kan det i perioder med betydande räntehöjningar vara att föredra att sälja en suboptimal kommersiell tillgång på grund av det värde som skapas genom att låna upp. På nackdelen kan det vara vettigt att hålla fast vid en tillgång, även efter värdeoptimering. Den tid som återstår på lånet vid förskottsbetalning påverkar direkt förskottsbetalningskostnaderna. Allt annat lika försvinner förskottsbetalningar med tiden.

När man förhandlar om villkoren för ett kommersiellt fastighetslån bör låntagare be om möjligheten att upphäva sina lån med fast ränta även om de inte har för avsikt att betala förpliktelsen tidigare mognad. Den distinkta fördelen som missnöjet ger gentemot andra förskottsalternativ är betydande på grund av dess förmåga att skapa en inkomstbringande händelse när marknadsräntorna stiger. Det kan tänkas att under perioder med stigande räntor kan fastighetsägare som föredrar finansiering med fast ränta producera realisationsvinster på sina skuldförpliktelser som mer än kan kompensera minskningarna av fastighetsvärden. Investerare som använder finansiella inflytande att köpa fastigheter som ska fixas och sedan säljas bör överväga finansiering med fast ränta med alternativet för misslyckande som ett attraktivt alternativ till kortfristig, variabel räntefinansiering.