7 steg till en het kommersiell fastighetsaffär

Fråga någon fastighetsmäklare om fördelarna med att investera i kommersiell fastighet, och du kommer sannolikt att utlösa en monolog om hur sådana fastigheter är en bättre affär än bostadsfastigheter. Kommersiella fastighetsägare älskar tillägget pengaflöde, det fördelaktiga skalfördelar, den relativt öppna spelplanen, den rikliga marknaden för bra, prisvärda fastighetsförvaltare, och chansen för en potentiellt större utbetalning från kommersiella fastigheter.

Men hur bedömer du de bästa egenskaperna? Och vad skiljer de fantastiska erbjudandena från gubbarna?

1. Lär dig vad insiderna vet

För att vara en aktör inom kommersiella fastigheter, lär dig att tänka som ett proffs. Till exempel, vet det

kommersiella fastigheter värderas annorlunda än bostadsfastigheter. Intäkter från kommersiella fastigheter är direkt relaterade till dess användbara kvadratmeter. Så är det inte med enskilda hem. Du kommer också att se ett större kassaflöde med kommersiella fastigheter. Matematiken är enkel: du tjänar mer inkomst på till exempel flerfamiljshus än på ett småhus. Vet också det kommersiella fastighetsuthyrningar är längre än på enfamiljshus. Det banar väg för större kassaflöde. Slutligen, om du befinner dig i en stramare kreditmiljö, se till att du kommer att knacka med kontanter i handen. Kommersiella fastigheter långivare gillar att se minst 30% ner innan de ger ett lån grönt ljus.

2. Planera en handlingsplan

Att ställa in parametrar är högsta prioritet i en affärsfastighetsaffär. Fråga dig till exempel hur mycket har du råd att betala och shoppa sedan efter bolån för att få en känsla av hur mycket du kommer att betala under inteckningens livslängd. Att använda verktyg som inteckningskalkylatorer kan hjälpa dig att utveckla bra uppskattningar av den totala kostnaden för ditt hem.

Andra viktiga frågor att ställa dig är: Hur mycket förväntar du dig att göra på affären? Vilka är nyckelspelarna? Hur många hyresgäster är redan ombord och betalar hyra? Hur mycket hyresutrymme behöver du fylla?

3. Lär dig att känna igen en bra affär

De bästa fastighetsproffsen vet mycket när de ser en. Vad är deras hemlighet? Först har de en exit -strategi: De bästa erbjudandena är de du vet att du kan gå ifrån. Det hjälper att ha en skarp, markägarens öga— Letar alltid efter skador som kräver reparationer, vet hur man bedömer risk och se till att bryta ut miniräknaren för att säkerställa att fastigheten uppfyller dina ekonomiska mål.

4. Bekanta dig med viktiga kommersiella fastighetsstatistik

Den gemensamma nyckeln metrik att använda vid bedömning av fastigheter inkluderar:

• Rörelseresultat (NOI): NOI för en kommersiell fastighetsfastighet beräknas genom att utvärdera fastighetens brutto första året rörelseinkomst och sedan subtrahera driftskostnader för det första året. Du vill ha positiv NOI.
• Cap Rate: En fastighets fastighets "tak" –eller kapitaliseringsränta används för att beräkna värdet på inkomstproducerande fastigheter. Till exempel är ett lägenhetskomplex med fem enheter eller fler, kommersiella kontorsbyggnader och mindre gallerior alla bra kandidater för att fastställa taket. Cap -räntor används för att uppskatta nuvärde av framtida vinster eller kassaflöde; processen kallas också aktivering av intäkter.
• Cash on Cash: Kommersiella fastighetsinvesterare som förlitar sig på finansiering för att köpa sina fastigheter följer ofta kontantformeln för att jämföra konkurrerande fastigheters första års prestanda. Cash-on-cash tar det faktum att investeraren i fråga inte kräver 100% kontanter för att köpa fastigheten, utan också redogör för det faktum att investeraren inte kommer att behålla alla NOI eftersom de måste använda en del av det för att göra inteckning betalningar. För att avslöja kontanter på kontanter måste fastighetsinvesterare bestämma det belopp som krävs för att investera för att köpa fastigheten eller deras initiala investering.

5. Leta efter motiverade säljare

Som alla företag driver kunder fastigheter. Ditt jobb är att hitta dem - särskilt de som är redo och ivriga att sälja nedan marknadspris. Faktum är att ingenting händer eller ens spelar roll i fastigheter förrän du hittar en affär, som vanligtvis åtföljs av en motiverad säljare. Detta är någon med en angelägen anledning att sälja under marknadsvärdet. Om din säljare inte är motiverad är de inte lika villiga att förhandla.

6. Upptäck Fine Art of Neighborhood "Farming"

Ett utmärkt sätt att utvärdera a kommersiella fastigheter är att studera grannskapet det ligger i genom att gå till öppna hus, prata med andra grannägare och leta efter lediga platser.

7. Använd en "Tredelad" metod för att utvärdera egenskaper

Var anpassningsbar när du letar efter bra erbjudanden. Använd internet, läs annonserna och hyr fågelhundar för att hitta de bästa egenskaperna. Fastighetsfågelhundar kan hjälpa dig att hitta värdefulla investeringar i utbyte mot en remissavgift.

Poängen

I stort handlar det om att hitta och utvärdera kommersiella fastigheter inte bara om att odla kvarter, få ett bra pris eller skicka ut röksignaler för att få säljare till dig. Kärnan i åtgärderna är grundläggande mänsklig kommunikation. Det handlar om bygga relationer och kontakt med fastighetsägare, så att de känner sig bekväma att prata om de goda affärerna - och gör affärer med dig.