Är ditt bolån ett överensstämmande lån?

Vad är ett överensstämmande lån?

Ett överensstämmande lån är en inteckning som uppfyller de dollargränser som fastställts av Federal Housing Finance Agency (FHFA) och finansieringskriterierna för Freddie Mac och Fannie Mae. För låntagare med utmärkt kredit är anpassade lån fördelaktiga på grund av sina låga räntor.

Hur fungerar ett överensstämmande lån

De Federal National Mortgage Association (FNMA eller Fannie Mae) och Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC, eller Freddie Mac) är statligt sponsrade enheter som driver marknaden för bostadslån. Dessa halvstatliga myndigheter har skapat standardiserade regler och riktlinjer som bolån för enfastigheter (enfamiljshus) måste överensstämma om de ska vara berättigade till myndigheternas stöd.

Fannie Mae och Freddie Mac utfärdar inga inteckningar själva. Istället försäkrar de bolån utgivna av långivare, till exempel banker, och fungerar som andrahandsmarknaden-makare om långivare vill sälja dessa bolån.

Överensstämmer med lånegränser 2021

Termen "överensstämmer" används oftast när man talar specifikt om bolånebeloppet, vilket måste falla under en viss dollarsiffra, känd som den överensstämmande lånegränsen, som varje år fastställs av FHFA.

För 2021 är denna utgångsgräns 548 250 dollar för större delen av USA. På vissa högkostnadsmarknader, som San Francisco och New York City, är gränsen högre. Taket 2021 för dessa områden är 822 375 dollar, eller 150% av 548 250 dollar.

Särskilda lagbestämmelser fastställer olika lånegränser för Alaska, Hawaii, Guam och Amerikanska Jungfruöarna. I dessa områden är den ursprungliga lånegränsen 822 375 dollar för fastigheter med en enhet 2021.

Andra överensstämmande låneregler

Förutom lånets storlek måste andra riktlinjer som överensstämmer med lån följa även låntagarens belåningsgrad (som tar hänsyn till storleken på handpenningen), skuldkvot, kreditpoäng och historik, plus vissa dokumentationskrav.

Fördelar med att uppfylla lån

För konsumenterna är anpassade lån fördelaktiga på grund av deras låga räntor. För första gången husköpare tar ut Federal Housing Administration (FHA) lån, till exempel kan handpenningen vara så låg som 3,5%.

Den köpare som gör en låg handpenning kan dock krävas för att köpa inteckning försäkringvars kostnad varierar beroende på lånets villkor. Till exempel, för 30-åriga lån på $ 625 000 eller mindre, med en belåningsgrad på 95% eller mer, är kostnaden cirka 0,85% av lånebeloppet per år.

Långivare föredrar också att arbeta med anpassade lån, eftersom de enkelt kan förpackas i investeringspaket och säljas på den sekundära bolånemarknaden. Denna process frigör ett finansinstituts förmåga att ge fler lån, vilket är hur det tjänar sina pengar.

Konforma lån vs. Avvikande lån

Inteckningar som överstiger överensstämmande lånegräns klassificeras som avvikande eller jumbo bolån. Eftersom Fannie Mae och Freddie Mac bara köper anpassade lån för ompaketering för andrahandsmarknaden, är efterfrågan på lån som inte överensstämmer mycket mindre.

Villkoren för avvikande bolån kan variera mycket från långivare till långivare, men ränta och minsta handpenning är vanligtvis högre eftersom dessa lån har större risk för a långivare. Det handlar inte bara om mer pengar, utan lånet kan inte garanteras av de statligt sponsrade enheterna.

Konforma lån vs. Konventionella lån

Konforma lån förväxlas ibland med konventionella lån/inteckningar. Även om de två typerna överlappar varandra, är de inte samma sak. En konventionell inteckning är en mycket bredare kategori. Det är några lån som erbjuds genom en privat långivare, i motsats till en statlig myndighet som FHA eller US Department of Veterans Affairs (VA), eller backas upp av Fannie Mae eller Freddie Mac, det är där varje överlappning - och förvirring - uppstår.

Lånets storlek påverkar inte om en inteckning är konventionell. I själva verket är alla överensstämmande lån konventionella, men inte alla konventionella lån kvalificerar sig som överensstämmande.

Hur överensstämmande lånegränser är inställda

FHFA, som anger överensstämmande lånegräns på årsbasis, har tillsynsmyndigheter för att säkerställa att Fannie Mae och Freddie Mac uppfyller sina stadgar och uppdrag att främja husägande för amerikaner med lägre inkomst och medelklass. FHFA använder procentuell ökning/sänkning av genomsnittliga bostadspriser från oktober till oktober i den månatliga ränteundersökningen (MIRS) för att justera de överensstämmande lånegränserna för följande år.

För att genomföra denna undersökning ber FHFA ett urval av bolåneinstitut att rapportera villkoren för alla enfamiljer, helt amortera, köppengar, icke-gårdslån som de stängde under de senaste fem arbetsdagarna i månaden. Undersökningen ger månadsvis information om räntor, lånevillkor och huspriser efter fastighetstyp, lånetyp (fast ränta eller justerbar ränta), och långivartyp, liksom på 15-åriga och 30-åriga fasta räntor lån.