5 typer av REITs och hur man investerar i dem

Fastighetsinvesteringsfonder (REIT) är en viktig faktor när man bygger en aktie- eller ränteportfölj. De ger större diversifiering, potentiellt högre totalavkastning och/eller lägre totalrisk. Kort sagt, deras förmåga att generera utdelningsinkomster tillsammans med kapitalvärdering gör dem till en utmärkt motvikt till aktier, obligationer och kontanter.

Fastighetsinvesteringar äga och/eller förvalta inkomstproducerande kommersiella fastigheter, oavsett om det är fastigheterna själva eller inteckningarna på dessa fastigheter. Du kan investera i företagen individuellt, genom en börshandlad fond eller med en fond. Det finns många typer av REIT: er tillgängliga.

Här tittar vi på några av huvudkategorierna av REITS och deras historiska avkastning. I slutet av denna artikel borde du ha en bättre uppfattning om när och vad du ska köpa.

Historisk avkastning på REIT

Investeringsfonder för fastigheter är historiskt sett en av de tillgångar som har bäst resultat. De FTSE NAREIT Equity REIT Index är vad de flesta investerare använder för att mäta prestanda på den amerikanska fastighetsmarknaden. Mellan 2010 och 2020 var indexets genomsnittliga årliga avkastning 9,5%.

Mer nyligen, det treåriga genomsnittet för REIT mellan november 2017 och november 2020, 11. 25%, var långt över både S&P 500 och Russell 2000, som klockade in på 9,07%respektive 6,45%. Historiskt sett har investerare som letar efter avkastning gjort bättre investeringar i fastigheter än räntor, den traditionella tillgångsklassen för detta ändamål. En noggrant konstruerad portfölj bör överväga båda.

1. Detaljhandel REIT

Ungefär 24% av REIT -investeringarna sker i köpcentra och fristående detaljhandel. Detta representerar den enskilt största investeringen efter typ i Amerika. Oavsett köpcentrum du besöker, ägs det sannolikt av ett REIT. När man överväger en investering i detaljhandelsfastigheter måste man först undersöka detaljhandeln själv. Är det ekonomiskt sunt för närvarande och hur ser framtiden ut?

Det är viktigt att komma ihåg att REITs i detaljhandeln tjänar pengar på hyran som de tar ut hyresgäster. Om återförsäljare upplever kassaflödeproblem på grund av dålig försäljning, är det möjligt att de kan försena eller till och med misslyckas med de månatliga betalningarna och så småningom tvingas till konkurs. Då måste en ny hyresgäst hittas, vilket aldrig är lätt. Därför är det avgörande att du investerar i REIT med de starkaste ankarhyresgästerna. Dessa inkluderar livsmedelsbutiker och förbättringsbutiker.

När du har gjort din branschbedömning, ditt fokus bör vända sig till själva REIT: erna. Liksom alla investeringar är det viktigt att de har goda vinster, starka balansräkningar och så lite skuld som möjligt, särskilt det kortsiktiga slaget. I en dålig ekonomi, REITs i detaljhandeln med betydande kontanter kommer att presenteras med möjligheter att köpa bra fastigheter till nödställda priser. De bäst drivna företagen kommer att dra nytta av detta.

Som sagt, det finns långsiktiga bekymmer för detaljhandeln REIT utrymme i och med att shopping alltmer skiftar online till skillnad från köpcentret modellen. Ägare av rymden har fortsatt att förnya sig för att fylla sitt utrymme med kontor och andra icke-detaljhandelsorienterade hyresgäster, men delsektorn är pressad.

2. Bostad REITs

Dessa är REIT som äger och driver flerfamiljshyreshyreshus samt tillverkat hus. När du vill investera i denna typ av REIT bör du tänka på flera faktorer innan du hoppar in. Till exempel tenderar de bästa lägenhetsmarknaderna att vara där bostadspriset är lågt i förhållande till resten av landet. På platser som New York och Los Angeles tvingar den höga kostnaden för småhus fler människor att hyra, vilket ökar priset som hyresvärdar kan ta ut varje månad. Som ett resultat tenderar de största REIT -bostäderna att fokusera på stora stadskärnor.

Inom varje specifik marknad bör investerare leta efter befolknings- och sysselsättningstillväxt. Generellt, när det är ett nettoinflöde av människor till en stad, beror det på att jobb är lätt tillgängliga och ekonomin växer. Ett fallande Vakansgrad tillsammans med stigande hyror är ett tecken på att efterfrågan förbättras. Så länge lägenhetsutbudet på en viss marknad förblir lågt och efterfrågan fortsätter att stiga, bör bostäder REITs göra det bra. Som med alla företag gör de med de starkaste balansräkningarna och det mest tillgängliga kapitalet normalt sett bäst.

3. Vård REIT

Healthcare REITs kommer att vara en intressant undersektor att se när amerikanerna åldras och sjukvårdskostnaderna fortsätter att stiga. Healthcare REITs investerar i fastigheter på sjukhus, vårdcentraler, vårdinrättningar och äldreboenden. Framgången för denna fastighet är direkt knuten till sjukvården. En majoritet av operatörerna av dessa anläggningar förlitar sig på beläggningsavgifter, Medicare och Medicaid ersättningar samt privat lön. Så länge finansieringen av sjukvården är ett frågetecken, så är sjukvårdens REITs också.

Saker du bör leta efter i en vård REIT inkluderar en diversifierad kundgrupp samt investeringar i ett antal olika fastighetstyper. Fokus är bra till viss del, men det sprider också din risk. Generellt sett är en ökning av efterfrågan på sjukvårdstjänster (vilket borde ske med en åldrande befolkning) bra för vårdfastigheter. Därför, utöver kund- och fastighetstyp diversifiering, leta efter företag vars sjukvårdserfarenhet är betydande, vars balansräkningar är starka och vars tillgång till låga kostnader kapitalet är högt.

4. Office REITs

Office REIT investerar i kontorsbyggnader. De får hyresintäkter från hyresgäster som vanligtvis har tecknat långsiktigt hyresavtal. Fyra frågor kommer att tänka på för alla som är intresserade av att investera i ett kontor REIT.

1. Hur är läget i ekonomin och hur hög är arbetslöshet?
2. Hur är vakansgraden?
3. Hur går ekonomiskt inom området inom vilket REIT investerar?
4. Hur mycket kapital har det för förvärv?

Försök hitta REIT som investerar i ekonomiska fästen. Det är bättre att äga ett gäng genomsnittliga byggnader i Washington, DC, än att äga exklusiva kontorslokaler i Detroit, till exempel.

5. Inteckning REIT

Cirka 10% av REIT -investeringarna är inne bolån till skillnad från själva fastigheten. De mest kända men inte nödvändigtvis de största investeringarna är Fannie Mae och Freddie Mac, statligt sponsrade företag som köper bolån på andrahandsmarknaden.

Men bara för att denna typ av REIT investerar i bolån istället för eget kapital betyder det inte att det kommer utan risker. En höjning av räntorna skulle leda till en minskning av bokförda REIT -värden, vilket leder till att aktiekurserna sjunker. Dessutom får bolåne REITs en betydande del av sitt kapital genom säkrade och osäkrade skulderbjudanden. Skulle räntorna stiga blir framtida finansiering dyrare, vilket minskar värdet på en portfölj av lån. I en miljö med låg ränta med utsikter till stigande räntor handlar de flesta inteckning REITs på a rabatt till substansvärdet per andel. Tricket är att hitta den rätta.

Nycklarna till bedömning av eventuella REIT

Det finns några saker att tänka på vid bedömning av eventuella REIT. De inkluderar följande:

1. REITs är sanna totalavkastning investeringar. De ger höga utdelningsavkastningar tillsammans med måttlig långsiktig kapitaltillväxt. Leta efter företag som har gjort ett bra jobb historiskt med att tillhandahålla båda.
2. Till skillnad från traditionell fastighet handlas många REIT på börser. Du får den diversifiering som fastigheter ger utan att vara inlåst på lång sikt. Likviditet spelar roll.
3. Avskrivningar tenderar att överskatta en investerings nedgång i fastighetsvärdet. Så, istället för att använda utbetalningsgraden (vilken utdelning investerare använder) för att bedöma en REIT, titta på dess medel från verksamheten (FFO) istället. Detta definieras som nettoresultat minus försäljning av fastigheter under ett visst år och avskrivningar. Ta helt enkelt utdelningen per aktie och dela den med FFO per aktie. Ju högre avkastning desto bättre.
4. Stark ledning gör skillnad. Leta efter företag som har funnits ett tag eller åtminstone har en ledningsgrupp med massor av erfarenhet.
5. Kvalitet räknas. Investera endast i REIT med stora fastigheter och hyresgäster.
6. Överväg att köpa en fond eller ETF som investerar i REIT, och lämna forskning och köp till proffsen.

Fördelar och nackdelar med REIT

Som med alla investeringar har REITs sina fördelar och nackdelar. En av de största fördelarna som REIT har att erbjuda är deras högavkastningsutdelning. REIT är skyldiga att betala ut 90% av skattepliktig inkomst till aktieägarna; sålunda är REIT -utdelningar ofta mycket högre än den genomsnittliga aktien på S&P 500.

En annan fördel är portföljdiversifiering. Inte för många människor har möjlighet att gå ut och köpa en kommersiell fastighet i för att generera passiv inkomst erbjuder REITs dock allmänheten möjligheten att göra exakt detta. Dessutom tar köp och försäljning av fastigheter ofta ett tag, vilket binder upp kassaflöde i processen, men ändå är REITs mycket likvida - de flesta kan köpas eller säljas med ett klick på en knapp.

Det finns några nackdelar med REIT som investerare bör vara medvetna om, framför allt den potentiella skattskyldighet som REIT kan skapa. De flesta REIT -utdelningar uppfyller inte IRS -definitionen av "kvalificerad utdelning, "vilket innebär att utdelningar över genomsnittet som REITs erbjuder beskattas högre än de flesta andra utdelningar. REIT kvalificerar sig för 20% genomdragsavdragdock kommer de flesta investerare att behöva betala en stor mängd skatter på REIT -utdelningar om de innehar REIT på ett vanligt mäklarkonto.

En annan potentiell fråga med REIT är deras känslighet för räntor. I allmänhet, när Federal Reserve höjer räntorna i ett försök att strama upp utgifterna, sjunker REIT -priserna. Dessutom finns det fastighetsspecifika risker för olika typer av REIT. Hotell REITs gör det till exempel ofta extremt dåligt under tider av ekonomiskt undergång.

Vanliga frågor om REIT

Är REITs bra investeringar?

Att investera i REITs är ett bra sätt att diversifiera din portfölj utanför traditionella aktier och obligationer och kan vara attraktiv för sin starka utdelning och långsiktiga kapitaltillväxt.

Vilka REIT ska jag investera i?

Varje typ av REIT har sina egna risker och fördelar beroende på ekonomins tillstånd. Investera i REIT genom en REIT ETF är ett bra sätt för aktieägarna att engagera sig i denna sektor utan att behöva personligen strida mot dess komplexitet.

Hur tjänar du pengar på en REIT?

Eftersom IRS kräver av IRS att betala ut 90% av sin skattepliktiga inkomst till aktieägarna, är REIT -utdelningen ofta mycket högre än den genomsnittliga aktien på S&P 500. Ett av de bästa sätten att få passiv inkomst från REIT är genom sammansättning av dessa högavkastningsutdelningar.

Kan du förlora pengar på ett REIT?

Som med alla investeringar finns det alltid en risk för förlust. Offentligt handlade REIT har särskild risk att förlora värde när räntorna stiger, vilket vanligtvis skickar investeringskapital till obligationer.

Är REITs säkra under en lågkonjunktur?

Att investera i vissa typer av REIT, till exempel de som investerar i hotellfastigheter, är inte ett bra val under en ekonomisk nedgång. Att investera i andra typer av fastigheter som sjukvård eller detaljhandel, som har längre hyresstrukturer och därmed är mycket mindre cykliska, är ett bra sätt att säkra sig mot en lågkonjunktur.

Poängen

Den federala regeringen gjorde det möjligt för investerare att köpa in storskaliga kommersiella fastighetsprojekt redan 1960. Men bara under det senaste decenniet har enskilda investerare anammat REIT.

Anledningarna till detta inkluderar låga räntor, som tvingade investerare att se bortom obligationer för inkomstproducerande investeringar, tillkomsten av börshandlade och fonder med fokus på fastigheter och fram till fastighetssmältningen 2007-08, en omättlig aptit från amerikanernas sida att äga fastigheter och andra materiella tillgångar. REITs, liksom alla andra investeringar 2008, led mycket. Men trots detta fortsätter de att vara ett utmärkt komplement till alla diversifierade portföljer.