För- och nackdelar med en 15-årig inteckning

15-års inteckning: En översikt

En 15-årig inteckning är ett lån för att köpa ett hus där räntan och månadsbetalningen fastställs under hela lånets livstid. Vissa låntagare väljer 15-årig kontra den mer konventionella 30-åriga inteckningen eftersom det kan spara dem en betydande summa pengar på lång sikt.

Det finns flera typer av bolåneprodukter tillgängliga på marknaden idag. Den 15-åriga inteckningen har vissa fördelar och nackdelar jämfört med 30-årsåldern. Båda produkterna har dock likheter, till exempel att räntan kan påverkas av låntagarens kredithistoria och kreditpoäng.

A kreditvärdighet är en numerisk representation av hur sannolikt en låntagare kommer att betala tillbaka sina skulder. Rätt betalning, längd på kredithistorik och hur många öppna kreditkonton är alla faktorer som påverkar en kreditpoäng. Naturligtvis kräver både ett 15-årigt och 30-årigt lån också en riklig månadsinkomst för att täcka den eventuella inteckningen och andra skulder.

Fördelar med en 15-årig inteckning

Nedan följer fördelarna med en 15-årig inteckning kontra en 30-årig. Båda har fasta räntor och fasta betalningar över sina villkor.

Mindre i total ränta

En 15-årig inteckning kostar mindre i längden eftersom de totala räntebetalningarna är mindre än en 30-årig inteckning. Kostnaden för en inteckning beräknas baserat på en årlig ränta, och eftersom du lånar pengarna för hälften så länge, kommer den totala räntan sannolikt att vara hälften av vad du skulle betala under 30 år.

Lägre ränta

Eftersom kortfristiga lån är mindre riskabla och billigare för banker att finansiera än långfristiga lån kommer en 15-årig inteckning vanligtvis med en lägre ränta. Räntan kan vara var som helst mellan en kvart till en hel punkt mindre än 30-års inteckning.

Fannie Mae

Om din inteckning är köpt av ett av de statligt sponsrade företagen, som Fannie Mae, kommer du sannolikt att betala mindre i avgifter för ett 15-årigt lån. Fannie Mae och de andra statsstödda företagen tar ut vad de kallar prisjusteringar på lånenivå som ofta bara gäller eller är högre för 30-åriga bolån.

Dessa avgifter gäller vanligtvis för låntagare med lägre kreditpoäng som gör mindre handpenningar. Federal Housing Administration (FHA) tar ut lägre inteckningsförsäkringspremier till 15-åriga låntagare. Privat inteckning försäkring eller PMI krävs av långivare när du sätter en handpenning som är mindre än 20% av bostadens värde.PMI skyddar långivaren om du inte kan betala. PMI debiteras som en månadsavgift som läggs till inteckning, men det är tillfälligt, vilket innebär att det upphör att existera när du betalar av 20% av din inteckning.

Tvångsbesparingar

Eftersom den månatliga betalningen är högre för en 15-årig inteckning, ekonomiska planerare betrakta det som en typ av tvångssparande. Med andra ord, istället för att ta de månatliga besparingarna från att göra ett 30-år och investera medlen i en penningmarknadskonto eller börsen, skulle du investera det i ditt hus, vilket på sikt också kommer att uppskatta.

Nackdelar med en 15-årig inteckning

Trots intresset som sparas med en 15-årig inteckning, bör låntagare tänka på några överväganden och nackdelar innan de beslutar om lånets löptid.

Högre månatliga betalningar

En 15-årig inteckning har en högre månadsbetalning än ett 30-år sedan lånet måste betalas av på halva tiden. Till exempel har ett 15-årigt lån för 250 000 dollar med 4% ränta en månatlig betalning på 1 849 dollar mot 1 194 dollar för 30-året. Med andra ord är den 15-åriga månadsbetalningen 55% högre än 30-åriga för samma belopp i samma takt.

Mindre prisvärdhet

Den högre betalningen kan begränsa köparen till ett mer blygsamt hus än de skulle kunna köpa med ett 30-årigt lån. Med hjälp av vårt exempel ovan, låt oss säga att bolånegivaren bara kommer att godkänna högst $ 1500 per månad. Låntagaren skulle behöva köpa ett billigare hus-en inteckning på 200 000 dollar med 4%i 15 år ger en betalning på 1 479 dollar.

Å andra sidan skulle ett 30-årigt lån (för 250 000 dollar) resultera i en månadsbetalning på 1 194 dollar-långt under 1500 dollar högst, eller 30-årslånet kan låta låntagaren köpa ett större hem eller ta ett större inteckning. Till exempel skulle en 30-årig inteckning för ett hus på 300 000 dollar kosta 1 432 dollar per månad. 30-årslånet innebär att betalningen hamnar på högst $ 1500 och låntagaren kan ta ett större lån-förmodligen att få ett större hem eller en bättre plats.

Mindre pengar går till sparande

Den högre betalningen kräver högre kontanta reserver- upp till ett års inkomst i likvida sparande. Den högre månatliga betalningen innebär också att en låntagare kan avstå från möjligheten att bygga upp besparingar eller spara för mål som högskoleundervisning för ett barn eller pensionering.

Både högskolans spar- och pensionskonton är uppskjutna medan 401 000 pensionskonton har ett arbetsgivaravgift. Dessutom skulle en kunnig och disciplinerad investerare förlora möjligheten att investera skillnaden mellan 15-åriga och 30-åriga betalningar i värdepapper med högre avkastning.

Exempel på en 15-årig inteckning

En inteckning belopp på $ 250.000 över 30 år med en ränta på 4% skulle kosta $ 429,674 i kapital och räntebetalningar i slutet av lånet, och den totala räntan skulle vara 179 674 dollar för lån för 30 år.

Samma lånebelopp och ränta under 15 år skulle kosta 332 860 dollar i slutet av löptiden. Total ränta skulle vara 82 860 dollar för lån i 15 år. Med 4% betalar du bara cirka 46% av den totala räntan för ett 15-årigt år än du skulle betala för 30-årslånet. Ju högre ränta desto större är skillnaden mellan de två bolånen.

Vanliga frågor om 15-årig inteckning

Varför ska jag få ett 15-årigt fast räntelån istället för ett 30-årigt lån?

Om du har råd med den större månatliga betalningen som följer med en 15-årig fast inteckning, kan det hjälpa dig att betala av ditt hem och frigöra medel för pension. Du kommer att spendera mindre ränta under lånets livslängd jämfört med en 30-årig inteckning, och vanligtvis innebär en 15-årig fast inteckning en bättre ränta.

Vad är skillnaderna mellan 15-åriga och 30-åriga bolån?

En 15-årig bolånas månatliga betalningar är högre än en 30-åriga inteckning, ofta betydligt högre. En 30-årig inteckning gör det möjligt för en låntagare att täcka ut betalningar över en lång tid och behålla mer av sin månadslön. En 30-årig inteckning har en högre ränta än en 15-årig inteckning, och du kommer att betala mer i ränta än huvudbetalningar på en 30-årig inteckning.

Hur betalar jag av en 30-årig inteckning på 15 år?

Det finns några sätt att betala ner en 30-årig inteckning på 15 år. Först kan du överväga att refinansiera din nuvarande inteckning till en 15-årig fast inteckning. Ett annat sätt är att göra extra betalningar mot huvudbeloppet eller göra betalningar varannan vecka lika mycket ytterligare en inteckning per år. Detta kommer kanske inte att nå dig till 15-årsgränsen, men mängden kapital kommer säkert att sjunka.

Poängen

En 15-årig inteckning kan utan tvekan spara mycket pengar i längden. Det är dock viktigt att konsultera en finansiell planerare för att diskutera vad du kan hantera månatliga betalningar. Även om 15-årsåldern kan betala av en inteckning tidigare, om du förlorar ditt jobb eller din inkomst förändras, kan den högre månatliga betalningen kontra 30-årslånet få dig att gå in i ekonomiska svårigheter.