Vad betyder uppköp?
Vad är en uppköp?
En uppköp är en typ av rabatt associerad med bostadslån. Det innebär att långivaren erbjuder ett förskott i kontanter till låntagaren i utbyte mot att acceptera ett högre ränta på lånet.
I allmänhet är uppköp mer fördelaktiga för låntagaren om de förväntar sig att sälja den köpta fastigheten inom en kort tidsperiod. Viktigare är att kontantincitamentet inte kan överstiga avräkningskostnader i samband med lånet.
Viktiga takeaways
- En uppköp är en typ av rabatt där låntagaren av ett bolån accepterar en högre ränta i utbyte mot ett kontantincitament i förväg.
- Förhållandet mellan kontantstimulans storlek och räntehöjningens storlek förhandlas fram mellan långivaren och låntagaren. En typisk formel är dock för varje procent av kontantincitamentet att orsaka en räntehöjning på 0,25%.
- Uppköp betalas också ibland ut till bolåneförmedlare och till banklåningschefer. Låntagare måste därför vara noga med att avgöra om den ränta som anges till dem har påverkats av sådana arrangemang.
Förstå inköp
Uppköp används vanligtvis av bolånare som vill minska sina ur fickan kostnader för avveckling av lån. Eftersom uppköpet resulterar i en högre ränta på lånet lånar låntagaren effektivt pengar till den högre räntan och använder dem för att betala för vissa eller alla avräkningskostnaderna.
Eftersom den högre räntan gäller för hela bolånet, är det en uppköpsmöjlighet i allmänhet bara ekonomiskt om låntagaren inte har för avsikt att hålla kvar inteckningen under en längre tid av tid. I dessa situationer kan förskottsincitamentet i förväg mer än kompensera den ökade räntekostnaden, med tanke på att dessa räntekostnader bara kommer att bäras under en begränsad tid.
En annan faktor att vara medveten om är att uppköp ibland också betalas till inteckningsmäklare. I dessa situationer kan mäklaren effektivt stimuleras till att uppmuntra låntagare att acceptera räntor över marknaden på sina bolån, som också kallas avkastningsspridningspremier (YSP). Om dessa uppköp inte klart avslöjas för köparen kan de skapa en intressekonflikt mellan de två parterna.
Före 2010 skymdes hypoteksmäklares uppköpsrabatter ofta i bolånens lånevillkor de sålde, vilket gjorde det svårt för låntagare att upptäcka när de betalade en YSP på sin inteckning lån. Sedan dess kräver förändringar i federala riktlinjer för nya lånuppskattningar att inteckningsmäklares YSP: er tydligt ska avslöjas för köparen.
Trots dessa förbättringar kvarstår dock risken för potentiella konflikter. Specifikt ges uppköpsrabatter och andra sådana incitament också ibland låneansvariga inom själva kreditinstituten. Under dessa omständigheter kan det finnas liten praktisk förmåga för låntagaren att upptäcka om priserna de betalar påverkas av dessa incitament. Som en försiktighetsåtgärd bör låntagare ställa noggranna och direkta frågor till sina låneansvariga om vilka eventuella incitamentsprogram som finns för deras lån.
Verklig världsexempel på en uppköp
För att illustrera, överväga en köpare som vill säkra en inteckning på 100 000 dollar. Standardräntan som erbjuds av banken är 4,50%. Köparen vill dock använda en uppköpsrabatt motsvarande 2,50% av lånevärdet. I det scenariot skulle köparen få ett kontant incitament på $ 2500 i utbyte mot att acceptera en högre ränta än normalt.
Även om den exakta nivån på den nya räntan skulle vara föremål för förhandling, är den typiska formeln att varje procent av rabatten ska resultera i en höjning av bolåneräntan med 0,25%. Därför, i exemplet ovan, skulle 2,50% kontantincitament resultera i en räntehöjning på 0,625%. Den nya räntan skulle därför vara 5,125%.