Ska du köpa ett hus på auktion? Risker och belöningar

Vill köpa en fastighet? Det finns alternativa sätt att köpa förutom de traditionella kanalerna för att söka fastighetslistor och arbeta med fastighetsmäklare. Du kan också köpa en fastighet på auktion.

Hur fungerar det att köpa ett hus på auktion

Fördelarna med att köpa på auktion inkluderar att utöka dina alternativ och eventuellt köpa till rabatt. Du kan möta mindre konkurrens om att köpa ett auktionshus jämfört med att köpa på traditionellt sätt, men du kommer också att hantera en annan pool av potentiella köpare - ofta erfarna investerare.

Den kanske största risken att köpa på auktion är att du har begränsad kunskap om de fastigheter som säljs, vilket gör ett dyrt misstag till en verklig möjlighet. Som med alla andra fastighetsköp måste du också läsa, förstå och skriva på massor av papper (helst med hjälp av en fastighetsadvokat).

Fastighetshistoria är rik på berättelser om bostäder som köptes på auktion för långt under marknadspris, och sådana fynd finns. Auktioner är emellertid vanligtvis ett mer riskfyllt sätt att förvärva egendom än att köpa genom den vanliga processen. Den verkligheten gör det oerhört viktigt att vara välutbildad om hur fastighetsauktioner fungerar och försiktigt om de fastigheter du överväger att bjuda på.

"Många tror felaktigt att auktionshus är en bra affär", säger John Myers, fastighetsmäklare och kvalificerad mäklare med Myers & Myers fastigheter i Albuquerque, N.M. "Vissa auktionshus är en bra affär, och andra kan vara ett stort misstag."

För att hjälpa dig att undvika att göra ett stort misstag, här är grunderna i auktioner för bostadsfastigheter, så du kan avgöra om det här alternativet kan fungera för dig - om du vill bo i fastigheten eller bara använda det som ett investering.

Hur hem hamnar på en auktion

Det finns två vanliga sätt att ett hem kan hamna på auktion.

Avskärmningsauktioner

När en husägare inte har betalat inteckningen på minst några månader kan de falla i fallissemang och hamna i utmätning. När detta händer registrerar banken en meddelande om försummelse med länsinspelaren. Om husägaren inte betalar det återstående beloppet - eller omförhandlar inteckningen med långivaren - kan långivaren sätta ut hemmet på auktion och tvinga ut husägaren för att inte betala. Dessa utmätningsauktioner hålls av bankanställda förvaltare.

Fastighetsskatt Standardauktioner

Ett annat sätt att ett hem hamnar på auktionsblocket är när ägaren inte betalar taxeringen fastighetsskatt. I dessa fall är det den obetalda skattemyndigheten, snarare än banken, som tar beslag av egendomen. Det resulterande skattelån auktionen genomförs av en lokal sheriff, kontorist eller länets eller lokala skattemyndigheters kontrollör kontor.

Delta i auktionen

Oavsett auktionstyp kan dessa evenemang äga rum på fysiska platser som lokala myndigheter och hotellkonferensrum, och dessa personauktioner genomförs snabbt. Fastighetsauktioner sker också alltmer online, där de kan pågå i dagar eller veckor.

Att köpa bostäder på auktion har varit och kommer att fortsätta att vara populärt, enligt Earl White, medgrundare av House Heroes LLC, ett fastighetsinvesteringsföretag i Florida som köper hus, lägenheter och tomt tomt. "Ägarbeboare på en budget och fastighetsproffs migrerar till källor där det är mindre konkurrens", säger han. ”Naturligtvis genererar auktionsfastigheter färre erbjudanden, vilket resulterar i ett lägre försäljningspris. Utmätningsauktioner ger emellertid inte de rabatter som fanns under [bostadskrisen]. ”

White fortsätter att förklara att när färre fastigheter är tillgängliga är köparna mycket motiverade på grund av uppskattning av hemmet och gynnsamma bolåneräntor. Han säger att nätauktioner har ökat konkurrensen och drivit upp priserna.

Hitta fastighetsauktioner

Ett sätt att hitta auktioner är att kontakta lokala myndigheter direkt eller besöka deras webbplatser för information och sedan följa upp per telefon för att bekräfta detaljerna. En annan är genom sajter som t.ex. RealtyTrac.com och Auction.com. Men information på nätet är inte alltid korrekt.

Fastigheter kan listas som är i förutskärmning, eftersom ägaren är efter med betalningar. Dessa fastigheter kanske aldrig kommer att säljas eftersom deras ägare kommer ikapp betalningar eller kommer överens med sina långivare.

Lokala fastighetsmäklare och mäklare kan också vara värdefulla resurser. Tyvärr kanske du inte tycker att de är sugna på att hjälpa, eftersom agenter och mäklare inte automatiskt tjänar provision på live auktioner. Dessa fastighetsmäklare kan dock tjäna provision genom onlineauktioner.

Tjänstdata för flera listor

Direkt flera listningstjänster (MLS) rapporter är mycket mer värdefulla för potentiella köpare än onlinelistor, enligt White, eftersom de innehåller fullständig data för noteringen, inklusive foton och, viktigast, icke -offentlig mäklare kommentarer. "Icke-offentliga kommentarer är viktiga eftersom de specificerar kritisk information som påverkar försäljningspris och dagar på marknaden", säger White. Denna information kan täcka fastighetsfel, finansieringsalternativ, inflyttning och hyresgäster.

Medan reglerna varierar beroende på plats, är MLS och länsregister ofta endast tillgängliga för fastighetslicensinnehavare, enligt White. Enligt hans erfarenhet brukar de gärna hjälpa till gratis om du kontaktar dem.

White noterar också att personauktioner har försvunnit eftersom ännu mindre län har flyttat dem online. Miami och Palm Strand är två platser där både skatte- och utmätningsauktioner nu är helt online.

Tänk på att utmätningsauktioner ofta skjuts upp eller avbryts, även i sista minuten. Långivaren kanske inte har fått allt pappersarbete som behövs, eller så kan låntagaren ha tagit fram en lösning för att undvika avskärmning.

Vad anbudsgivare behöver veta

Innan du bjuder på en fastighetsauktion bör du förstå risken du tar. Ett dåligt köp kan förfölja dig i flera år. Du måste också förstå auktionens regler och vara beredd att följa dem innan du försöker delta.

Du måste registrera dig och lämna in en återbetalningsbar deposition på 5% till 10% av fastighetens förväntade försäljningspris till enheten som håller auktionen. Om auktionen sker personligen, var noga med att checka in minst en timme före den planerade starten och skaffa ett officiellt kort, som du tar upp när du är redo att bjuda.

Att vinna en fastighet på auktion kan fungera på två olika sätt.

• I en långivningsbekräftelse auktion, långivaren behöver inte acceptera ditt erbjudande, även om du är högstbjudande.
• I en absolut auktion, det vinnande budet får fastigheten.

Auktionens utgångspris kan vara det belopp som är skyldigt på inteckningen eller ett lägre belopp som är avsett att stimulera budgivning. I en utmätningsauktion får långivaren inte tjäna på auktionen. Ofta säljs dessa fastigheter med förlust; om det finns en vinst, är det tänkt att gå till den avskärmade husägaren efter inteckning och andra panträtt är betalad. Auktionsfastigheter är inte alltid bra erbjudanden - till exempel kan auktionsförrättaren ställa in en dold reservationspris på en fastighet, vilket är det lägsta som måste budas.

”Oavsett om en köpare deltar i auktionen personligen eller online, måste de komma ihåg att det finns ett tröskelpris för varje fastighet där ett klokt köp kan bli en dumt köp, och de får inte tillåta att evenemanget, platsen eller deras känslor påverkar sitt beslut, säger Ron Humes, en fastighetsmäklare sedan 2000 och nuvarande VP för verksamheten för Post modern marknadsföring i Lexington, Ky.

Få tillgång till en fastighet

Auktionsfastigheter ger sällan potentiella köpare samma tillgång som traditionellt sålda fastigheter. Du kommer sannolikt inte att få gå igenom fastigheten med din agent när det passar dig, även om vissa auktionsföretag erbjuder öppna hus.

"Jag personligen skulle aldrig rekommendera en kund att köpa en fastighet på distans utan att först göra ögonglobstestet", säger David Roberson, fastighetsadvokat och mäklare i San Jose, Kalifornien. Han och hans fru äger 22 hyresfastigheter i tre stater, och han är ägare och operatör av Silicon Valley Property Management Group. Antingen du eller ditt betrodda investeringsteam bör noggrant utvärdera både den fastighet du överväger och de människor du har att göra med innan du förpliktar dig juridiskt eller ekonomiskt.

På samma sätt varnar Humes för att källor som rapporterar om det nuvarande eller framtida värdet på en fastighet kan vara felaktiga om det inte har gjorts en utvärdering på plats av proffs som vet hur man samlar och bedömer allt som behövs detaljer. Det bästa sättet att mäta en auktionsfastighet är att arbeta med proffs - fastighetsmäklare, värderingsmän och entreprenörer - som förstår bygg- och ombyggnadskostnader och vem som kan bedöma fastighetens nuvarande och framtida värde och kostnaden för arbetet behov.

Fastighetens skick och inspektioner

Ett hus kan ha alla slags problem - kom ihåg att det tidigare tillhörde någon som inte hade råd inteckning eller fastighetsskatter, så ägaren hade förmodligen inte råd med något rutinmässigt underhåll eller reparationer, antingen. Dessutom, när förlusten av hemmet verkade oundviklig, kan ägaren ha avsiktligt försummat det eller till och med allvarligt skadat det. En ledig fastighet kan också ha vandaliserats eller ockuperats av husbostäder.

Antag att om fastigheten ser hemsk ut från utsidan ser den förmodligen hemsk ut på insidan. Auktionsfastigheter säljs som de är, och du måste ha råd med alla reparationer. Även om det kan vara frestande bör du inte överträda för att få en bättre uppfattning om fastighetens skick. Du kanske har sett flippor på TV gå in i bakgårdarna, kika in eller till och med klättra genom fönster, men det är det olagligt, och du vill definitivt inte störa någon som bor i hemmet, inte bara av artighet utan också för din säkerhet. Sök information om fastighetens ägarhistoria från lokala myndigheters register, prata med lokala fastighetsmäklare och begär respektfullt information från grannar.

Auktionsfastigheter tillåter ofta inte en heminspektion eller något lagligt sätt att se interiören personligen. Om du inte har råd med risken att köpa en fastighet i dåligt skick, håll dig till auktioner som gör att du kan inspektera fastigheten innan du bjuder. Utan denna information kan det vara svårt att veta vad du går in på, vad en fastighets reparationskostnader kommer att bli och dess verkliga värde tills du blivit ägare.

Även om du kan få en hemkontroll, som fortfarande har sina gränser. Problem bakom väggar, i tak och under golv är kanske inte uppenbara förrän du tar besittning. Om verktygen är avstängda kanske du inte kan upptäcka läckor, elektriska problem, trasiga apparater eller felaktig HVAC -utrustning.

Betalningsalternativ: Planera i förväg

Att köpa en fastighet på auktion kräver vanligtvis mycket pengar. Varje auktionsföretag och länsstyrelse har sina egna krav på betalning, men du kommer troligen att behöva kontanter bara för att säkra din rätt att bjuda. Betalningsbelopp och köpmetoder beror ofta på fastigheten och auktionshuset. Mer flexibla finansieringsalternativ kan vara tillgängliga genom att köpa en bankägd fastighet det traditionella sättet. Auktioner är inte det enda sättet att köpa utmätningar.

När det gäller betalning bör budgivare på en auktion ta med kontanter, en postanvisning eller en kassörscheck för den summa som auktionsinnehavaren kräver. Normalt måste du betala fastigheten i sin helhet direkt efter att du vunnit auktionen. Ibland kan du ha till nästa dag att slutföra betalningen. Underlåtenhet att slutföra betalningen kan leda till att du förlorar din insättning och blir utesluten från framtida auktioner. Var beredd att tillhandahålla bevis på medel för att visa att du kan slutföra köpet. Om du bjuder som en enhet, till exempel ett LLC, ett trust eller ett kommanditbolag istället för som en individ, kan du behöva visa dina enhetsdokument.

Vinnarna går igenom spärra och stängning precis som med alla andra bostadsköp. Budgivare på fastighetsauktioner är ofta fastighetsinvesterare som har råd att betala kontant. För auktioner som tillåter finansieras köp måste du få för kvalificerad före tiden. Vissa auktionshus föredrar att du arbetar med sina anslutna långivare och kommer att ha dessa långivare på plats på auktionen. Men gör din forskning i förväg för att bestämma de räntor som är tillgängliga från konkurrerande långivare. Denna information kan ge dig en hävstångseffekt.

Var också säker på att du förstår de auktionsavgifter som du förväntas täcka. "Bostäder som köps på auktioner har många gånger kostnader och avgifter från auktionsförrättare, banker, advokater och andra företag som krävs för att ta med fastigheten till auktionen", säger Humes. "Det är inte ovanligt att hitta 10% auktionsavgifter, bankräntor och påföljder, advokatkostnader, 12% försäljningsavgifter och fastighetsförberedelser som överförs till köparen."

Leta efter eventuella krav, kvarlåtenskaper och passagerare

Innan du bjuder, vill du anlita en titelsökning företaget för att se vem som kan ha panträtt mot fastigheten. Som ägare blir du ansvarig för eventuella panträtt, vilket innebär mer pengar ur fickan.

Det kan finnas andra fordringar mot hemmet - inte bara skattelättnader utan också entreprenörslån eller a andra inteckning. Budgivare bör kontakta auktionsföretaget för att säkerställa att fastigheten har en tydlig titel. Om du vinner en auktion vill du köpa ägarförsäkring under escrow eller omedelbart efter stängning för att skydda dig mot eventuella panträtt som inte upptäckts under titelsökningen.

I vissa fall kommer den (tidigare) ägaren eller husbonden att ockupera fastigheten, och du måste kasta ut dem-en ofta långdragen process som i bästa fall kan vara obehaglig och i värsta fall dyr. Det kan vara mer fördelaktigt helt enkelt att erbjuda dem flera tusen dollar i förväg för att flytta ut och lämna över nycklarna.

Avstå från att göra någonting tills du håller titeln. Undvik lusten att börja renovera eller flytta in i fastigheten omedelbart efter att du fått ditt försäljningsintyg. Du måste fortfarande vänta upp till tio dagar för att få din titel certifikat. Fastigheten är faktiskt inte din förrän du har det certifikatet. ägaren kunde fortfarande behålla sin rätt till hemmet genom att göra invändning mot försäljningen till domstolen eller genom att betala av lånet.

Poängen

Avskärmade hem kan vara ekonomiskt tilltalande, men det finns många hinder att tänka på innan du köper. Bara för att ett hus är till salu på auktion betyder det inte att du kommer att kunna få det till ett bra pris (eller att hemmet är en bra affär till vilket pris som helst - det kan vara en penninggrop). Men för kunniga, intelligenta och motiverade individer är fastighetsauktioner värda att utforska som ett sätt att köpa ett hem eller en investeringsfastighet på ett billigt sätt.

Som sagt, betrakta fastigheter som inte säljs på auktion som ett alternativ. ”Det kan vara möjligt att hitta en bättre affär när man förhandlar med en säljare som har eget kapital i en fastighet och kan förhandla för egen räkning utan alla auktionens tillhörande påföljder och avgifter, ”Humes ger råd. ”Du kan också ha mer konkurrens på auktioner från företag som köper fastigheter att bläddra som en affärsmodell. Auktionshus är inte alltid det bästa för den genomsnittliga bostadsköparen. ”

Om du är intresserad av att försöka hämta en bra affär på en auktion, finns det mycket att lära. Auktioner är ett mer riskfyllt sätt att köpa en fastighet än genom en fastighetsmäklare. Det är viktigt att vara extremt välutbildad om processen och de egenskaper som du är intresserad av att bjuda på. Att arbeta med en lokal fastighetsmäklare eller mäklare för att identifiera potentiella fastigheter kan hjälpa, även om de kanske inte är intresserade om du inte kan nå ett kompensationsavtal.

Slutligen, se till att noggrant granska alla auktionsregler och genomföra due diligence på fastigheten innan du bjuder. Sök råd från en fastighetsadvokat - helst en som har erfarenhet av utmätningsförsäljning - för att se till att du förstår vad ditt ansvar och ansvar kommer att vara om du är den vinnande budgivaren.